2024年的楼市已经画上了句号，去年整理了2024年济南市27个片区的解读：
收藏2024年济南楼市全新解读：27个置业片区全覆盖！买房之前多看两遍！
今年我再更新一下。
2024年可以说是济南楼市新盘入市大年，当年新拍土地当年入市的楼盘有很多，比如：中海天空之镜、凤凰路壹号院、保利云上璟誉、凤栖和鸣。
这几个楼盘入市销售火爆，给济南楼市改善市场注入新鲜活力，产品的迭代更新更是有目共睹。
为了让大家对2025年的济南楼市有一个充分的认识，我重新梳理一遍我对济南各片区发展的理解，将济南楼市划分为27个小片区，第一篇先分析更新东部核心区：
CBD、科技城、奥体、汉峪、贤文、长岭山、港沟、龙洞、盛福片区。
供大家买房之前了解、参考。
整篇文章对置业小白们非常有帮助，如果你打算近一两年买房，收藏备用不吃亏。
东部改善区域近7000字梳理，帮助你理清济南楼市，让你对当下和未来几年的楼市发展有个初步认识和预判。
济南改善房区域
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我们济南的城市框架
我是2001年来济南上学，在济南近24年，的确见证了这个城市发展最快的24年。2005年毕业后，至今跟开发商打交道20年，积累到了一定的见识，对于2005年之后的商品房楼盘相对了解，同时各家开发商的做事风格、房子的优劣好坏也能辨别一部分。
2000年以后，随着经十路的全面拓宽通车，沿着经十路发展的脉络开始初现。紧接着2009年的全运会，以及后来济南市政府龙奥大厦的投入使用，经十东路、奥体片区的政务、商务氛围初步建立。
随着后续发展，高新区、奥体连成一片。2016年CBD规划落地，开启了持续8-9年的建设，到如今CBD中央商务区、奥体政务区、高新商务办公区、汉峪金谷商圈，四个片区构成济南东部最核心的城市中心。
“东强、西兴、南美、北起、中优”，东强的势头的确更顺势一些。
大家一定要明白济南东西南北的发展边界：
向西不要超过医学中心置业，向东不要超过郭店、孙村、彩石置业，向北不要超过华山北高速置业，向南南北康再往南，短期内发展非常缓慢，。
来到济南的新济南人，大部分在东部能找到工作，这边的就业机会多一些：产业、交通、人群、规划各方面都相对更现代一些。老城有济南的烟火气、底蕴文化，东城有最现代的商务氛围，各有千秋。
再看近几年改善置业者的置业趋势，开始向CBD、奥体、汉峪、高新、盛福等片区置换迁移。正是向东城核心区域靠拢，因为这边是“行政、商务、教育”新高地，这个区域是未来10年济南吸引力最强的片区，不管你信或者不信，很难改变。且还处于上升期，聚集、吸引力还会变强。
整个2025年，楼市还是要看CBD、高新区周边的新盘入市以及土地供应。2025年入市的新房改善盘相比2024年会少很多，在需求相对稳定，而供应减半的市场供需环境下，新房价格会保持高位，甚至在销售期有部分房价会上涨，但是等到交付期回落可能性比较大，大家买房时要慎重，不要追高。
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2025年济南楼市新房供应减半
2024年的新盘供应相比2023年少了很多，而2025年新盘供应比2024年又少了很多。
天桥、市中区新盘比较少，槐荫区出让土地主要集中在西客站青岛路北侧。
天桥已经扶不起，部分有钱人置业去历城、市中、CBD附近。
市中区已经被掏空，仅剩下教育支撑，金融、证券等产业转移至东部CBD，而人员向东的趋势也已显现，这几年有加速的趋势。
槐荫距离东部商务区、政务中心有距离上的缺陷，所以也很难有大的发展空间。
历城区有大量可拆迁、出让土地，未来几年的城市更新动作会相对比较活跃。
济南东部新入市楼盘少起来，不少楼盘进入尾盘阶段，这样的楼市供需环境下让大量的东部购房者少了新房选择。
尽管如此，东部历城区依然有大量的刚需土地可开发，主要集中在工业北沿线历城区，张马片区、新东站、济钢片区的土地较多，球墨片区也有部分土地可以出让。
球墨片区可出让住宅用地
刚需购房者除了等待新盘之外，其实有大量的低价次新二手房可选择。主要集中在张马片区、华山、新东站、雪山、唐冶、神武、郭店、孙村、济钢、文旅城片区。
济南的城市人口还会一直增长下去，每年5万左右的流入人口，相对比较稳定，随着城市化的继续，这种人口流入还要持续5-10年，这十年新增人口大部分流向济南东部的概率更大，毕竟新济南人首先要解决的是就业问题，就近择业、置业。更多私企、国企单位东迁已经成为既定事实，哪里就业机会多自然就更有吸引力，向东发展的趋势的确不好改变。
下面我将东部大家关注度比较高的改善片区，逐一跟大家解读，供大家买房时参考。
2025年济南楼市东部改善楼盘分布
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2025年济南楼市改善片区全新解读
现在的改善群体在东部置业主要购买区域：
1、CBD片区——
地铁、商业、办公、住宅，济南的新中心，这里将会更加繁华。
2023年，CBD高端盘房价继续上涨，如果说2022年大家觉得3.5万/平米已经很贵了，2023年CBD高端改善购入价格已经达到40000元/平米，2024年部分优质四室房源成交价格在45000元/平米。
万科大都会、龙湖天璞、仁恒公园世纪，挂牌价格3-4.5万不等，2025年基本没有高税了。
这个价格2025年很难继续往上，优质房源45000元/平米的价格会横盘2-3年。
最便宜的当属绿地IFC中央公馆的二手房，2024年二手房价小高层在25000-26000元/平米，高层价格22000元.平米。华润昆仑御、中信泰富济南尊价格也有回落。
CBD在售新房只有两个：绿城深蓝公馆，中恒信云鼎一号，都进入尾盘销售阶段。
中恒信二期今年会入市，产品更好，值得期待。
历下大厦东侧A1地块、A3地块，都有入市可能，只是大概率需要等到下半年，房价不低于30000元/平米。
结论：CBD片区兑现度越来越高，入驻企业越来越多，济南中高收入人群聚集地，好房子才能维持好房价，这片区房租相对比较高。希望经济回暖复苏，让我们见证济南CBD的完美蝶变。
2、CBD西历下大厦周边项目
2025年CBD西侧会比较热闹，除了中恒信云鼎一号二期之外，城发雁栖台、保利金茂琅誉在售，历下大厦东侧两个住宅用地出让入市，入市时间应该都集中在下半年。
2023年CBD西侧、历下大厦对面几块住宅用地出让，2.9的容积率，一半以上的回迁安置房配比，1027套房源，可售455套。
2024年已经入市就是城发雁栖台，高层+小高层+洋房，外立面全部真石漆，没有大落地窗，高层层高2.9米，销售价格28500-31000元/平米。
优势就是位置和配套学校，现在暂定是甸柳分校。
CBD西侧历下城发规划图
另外已经入市的保利金茂琅誉 进入尾盘销售阶段，在售价格3-3.5万/平米，精装修，学校为甸柳分校。
最让人关注的当属历下大厦东侧A1、A2地块，传闻A1可能为保利操盘，价格参考保利珑誉，或者还要高。
A3还没有出让，容积率1.7可以打造全洋房社区，北侧就是茂岭山，从各方面来讲，这都是非常优质的一块土地。
科技城片区控制性详细规划
3、科技城片区（CBD北侧）——
2025年科技城片区进入销售收尾期，中新泰富玖著、保利珑誉 进入尾盘收尾，三发和岳府、悦澜山、尊御府本身体量不大，也进入销售平稳期。
在CBD片区住宅基本售罄的当下，高新区核心区仅有凤凰路壹号院、保利云上璟誉两个楼盘在售，不少改善购房者将置业意向转到科技城片区。
客观来讲，科技城片区的优势就是距离CBD比较近，其余的优势暂时就看不到了。容积率全部为2.8，高层+小高层的楼座排列。5个楼盘总可售房源为1000套左右，2025年基本会全部售罄。
2024年科技城五个楼盘价格在23000-38000元/平米不等。保利珑誉、悦澜山销售价格算是比较贵的，部分房源价格34000-35000元/平米，保利珑誉部分楼座价格高达37000-38000元/平米；三发和岳府因为是毛坯交付，价格相对低一些，9-10层洋房价格30000-33000元/平米。
结论：科技城因为供货分散且总量少，所以销售价格不算低，精装高层单价26000-28000，精装小高层价格30000-35000元/平米尚可，自住改善可买，想保值具体看买入价格，想投资赚钱那就想瞎了心了。
科技城片区最好的房子，未来的二手房成交价格大概率就是35000元/平米，想要突破35000元/平米天花板价格相对难度比较大。
4、奥体（龙洞片区也在内）片区——
环境、配套、教育均不错，紧邻龙奥大厦、奥体中心，不可复制。
2023年这个大片区迎来冲击——东城逸家、西江华府存量房源集中上市，大几千套现房将片区供需结构彻底打乱。
本来这个片区在售房源不多，存在稀缺性，结果稀缺变成了供应量井喷——将片区房价一下就拉下来了。保守估计两个存量楼盘还可以销售1年时间，对于这个大片区的房价冲击还会继续释放。
好产品依然高价格，比较有代表性的就是绿城全运村、大华紫郡房龄较新的洋房、别墅产品；反面落后产品，受价格冲击比较严重。
结论：自2023年下半年开始，受到东城逸家、西江华府的供应冲击，还将持续2025全年。现如今市场不好，叠加整个片区的产品落后，价格随着房龄每年有一定幅度向下调整。
长期看，部分楼盘的产品落后性、房龄超过十年、15年之上，会影响房源房价。片区内买房，好好淘换，不追高。
5、贤文（高新、软件园也算在内）片区——
CBD、奥体、高新算是济南东部商务楼最集中的三个区域，高新核心片区同时也能享受CBD、奥体的配套服务。
在售楼盘：凤凰路壹号院、济高保利云上誉璟，销售价格26000-35000不等，产品相比较当初的仁恒奥体公园世纪、龙湖天奕又升级不少，全部为小高层精装修，豪华大门、会所、落地窗一应俱全。
2025年，贤文当初的四大改善盘：
仁恒奥体公园世纪、龙湖天奕、保利臻誉、中建云境，全部进入二手房市场。
当时目前全部都有高税，除了房价之外高税谁来承担还需要跟房主具体商定。
2024年可以讲高新区的这几个改善盘均处于价格横盘阶段，恐怕这样的情况还要持续1-2年才能打破。
高新区这几年教育突飞猛进，现如今东部置业人群比较喜欢置业高新区改善盘，部分高新次新房价格不比CBD价格低多少。未来这个片区还有几块地比较受关注：
龙湖天奕以西地块，地块南侧就是马山坡公园，妥妥的山景房，总用地面积约6.86公顷，位于新泺大街以北，天泺路以东，规划容积率为2.3，新建总建设量约为13.46万平米。
目前该地块上有驾校、充电站、球馆等，未来将拆除建设高端住宅。
工业南路以南、奥体中路以西、大辛河旁边地块关注度也非常高，这里建设商业+住宅=公园。
该地块涵盖商业、住宅、公园等，整体占地约156亩，其中住宅地块约30亩，规划容积率为2.2-2.5，新建总建设量为4.98万平米。
后期南侧地块也有部分住宅用地，相对土地品质更好。
目前该地块基本完成拆迁。
结论：片区缺点，前几年的很多楼盘规划明显保守，高层、3室小户型偏多，未来这个片区的改善置换需求依然很大，尤其是四室改善房源。
随着贤文四大改善盘的交付二手房入市，随着小鸭地块的陆续开发，凤凰路壹号院的持续销售，还有待开发地块的储备，片区需要更好的产品升级来拉动价格。
自住买房没问题，不要追高价格。
6、盛福片区——
历下区除科技城之外，那就是盛福还有可开发土地，位置尚可，距离CBD、奥体、高新商务区都相对很近。
2024年在售楼盘只有中建星光城市、海信君和、历下金茂府、隆和府，2023年9个楼盘同时在售，2024年只有四个楼盘了。
2025年仅剩下海信君和部分房源、中建星光城市、隆和府在售，历下金茂府二期不知道能不能入市，随着片区内大量次新二手房的入市，片区价格基本定型，小高层四室价格稳定在22000-24000元/平米。
结论：改善盘的定位，教育能跟上，这个片区才能好过。还是坚持我之前观点，这个片区短期天花板价格不高， 之前说最高到25000-26000左右，当初开发商的确卖到了这个价格，而现如今看二手房成交价格也就是维持在22000-24000元/平米，买入的价格越高，增长空间越小，甚至会赔钱。
买盛福片区别指望赚钱，自己住的面积大点，产品好点，上班方便点，就行了。未来这个片区的部分购房者会继续向南置换，高新、CBD片区新房毕竟的确更有吸引力。
7、大小汉峪片区——
经十路以南的生态环境不错，小汉峪、大汉峪片区有山体资源，随着这几年东部发展，这个片区成了改善群体比较喜欢置业区域。出则繁华，有汉峪金谷、奥体、高新区的商业配套，入则宁静。
前两年的汉峪片区房价扬眉吐气，一个山大瀚阳学校让整个大汉峪好几个楼盘房价涨了不少。
2023年初我说过：“大汉峪挂牌价格的确有虚高成分。汉峪在售品质楼盘不多了，海德堡、梧桐郡、柏悦府、济高云栖府，都进入尾盘阶段。有的楼盘产品落后卖成了现房，未来流通性很堪忧，谨慎买入。”
2023年汉峪高层房源价格有所回调，降价了。虚高回归，另外也受东城逸家上市房源的影响。
2024年凤凰路高架桥规划尘埃落定，沿线楼盘房价相对要受到冲击。
2024年，片区内的高层房源、落后产品房价继续向下调整，小汉峪两室房源到了10000-12000元/平米，三室房源价格13000-15000元/平米的高层房源也有很多；大汉峪片区的房价继续挤水分，高层18000-22000元/平米，小高层23000-28000/平米，具体看小区以及房源情况。
位置、产品、学校，是房价最关键的三个因素，理性看待，不要追高。
结论：大汉峪的优势很明显，环境好、安静，教育配套也不错。缺点也是有的：整个片区外围大高层也是偏多，居住密度比较高，且外围产品属于落后产品，挂牌量会一直居高。少部分组团容积率比较低，所以各组团之间价差比较大。对这个片区维持相对中性的看法，产品分化比较严重，大高层、差户型还是占比很高的，这类产品比较难上涨，价格继续缓慢回调也在情理之中。次新四室小高层价格会相对坚挺，玉兰花园四期价格近两年也会维持高价。整个大片区房价涨跌都会出现，我们只能具体楼盘房源再去分析。
小汉峪片区产品更是分化，有舜山府、泰禾院子，也有中铁逸都国际、凤凰国际、瀚裕华园这类产品相对过时的产品。整个片区的新产品受凤凰路高架桥影响上涨无力，落后产品房价随着房龄增加还会继续缓慢回落。
8、刘智远、长岭山片区——
历下区最靠东区域，随着核心区无盘可售，不少改善群体将置业区域延伸到此片区。经十路、凤凰路、汉峪金谷东区几个因素，再加上沿着经十路的商业商务规划落地，让这个片区近几年大放异彩。
原先的金域华府、金域蓝山、三庆城市主人明显产品已经落后，新一代产品席卷而来。
“2023年，银丰5、6期同时在售，再加上路劲璟悦府，片区流速不会差。”
2024年银丰7期入市，更高端的产品，四代宅。
2025年5月份海信长岭山项目入市，关注度比较高，300-400万能卖精装四室小高层。户型面积段130/145/180/200，豪华社区大门+社区会所+石材外立面+落地窗+大宽厅，你能想象的都有。
整个2025年，片区内仅有玖玺城7期与海信长岭山项目在售。
片区点评：衔接地带，教育的问题始终是这个片区的头等大事；长岭山片区随着片区配套完善，整体发展会越来越好，但是要说房价涨很高有点难。从产品、教育、位置来讲，已经分为三个梯队：
金域蓝山、金域华府、城市主人为代表的最初产品；
玖玺城1、2、3、4、5期为代表的改善产品；
以玖玺城6、7、海信长岭山为代表的新一代产品，最新一代的6、7期在面对海信长岭山项目时，或许在得房率上又吃亏了。
随着2.25年4号地铁线的开通，越是靠近经十路的好产品，相对会更有优势。长岭山新一代产品的入市，又会让片区内的改善置换群体躁动起来。
9、旅游路港沟片区——
港沟比较特殊，行政归属上属于历城区，但是因为在旅游路沿线，随着城市向东发展，大小汉峪无房可售，再加上龙湖、仁恒两大品质开发商的布局，低容积率，产品好，吸引不少改善购房者关注。这个片区其实争议比较大，有人说环境好，有人说位置偏远，且教育短板比较明显。
这个区域自2022年才有楼盘入市，那就是龙湖云峰原著，2023年仁恒河滨城入市，销售火爆，一房难求。幸亏是这两个品牌开发商用产品拉升这个片区的存在感，也让很多人对这个片区发展，多了几分期待。
2025年仁恒河滨城销售进入尾声，只剩下少量洋房+叠拼产品。
2025年港沟会有两个低密新楼盘入市，地块去年年底已经出让，都是底价成交。2宗由历城城发、中电建联合拿地；2宗由历城城发拿地，传闻有可能与龙湖、绿城、金茂合作。
这四个地块位于港九路以东，北侧就是龙湖雲峰。容积率分别是1.2、2.0、1.7、1.8，成交楼面价在5771-7868元/平之间。
新楼盘价格或许低于仁恒河滨城新房、云峰原著二手房价格。新项目入市，必然让港沟片区再次被大家关注。
四个住宅地块位置
结论：随着汉峪东区的发展，核心区低密住宅越来越少，而购房者对于低密改善产品的需求却是上升的。仁恒、龙湖两大开发商助力下，片区产品是没问题。但是片区自身底子的确薄弱，适合自住、想低价买好产品、想改善环境的购房者购买。片区阶段性天花板房价不高，个人认为就是25000-27000的房价顶点，短板需要看后期教育如何补齐，能不能补齐。
自住可以买，如果你是投资买房你觉得行就行，我觉得是不大行。
随着凤栖和鸣以及四个新建住宅用地入市，片区的新房不再稀缺，价格迎来平稳回归。
当下就是一个济南核心区改善房产更新换代的年代，自己觉得好，价格别太高买入自住就好。
怕的是高价格买入了一个马上就被超越的楼盘，容积率、产品、学区全部被碾压，你说这咋办？
理性买房，可以攀比产品，但是别盲目追高价格站岗！
以上就是东部的9个改善片区，7000字，整理完毕，下一篇再整理其余片区，一共27个片区有的写。
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