有些事情，就怕过犹不及。
你可能会认为，我要说的是某些项目，9月1日连夜涨价的事。这事儿上次写过了（《劝你别涨价！》），它们即使是营销“逼签”的噱头，我们也仍然要严厉谴责这种做事不过脑子的愚蠢行为。听说其所在集团都过问了，几个项目的营销经理周末都在写检查。
今天要讨论的是另一种舆论，说是这一波政策出台后，房地产调控政策一夜回到了2008年。简直是胡说八道。
先讲五点。
第一、政策基调不同。
2008年为了应对金融危机，我国出台了四万亿的救市政策，房地产也参与到了救市当中。突出表现就是，2008年是要刺激和鼓励住房消费。
2023年的八九月，央行、金融总局、证监会、住建部等主管部门，以及一线城市为代表的主要城市，政策基调是纠偏，不是救市。
所谓的纠偏，就是过热时期出台的一些政策，现在是过冷时期了，明显不适合，部分或相当部分进行了匡正。并没有全部匡正。
身边有朋友开玩笑说：回到2008年？那我砸锅卖铁也要多买几套房。可惜无法穿越回去。
第二、2023年，限购还在呢。
你想穿越回到2008年，是因为，那时没听说商品房限购这回事，想买几套买几套。
2023年8月底，根据中指研究院监测数据，还有包括北京、上海、深圳、广州、厦门、长沙、郑州、杭州、福州、成都、天津、西安、武汉、青岛、合肥、苏州、无锡、济南等一批城市，部分或全部执行限购政策。
商品住房限购，是2010年北京开的头，后来不断打补丁，形成了现在严厉的限购政策。即使到2023年9月1日，一线城市也没松动。
第三、首套房利率下限，很是不同。
到9月2日，全国31个省/直辖市/自治区均已公布首套商业性住房贷款利率下限的情况。全国层面，在不同阶段分别为：2019年10月7日前为0.7倍贷款基准利率；2019年10月8日至2022年5月14日为LPR（贷款市场报价利率）；2022年5月15日至今为LPR-20BP。
简单比较就发现，2019年10月7日之前，首套房利率下限是打7折，目前最低是打8折。
分城市看，差别就更大了。举个例子。2019年10月7日之前，在北京，哪怕你之前买了房但没有贷过款，首套房的利率一般也给你打7折；2023年9月1日，在北京，哪怕你名下无房，也没按揭贷款过，首套房的利率也是LPR+55BP，因为这是“利率下限”。
现在确实也有些低线城市，按央行通知取消了利率下限，但你要拿到LPR-30BP的利率，也没那么容易。
正因为当前的利率下限已经抬得很高，所以，在一线城市，即便主要商业银行已经发出通知，可以置换存量房贷，也没有很多居民可以享受到比当初与银行签合同时的贷款利率更低的利率。所谓全国平均降低50BP或80BP，只是理论推算，或许是AI推算，实操未必如此。
第四、房地产金融政策，差别巨大。
之前，包括2008年，房地产是各大金融机构争夺的重点领域，房地产信贷普遍是各家的优质业务，住房按揭贷款就更不用说了。
最大的差别是，2020年以后建立了房地产金融审慎管理制度。这个制度的正式内容是什么，央行没有公布。但从已宣布的政策看，至少包括了针对房企的三条红线（2020年8月20日宣布的“重点房企资金监测和融资管理的规则”）、针对银行的三道红线（2020年12月《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》）。总之，对房地产的信贷融资多个管道进行了严密封锁。这也是部分房企的流动性迅速走向枯竭的重要原因。
2022年11月，金融16条出台后，针对银行的三道红线，事实上已暂停执行。但不管是因为房地产市场的调整，还是银行自身信贷结构的调整，如今各大银行对房地产的态度，其房地产信贷增速、占比，都与2008年迥然不同。
针对房企的三条红线，则到现在为止，还没有宣布暂停执行。当然，即使监管部门宣布暂停执行，房企也别想拿到更高的房地产信贷增量。尤其是民营房企，哪怕你是示范生，再融资也是障碍重重，发债常常要增信。
你总不能说房地产政策不包括房地产金融政策吧？民营房企和股份制房企，看到你说房地产金融政策一夜回到了2008年，心里会怎么想？
第五、限价，一线城市也没取消。
由于限价，新房上市的价格，与周边二手房形成倒挂的现象，即使是在2023年9月，也依然存在。这个就不展开了。
讲完以上五点，是想说明，现在的房地产调控政策，与2008年相比，宽松度还差得很远。
8月底和9月初，监管部门和主要城市执行认房不认贷、降低首套和二套的首付和利率之后，那些鼓吹现行房地产政策已回到2008年的文章和声音，要么是别有用心，误导监管部门和决策层，要么是无知，瞎说乱写。
假如这种声音形成了所谓的舆情，误导上级部门，认为现在的政策太宽松，放得太快，它的影响就与新楼盘连夜涨价一样蠢和坏，对眼见着要慢慢熬过寒冬的整个房地产业，将造成巨大的伤害。所以必须批驳。
那么，房地产政策有没有可能回到2008年？绝无可能。
虽然我们同意这一波政策是房地产市场的重大利好，短期来看，对9月、10月商品房交易增长有较大的刺激作用，但并不等于没有继续调整和完善的空间。事实上，从中期来看，为了促进房地产市场的健康稳定发展，现行房地产政策仍有值得调整的地方：
比如，央行北京市分行9月1日在其官网以“北京地区市场利率定价自律机制”名义公布，2019年10月至今，北京地区首套商业性个人住房贷款利率下限为相应期限的贷款市场报价利率（LPR）+55个BP。这是全国最高水平。
我们想知道的是，这个利率下限，难道是固定不变的吗？2020年以来，LPR已经降了好几回了，北京地区的首套房利率下限为何纹丝不动？
又比如，一线城市尤其是北京、上海，全面取消住房限购，是不现实的。但在某些行政区域，附带某些条件适当放松限购，是可以试行的。此外，在国家调整生育政策的背景下，对二胎及二胎以上家庭，限购住房套数适当增加，是与国家政策相呼应的，也不会造成当地房地产市场供求关系波动过大。
再比如，商品房限价政策，行政机关自由裁量权的弊端很明显，有关部门一直承受着很大的压力，其定价机制也到了修改调整的时候了。此外，普通住宅标准，多年未变，消费者徒增购房成本，群众要求调整的呼声，主管部门理应倾听。
以上几个方面，重点城市在细化实施新的房地产政策时，希望能考虑到。毕竟，适时优化调整房地产政策的指导方针，还是一城一策。
