做时间的朋友，相信这句话我们已经听过无数次，特别是那些成功的企业家或创业者的年度分享中，总少不了这一句略显鸡汤的感悟。

所以，当他告诉你只需要做时间的朋友，恰恰是保留了几分。一个真正能够被复制的成功，虽说没有刻板的方法论，但只有这半句是远远不够的，更残酷的真相是，你还要学会做趋势的朋友。

换句话说，你要有能沉下心的韧性，更要有主动思考与提前预判的决断力。这一点，其实无论是面对一个人、一个企业甚至一个行业，都是普世的逻辑。

北京的楼市，不乏“时间的朋友”，这一点，懂得都懂，但真正有勇气去做把握趋势的决策者，毕竟是少数，因为在他们共同的突围路径中，都曾经历过一段漫长的不被理解或不被认可的过程，最终才算“守得云开见月明”。复盘他们的成功，明眼人一定也能看出这其中的门道。

在北京，有两个最典型的样本：孙河与分钟寺。

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孙河的故事，多少有点久远，但记忆深处存在感最强的，依然是那张有关于孙河的区域规划图。

我想，但凡是在北京地产行业从业超过五年的朋友，一定会对这张图有印象，它几乎存在于每一个孙河项目售楼处最显眼的地方，同时，这也是绝大多数销售人员会花大精力要讲清讲透的一张图。在这张图里，满满承载着的都是这个区域的未来，只是在当时，很多人并没有看到。

作为第一个进入孙河的房企，龙湖在孙河搬出了它的看家本领，打造了新一座原著系——双珑原著。攸克君还记得，当时第一时间跑去看了看，产品相当不错，单价三万多，很是心动，但当走出项目示范区的大门，周遭略显荒芜的环境，像是迎面泼来的一盆冷水，让人瞬间清醒，自然也就与当年的孙河擦肩而过。

后来的故事，我们都是见证者也是参与者，从龙湖到中粮、还有远洋、首创、泰禾等等品牌房企的陆续入驻，包括最近在收官的恒基，越来越多实力开发企业的进入，也让孙河已经从当年那个看似“名不副实”的板块，彻彻底底，成为了北京东部足以抗衡中央别墅区的又一核心低密住区。更直观的是，孙河的二手房价格早已站稳了10万+。

此时，我们会幡然大悟，当年那张存在于每一个项目的规划图，恰恰是信息量最大的价值。孙河作为北京首个“先规划后发展”的板块，也正是通过政府与企业的协同支持，从产品兑现到服务配套的同步完善，让孙河成长成为当之无愧的标杆板块。

而当年那些，没抓住趋势的人，现在想想估计都要后悔了，没错，这其中也包括攸克君自己。

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第二段故事，离我们更近，那便是2020年的分钟寺三兄弟。

说到分钟寺，其实攸克君感触更深，可以说深度参与并见证了这一“CBD国际生态住区”的崛起，而它的剧本和孙河，极为相似。

就像紧邻中央别墅区的孙河，一开始并不被看好一样，与国贸CBD只有6公里的分钟寺，依然也难逃被“看轻”的命运。旧有的城市界面实在很难与三环这一核心内城发生强关联，到处是亟待改造的城中村，以及略显破落的环境，要说这里卖到10万+，很多人的第一反应：“这是在做梦吧！”

但，抓住趋势的，依然有先行者。合生、世茂与金茂一马当先，包括后来的华润，这些品牌房企在这里掀起了一场北京楼市的“颜值革命”。也是从那时起，市场对外立面的审美以及大平层的产品力，有了全新的认识。可以说，一下子激发了整个市场对于城市高品质住宅，从设计到创新以及审美迭代的多重变革。

这一切的原点，恰恰就在分钟寺，一个不曾被看好的板块，却也因为这三大标杆项目的“合力”，重新改写了整个区域板块的城市界面。

当然，只有好的项目没有规划落地，肯定不行。分钟寺同样遵循了“先规划后发展”，完整规划了绿地、商业、教育、医疗、道路等配套，45万平米的城市森海，在项目入市的第二年，九年一贯制的名校就已经落地，这无异也是最具核心价值的内城资源。

而现在，对于分钟寺板块的认知，行业似乎已经锚定在了10万+这一价值量级之上了，甚至有很多新的项目，也都将标杆瞄准对标于分钟寺。所以，从不被认可到成为新的价值高地，分钟寺的“剧本”同样说清楚了一个逻辑：品牌房企的参与，政府资源的补给，优质产品的兑现，最终都将赋能一个真正有价值的板块。

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故事讲完，回到今天的主角，我们似乎已经可以预判，一个“先规划后发展”的区域，会书写怎样的命运。

刚刚过去的9月2日，是北京宣布“认房不认贷”新政后的第二天，很巧，中建璞园在当天开盘。正是恰逢这样一个特殊的时刻，自然也就被放在了市场的聚光灯下，所有人都将视线瞄准这里，某种意义上来说，璞园的表现，会成为新政落地后最直观的样本。

后来的表现，我们在朋友圈里也都看到了，工作人员临时搬来椅子，甚至来不及套上红色的椅套，就已经被陆续赶来的购房人坐了个满满当当。业绩，自然也超出预期。

中建璞园开盘现场

据了解，中建璞园此次开盘当天便成交了268套，开盘当个周末，热销持续，9.2-9.3日累计认购完成了300套的业绩。

作为新政落地后首开的第一盘，璞园的这一盛况，很是久违。至少是北京楼市近三年都少有一见的景象，也让更多的同行看到了信心。

当然，政策落地固然会带来激活的作用，但从璞园开盘的热销，我们其实需要再多花点时间，去复盘它热销背后的逻辑，特别是它所在的区域，并非是传统认知里挤破头的红海板块。作为用刚改产品来撬动一个全新市场的中建智地来说，中建璞园的热销，更大的价值还在于，拿地前对区域的认知，对客户需求的深度挖掘，以及拿地后对产品的差异化打法。

从璞园最初亮相，随之而来的讨论的焦点，就是为什么中建选择在这一板块做了建面约74~125平米的“刚需+刚改”产品。毕竟，项目紧邻孙河别墅区，而周边也都是类似九章别墅、远洋Lavie这样的独栋产品，中建的差异化是否能成功？

与分钟寺非常像，中建璞园所在的孙河生态别墅区距离望京商务区仅7公里，作为先规划后发展的又一全新板块，自然也被视为，还需要时间的沉淀。换句话说，这并不是一个传统意义上开盘就会热销的地方。

但值得一提的是，在中建璞园的首批业主里，在大多数人对项目有所犹豫的时候，有一部分客户正是看中了中建璞园的未来潜力，以投资的眼光下定中建璞园。其实这一幕似曾相识。无论是早期的孙河别墅区，还是前两年的分钟寺三兄弟，同样的发展路径都遵循了先规划后发展，而这些板块，甚至也都经历了从不被看好到收获认可的过程。

当然，在前文的故事中我们也都回忆了过往，这也是我们希望通过过去的故事，来唤醒更多人对当下璞园所在的板块认知的关键，识别到这一要点，都需要认知的更新。很久以前，攸克君写过一篇《旧地图上买不到新世界》，大意是用旧有的购房逻辑买不到最新最好的项目，现在，璞园正在构建的价值认知体系，是这个逻辑的继续延伸。

从目前已经落地的信息来看，这个区域有明确的教育配套和商业规划。中建璞园所在的孙河生态别墅区，共规划19宗地块，其中住宅用地只有8宗且基本是1.0-2.0容积率的低密住宅规划，其余为幼儿园、中小学用地、商业、医疗康养等配套。

朝阳双名校——白家庄小学和八十中已经落位，作为教育配套；后期还将有专门的地块来做商业，成为区域性的商业中心。由于紧邻中央别墅区、孙河别墅区两大成熟高端住区，中建璞园享有温榆河自然水系资源，以及河两岸广袤的城市森林。与此同时，也享有周边区域历经30余年发展积累的高端生活配套，如网红级松美术馆，尼克劳斯高尔夫俱乐部、马术场等众多高端休闲配套。

有商业、有教育、有医疗的规划，这就形成了一个公共资源的“托底”，城市功能的基本界面是优秀的。加上这个区域已有的自然资源禀赋，机场高速直达望京的城市交通联系，以及中建智地为业主提供的社区巴士，社区便利店等生活服务，可以说，既能享受到别墅区的幽静，又有城市生活的便捷。

中建璞园区位示意图（具体以政府最终规划文件为准）

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当然，再有政策托底的板块，没有好的产品，也难以互相成就。这也是中建智地作为先驱者的责任所在。

从目前中建璞园的业绩表现来看，它为自己的决策作出了最响亮的回答，也为需要这部分产品的购房人，匹配到了最绝佳的选项。而客户更关心的，自然是产品的打动力。有了之前包括中建宸园在内的标杆作品的背书，璞园的产品力，一脉承袭宸园的品质基因，将1500万起的豪宅奢装植入中建璞园，并在一些地方做了升级，如配置了全屋德系旭格窗，以及比其他项目多出15-25㎡使用面积的高使用率户型。两园三脉二十一景的城市山林景观也对标豪宅标准，注入满满的“宸 ”意。中建璞园的热销也验证了中建智地的品牌力。

行业的进化，客户也在成长。其实从中建璞园的热销我们可以看到一个积极的信号就在于，任何时候都会有前瞻性思考的客户在入场，他们对区域的认知以及对未来发展的判断，是决定他们能够在此时出手的关键。

中建璞园效果图

遥想当年，望京还有大片绿油油的农田，很多今天高攀不起的住宅区，就比邻而居；再向前追溯，如今的朝阳公园也只是北京最偏僻的郊区。凡此种种，最多不过10几20年时间，如果仍然用“当下“这个价值体系衡量，大概没有人能翻过面前的“旧山丘”。

发展一次又一次检验了这个真理，市场表现告诉我们，能够懂得这个道理的人也越来越多。攸克君希望，有更多能够如是思考，更多人有美好的未来，社会和世界才有光和希望。