房价为什么要涨？房子为什么要卖？这房子为什么不能买？
这三个问题正好今天全部遇到了。
1、先说一下房子为什么要涨？
第一个粉丝看中了东部某刚需片区的叠拼。
说感觉这个片区有发展，未来怎么样怎么样……他身边朋友当时买的叠拼是360万，说现在260万了，觉得可以买了。
被我给否了。
看一个片区房价到底会不会涨，首先看的就是人口的聚集效应，还有房产的供应。
即便是济南当下最核心的CBD、奥体、高新、汉峪金谷片区，这两年人口流入很多，但是改善住房供应量同样激增，导致房价相对稳定。部分落后产品甚至持续降价3-5年，到现在还没有止跌。
你觉得济南哪个片区会比这个片区吸引力强？房价更有支撑？
显然是没有的。
我们再落到张马、新东站、唐冶、雪山、神武等东部开发火热的片区，大部分购房者是过渡期的购房置业。
什么叫过渡期的购房置业？
就是刚毕业、成家的年轻人，150-200万这个片区置业，居住5-8年有能力的就向里置换了，或者预算增加一点片区内小换大。所以房子一直是周期性流动的，这里所居住的人群始终是相对刚需、刚改的群体。还有一点，大片区整体房产同质化严重，价格自然也没有上行动力。
部分新房子因为当下在售稀缺性，可能能卖高价，但是随着开发量增加，变得不稀缺了，可能二手房价格也会下降。甚至未来新上市产品更好、价格更低，那你之前买的房子如果想出售除了降价，还能有什么选择？
在济南市人口没有大幅度增加的前提下，很多片区的人口数量实际是相对稳定的状态，而如果片区内再有持续的开发供应，所以从这个角度来讲房价很难有普遍上涨。
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2、第二个问题，为什么这些房子要卖？
今天到店里咨询的粉丝，有三套房子，我建议全部卖掉，持币等待2-3年，等孩子快上高中了，再选择置业。
高新区一套落后户型的房子，两室，价格可能还会下跌，上涨可能性基本上为0，所以这种肯定要卖。
市中区一套学区房，从买了之后已经赔了50万往上了，去年我建议卖掉，牵扯有高税，所以没有下决心。今年虽然高税没了，实际卖的到手钱比去年还要低……
另外一套市中区的次新房，小高层，他说这套是不是可以留一下？
在片区没有人口流入，甚至还有人口流出的大前提下，这种房产留着意义不大。
200万的房子，出租一年可能是4万，卖掉把资金放银行可能也是4万回报，但是随着房子房龄的增加，再加上出租之后的损耗，我个人觉得的确不如卖掉稳妥。
非自住不买房，住不着的房子能卖就卖。除非你的房子很优秀，在整个济南10%头部优质房产，可能你还有保留价值。
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3、第三个问题，为什么这个房子不能买？
下午另外一个粉丝，咨询我一套08年的房子，户型（刀把户型）也很落后，楼层也一般，就住3-6年过度一下，能不能买？
我看了一下挂牌时间，还有房子情况，价格倒是还凑合，但是我还算不建议买。
有几个原因：
再过3年这房子就20年房龄了，户型差、楼层差、沿街，流通性必然比现在要差很多。
这个大片区内有很多房龄相对低10年左右的房子可选，户型、社区也不错。
再就是未来能接受这种20年以上房龄的人群到底有多少？90-00后基本上可以pass掉的……
买入之后，你不知道未来出售时会有多大的困难，会赔钱多少，这无法预知，我自己真心不敢买，自然也不会推荐。
又找了同片区内另外的二手房子推荐，可预计跌幅、配套不错、相对流通性不错。
有时候需要设身处地去为粉丝多考虑一些，如果一个房子失去的流通性，代表是大赔钱才能卖出去，这种选择显然就是错误的。
个人观点，供你参考。
