春节过完，大家都回到工作岗位。
春节后的济南楼市会有哪些现象？
二手房房价会稳住吗？
哪些房子会涨价？
购房利率还会下降吗？
我相信不少2025年准备购房的朋友充满各种疑问。
我梳理一下2025年济南楼市可能出现的情况，供大家参考。
01.
2024年济南楼市概况
大家看一下2024年VS2023年济南楼市月度新房住宅的成交数据，会发现一个现象：
2023年济南楼市新房住宅月度成交量是逐月下滑，小阳春的火爆与四季度的冰冷形成鲜明对比。
2024年除了3月份的小阳春成交量比较高，后面大部分月份成交量在4000套/月徘徊，成交量相对稳定。
2025年全年成交会比2024年收缩一点，3500-4000套/月，类似2024年月度走势相对平稳。
2024年济南二手房以价换量明显。
从2023年下半年开始，济南楼市二手房价经历了一年半的深度调整，降价幅度可以说史无前例。
2024年降价济南楼市降价幅度最多的片区得算奥体、汉峪片区的二手房，每平米3000-5000元/平米的降幅；领秀城的学区房，2024年降价也相对明显，而这个趋势大概率还要继续最少一年。
西客站片区高层房源降价到9000-10000元/平米，唐冶、雪山、新东站片区的部分高层房源调整到10000-12000元/平米的价格。
盛福、汉峪、凤凰路沿线，部分两室高层房源价格调整到12000-13000元/平米，部分楼层、户型不好房源甚至更低。
济南不少房子从2020年一直持续阴跌好几年，2025年部分二手房房价会相对稳住。
我个人认为2025年，如果不出什么意外，济南楼市二手房市场依然是以价换量的成交形势，整体价格很难有向上的动能，而60%的二手房还会经历一年的价格稍微下探调整，价格才会稳定住。
如你想在济南购房置业，不管是新房还是二手房都可以咨询几楼团队，分析、筛选、购买，享受最低折扣价格。
02.
2025年的济南楼市
对于2025年，我问了不少开发商朋友，大家不是特别乐观；我问了不少购房者粉丝朋友，大家也不再觉得短期内房价会有大的起色。
所以2025年的济南楼市我简单概括就是：
成交量继续收缩，10%左右的幅度。
二手房价格还要经历1年的调整，60%甚至更多比例的二手房还要经历小幅度的降价。
市场因为需求的分化，房价依然也是保持分化的状态，犹如2020-2024年，有涨的、有横盘、有下跌，关键看你买入、持有哪类房产。
2025年二环东以东新入市楼盘少于2024年，除了张马、唐冶、新东站的刚需盘之外，上半年入市改善盘不多，所以上半年的改善新房价格是相对有支撑的。下半年供应会加大，如果等待促销降价，2025年下半年或许有点机会。
我逐条整理总结：
1、楼市政策层面，从全国来讲能出的政策已经基本全部出尽，唯有购房贷款利率随着LPR不断向下调整，我个人判断今年LPR会下降40-50bp，也就是五年期以上贷款利率（LPR）会降到3.1-3.2%，我们的住房贷款利率为LPR-50BP，所以2025年我们的住房贷款利率会降到2.6-2.7%附近。
如果从稳定楼市的角度，我个人认为还应该定向再降低10-20BP才能出效果。
2、经济环境不好，所以2025年地产环境，的确不能乐观，成交量相对缩减一点也是无法避免的。
2025年济南楼市新房成交量继续收缩，10%左右的幅度，月均在3500-4000套。
判断新房收缩的两个原因：
新房住宅供应量下降了，二手房的降价持续，会拉扯理性购房者转向二手房市场。
3、2025年的济南楼市，从新房端讲是健康的，而从二手房来讲，大部分二手房还是会继续向下调整的阴跌行情。
所以2025年我们的济南楼市继续保持分化的状态，新房销售量收缩，价格相对稳定，改善新房价格有向上的机会，幅度不大；大部分二手房价格向上可能性比较低，只有核心区优质次新房能够保持住价格，其余大部分房产会延续小幅度阴跌行情。
4、2025年的济南新房住宅供应会达到新低，作为济南住房供应主战场的二环东以东区域，新入市楼盘比2024年又少了。
新房楼盘供应少，但是产品升级幅度比较大，这样开发商有故事可讲，所以入市价格相比周边同类产品定价不会低。2025年上半年入市改善盘极少，部分楼盘房价会有小幅度涨价。
5、这几年济南入市的楼盘大部分都是中小楼盘，很少有大盘入市，如果开发商操盘成功，会出现一个现象，越卖越贵：
新房在售期间能够达到的最高价格，就会成为这个楼盘未来3-5年的最高价，购房者自住可以，根本无利可图，更无从谈起保值。
6、在销售阶段，不少购房者会觉得房子涨价了是好事情，但是到了二手房阶段，不少人出售价格可能会低于购买价格。
即便是这样上涨的房产，购房者不见得有收益，因为你要付出利息成本，在楼市买卖中还有个第三方——银行+税费，偷走了房产大部分的上涨浮盈利润。
所以买房自住可以，对于济南大部分房产，不要抱有投资的心态。
7、这几年济南流入人口变少，刚需购买群体变少，经济不好，刚需购买力下降，刚需盘价格刺激不起来，会比较平稳，所以千万不要追高刚需盘。
济南楼市各大刚需片区有足够多的次新二手房，你比如张马片区、新东站片区、雪山、唐冶、神武、文旅城、西客站、天桥、南北康等，均有大量的次新房在售，不少房源还有价格下行空间。
这些次新房如果你不是太挑剔产品，性价比真的比买新房合适。
8、这样的经济、供需环境下，2025年的小阳春是会出现的，但是热度不及2024年更不及2023年，理性购房，不追高。
如果你想卖房，小阳春挂出房源，有真正谈价的可以割肉出掉了。
9、老房子并不会因为政策而受到影响，房价阴跌还会继续，只是幅度放缓，具体房子还需要具体再看，比如天桥的老房子跟历下老房子的确不是一个概念。如果你真住不着，早几年没有卖掉，现在如果已经跌的很惨烈，我真不知道该如何建议了……
10、2025年济南购买学区房建议：
预算够，尽量买学住一体的新房、次新房，住起来舒服+学校中等以上，如果在核心区内那就是最好的选择。
如果非要买老破小学区房，买顶流的学区房，如果能够买入上学之后就能卖出，不耽误下一个购房者买房继续上学，这是相对更好的选择。
不用提前给孩子准备老破学区房，哪一年上学哪一年买，这样赔的还少点。
11、2023年济南楼市基本没有买了就能赚钱的房子，2024年也没有，2025年依然没有，除非你有内部渠道，能够低价格买到好房子。
12、持有下图中红圈房产的业主，这几年以及未来几年都会按照图中路径置换房产，只要有能力且果决，向上置换房产是早晚的事情。下面这张图的趋势会一直延续下去：
13、2023、2024年不少山东地级市、县城居民来济南置业买房，2025年还会延续。
济南作为山东省会城市，的确是有优势存在的，国企、央企多，有关系、有能力的家庭能够把子女安排的济南，这类家庭实力一般都比较殷实，300-500万房产是主流需求。
这也是支撑济南东部核心区房价的一股力量。
14、大小汉峪片区受东城逸家影响还会持续，一个片区的房价调整不是孤立的，你比如高新区部分三室房源价格到了15000-16000，那外围刚需片区的二手房也会慢慢跟随向下调整。
15、领秀城的价格2025年还会迎来调整，领秀城是整个市中区的房价标杆，领秀城的房价调整，势必也会影响周边区域的次新二手房价格。
16、2025年科技城片区销售进入尾声，几个楼盘剩余房源都不多，如果部分销售不错楼盘，价格稳步上拉，片区清盘时既是房价巅峰，希望你不要站岗。
17、2025年济南东部刚需楼盘主要供应区域依然是张马、新东站、济钢片区，所以打算在这几个片区购房的朋友，你不用担心没房子可买，房价相对也比较稳定。
2025年港沟会有两个低密新楼盘入市，价格或许低于仁恒河滨城、云峰原著二手房。
2025年5月份海信长岭山项目入市，关注度比较高，300-400万能卖精装四室小高层。户型面积段130/145/180/200，豪华社区大门+社区会所+石材外立面+落地窗+大宽厅，你能想象的都有。
2025年CBD云顶一号2期入市，历下大厦东侧住宅地块会入市，财富中心4期入市。
18、黄河北依然是黄河北，短期内别碰。
大家看CBD，从2016年开始建设，到完全投入使用，可能还需要3-5年，这样举全市之力发展的核心区域尚且需要10年的持续建设发展，你指望黄河北短期买房能赚钱？这张饼希望你有生之年能吃到嘴里。
19、楼市继续分化的趋势不会改变，不会再有普涨的行情，这句话已经说了几年了。你信也好，不信也好，也改变不了。
20、对于济南楼市，贷款买房赚钱的时代一去不复返，买房自住可以，非自住不买房时代来了。
21、购房策略的确是随时改变的，我把前几年那张图调整一下，大家别拿着老图刻舟求剑了。从2023年开始，开发商意识到核心地真的是越来越难拿地，开发一个项目就要将利润最大化，定价不再让利，购房者自然很难赚到钱了。
关于房价，我们关注四个维度：
需求端：购房者的收入、就业预期，决定了购房的意愿。
供应端：开发商的拿地数量决定供货，二手房的挂牌量补充供应。
成本端：土地的销售数量，以及楼面价格。
环境端：政策环境，经济环境。
从这几个维度，我们看整体的供需，会发现供应端相对没问题，主要是需求端的购买力、购买意愿、购买产品问题。
经济不好，不要指望在楼市中能赚钱，捂好钱袋子，不高杠杆买房。
个人观点，供您参考。希望这篇文章让你对2025年的济南楼市有个大体的认识，能让准备买房、卖房的你思路更清晰。
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