之前我们做过不少关于上海豪宅的分析和统计

大多是基于总价，集中在3000万以上，而且都是新房

今年的上海豪宅市场，呈现出“一手热、二手冷”的状况

克而瑞数据显示，上半年上海总价3000万+豪宅新房成交达1544套

不仅是去年全年成交量的1.6倍，同时也创下了近10年最高的成交规模

事实上，还有不少单价超过20万/m²的豪宅持续稳定成交

他们在今天的市场上显得非常异类

既有市区热门的大平层，也有中环的独栋别墅，还有一些隐秘的老洋房

我这边举三个例子

大家可以猜猜看都是哪些项目

虽然这只是部分个例，却让大家再次看到了上海豪宅市场波涛汹涌的购买力

01

上海现在哪些顶豪卖得好？

相信每个人心中都有不同的答案

我们结合了兔博士、链家多方数据，整理出了今年以来，单价超过20万/㎡的豪宅销量前五位

可以看到，排在榜首卖的最多的是翠湖天地

今年以来一共有7套豪宅，成交价超过20万/㎡

二期御苑是主力军，占了5套，另外2套分别来自四期和五期

接着的是古北壹号、云锦东方、御翠园和兴国路372弄小区，各成交了3套单价超过20万/㎡

御翠园素有“陆家嘴后花园”之称，坐落在传统豪宅板块——浦东联洋

项目一共分为八期，总体设计风格偏欧式，吸引了很多常驻浦东的富豪

去年成交了9套，成交价从6880万到2.3亿元不等

挂牌价基本稳定在20万/㎡以上

而从单价来看，翠湖天地和古北壹号各有1套超过30万/㎡，是今年卖的最贵的

翠湖天地的是一套五期的二手房，网签成交单价达到33.7万/㎡，也就是开头提到的项目一

古北壹号则是一套总面积达到855平的独栋别墅，成交价也在35万/㎡之上

光看单价20万、30万还不够刺激，再结合总价来看

不包含老洋房在内，今年到目前为止，上海共诞生了7套总价过亿的二手房

数据来源网络，仅供参考

古北壹号就占了3席，包括这套独栋别墅，还有两套大平层

另外4套分别是合生东郊御品园，也就是开头提到的项目二

还有御翠园、檀宫和云锦东方二期各1套

尤其是檀宫这套1198平的顶豪，在上海豪宅圈一整个流量拉满

最终的成交均价37.57万元/㎡，价格高达4.5亿元

这还是从挂牌价5.5亿砍下来的价格，挂牌均价更是接近46万/㎡

要知道檀宫位于长宁西郊别墅区，总共只有18套，数量非常稀少

每栋占地都有2600平左右，环境和位置都没得说，配得上“传奇豪宅”的称号，也坐稳了今年成交总价最高的豪宅

此外，老洋房今年的成交表现也相当亮眼

不仅有今年卖出了3套的兴国路372弄小区，还有开头提到的项目三，万航渡路175弄小区

主要集中在静安寺附近、长宁和徐汇的衡复风貌区

静安区巨鹿路上的一套老洋房，更是在4月创下了历史新高

总成交价3.1亿元，产证面积307平方米

算下来成交单价足足有100.9万元/㎡，可谓是捅破了上海豪宅价格的天花板

不过，有的老洋房成交面积并不大，有3套都不足70平，居住属性偏弱

可能业主买了只是用来商务接待，并不会实际入住

02

抛开独栋别墅和老洋房不谈

接下来看看，为什么市区最热门的大平层会是翠湖天地和云锦东方

引得上海富豪们对它们最为热衷

首先要说的自然就是翠湖天地，代表了新天地这个顶级IP

凭借次新、湖景、时尚、便利等因素，满足了不同客群的购房需求

翠湖一到四期，以及五期第一批房源的认购，都在积分制实施之前，当时只要有钱有房票就能买到

到了五期第二批房源入市，由于均价限在16.5万/㎡，引发了全市有钱人的打新狂潮

制造了102.24分的超高入围分，距离当时的满分仅差11分

巅峰时期，翠湖四期最高成交单价大多在30万/㎡以上

到了去年，翠湖四期的成交均价只有不到24万/㎡，有了明显的下滑幅度

据统计，翠湖天地去年一共成交了29套，差不多每个月卖2.4套，三期卖的最多有12套

一期由于年限长、户型较小、景观有限，目前单价是整个项目中最低的

二期作为成交主力军，所在位置较好，180多到190多平的三房户型也比较多

而最新以33.7万/㎡成交的翠湖五期，是一套278㎡的4房大平层

位于小区北侧的高区，可以一览无余俯瞰太平湖美景

想入住翠湖天地，除了购入二手房之外，还可以等待接下来的六期

即将入市的六期，计划推出108套180米超高层和48套别墅，建面约435㎡起

几乎每一层都能拥有直面太平湖的视野

景观不亚于这套天价成交的五期

翠湖六期总体鸟瞰图

几个月后，六期的最终定价，以及最后的入围分数有多高，都是万众瞩目的焦点

富豪们追求的不仅有新天地这样的百年顶级IP，还有徐汇滨江这种新贵

云锦东方就是典型代表

今年1月和6月，先后成交了两套最大户型的顶楼复式

面积都在770多平，还赠送了一个超大露台

整个云锦东方这样的户型只有两套，今年上半年就都交易了

等于说不仅成交了顶豪，还成交了顶豪中的王炸

而且一个是2.3亿元的成交价，一个是2.28亿元左右的成交价

加上税费，落地单价都妥妥超过了30万/㎡，跟市场上行时期的价格持平

据说有客户已经守了这个户型快五年，这两套任意一套挂出来他都要

去年，云锦东方一期二期加起来网签了19套，成交均价在23万/㎡左右

和今年相比，价格颇为坚挺

目前链家在挂的9套房源中，有8套均价在20万/㎡以上，1套挂牌时间已有一年，看来房东并不愿低价出手

刚刚落下帷幕的上海第四批次土拍，徐汇滨江板块更是诞生了全国单价新地王

斜土街道xh128D-07地块也就是原小米总部地块，被汇元玺、香港置地启元、御江廷等一众红盘环绕，吸引了7家房企组团报名竞拍

最终被绿城以总价约48亿元夺得，楼板价13.1万/㎡，溢价率触及最高限制，达到30%

其中，香港置地启元的备案价已经来到了17.84万/㎡，套均总价在5000万元以上

预计新地王接下来入市的价格，极大可能突破17万/㎡

徐汇滨江板块的价值有望进一步凸显

03

从整体数据上来看，据百廷豪宅统计，今年上半年，上海2000万+豪宅共成交了695套，平均每个月接近116套

2023年全年，2000万+豪宅共成交了1427套，平均每个月接近119套

成交套数今年上半年下滑的并不算明显，只是略微有所下降

但是价格方面，对比2023年2000万+豪宅的成交套均总价为3311万，成交均价为11.6万/㎡

今年只有5月的成交均价突破了11万/㎡，其他几个月都在10万+/㎡徘徊，成交套均总价也一直在波动

并没能维持住去年二手豪宅数量少、价格高的趋势

一方面是因为挂牌量的猛增，议价空间有所提升

7月16日，链家在售的3000万+豪宅，挂牌量已经达到了1309套，全上海估计要超过2000套

要知道，上海这几年3000万+豪宅的成交量也就是500到600套的水平

数据来源网络，仅供参考

换句话说，现在的挂牌量就要消化三年起步

更别提还有源源不断的豪宅在等待挂牌

另一方面，今年豪宅新房市场的火热，也从二手这里吸走了很大一部分客户

像中海建国里和翠湖天地就有很多客户，跑去了隔壁的中海顺昌玖里

对于这些客户而言，新房不仅房龄新，而且产品力也有非常大的升级

在限价的政策下，还有一定的倒挂空间

只不过，打新也不是一件容易的事，积分要求就是第一道关

滨江凯旋门触发的超高积分，要求购房者除了是在上海名下无房的家庭单位外

还要有253个月的社保记录，至少是从2003年起连续21年缴纳社保

200多套房源基本上都被第一场客户抢光了，这些客户有75%的比例都是310上海土著

说明外地人即便再有钱，没有上海户口的10分加分，光靠拼社保年限，也买不了滨江凯旋门

哪怕有了户口，满足了如此严苛的社保要求，也只有较小的比例能进第一场买房

更别提绝大部分新房还要等上一两年

不如二手房所见即所得，装修好的都可以直接拎包入住

中介就说，自己这里既有要卖豪宅，转去摇号买新豪宅的业主

也有客户是打新几次失败，又回头来买二手豪宅的

当然，就价格来说，豪宅产品几乎都是一房一价，呈现的江景和装修不同，交易时间也有间隔，成交价很难直接对比

还会受到车位、支付方式、税费等因素的影响

04

站在这个节点来看，全市的豪宅二手市场确实变化了

尽管这些豪宅本身的成交体量并不大

但豪宅作为楼市的风向标，资金动辄一个小目标，代表了最顶级的购买力，本身就是一种说明

数量多、分布广、种类多等特点，无疑是上海豪宅成交引领全国的主要原因

上海从来不缺买家，缺的是好房子

伴随着土地政策的不断优化，核心地段塔尖产品的定价权，再次交还给开发商

实力买家也会出于保值增值、改善需求等多方面考虑，继续选择购入这些顶级豪宅