文/子木

517新政后，各地楼市开始借势而上，成交火热，各大媒体也在纷纷报道，其中最开心的就是开发商、中介和地方媒体为首的卖方一派，想尽办法，营造火热氛围。

而对于买方来说，就比较难了，到底是该买该卖还是等一等，在情绪和舆论的冲击下，比较混乱，容易做出错误的决策。

所以今天我特地讲一讲，接下来楼市的变化趋势，以及买卖方在这个时期，到底该怎么办？

我们先来看517后的市场数据：

北京：首个周末，二手房日均成交突破1000套，回到3月小阳春行情水平。

深圳：5月18日，市场带看量创四年新高。多盘热销，二手房成交价开始向上抬升。

上海、广州、杭州、南京、天津、厦门、合肥、成都……多个一二线城市出现不同程度的新盘热销。

具体贴图和数据就不在这里放了，大家自行搜索取证。总之归结为四个字：

好起来了。

深圳楼市是最热闹的，有点儿点爆情绪的意思，这个城市我在去年就讲过了。

底子厚，经济在进出口和新能源的带动下，势头很足，人均房屋自有率低，房价又跌回了合理位，3月成交就刷新了近三年的单月高峰。

所以现在看到深圳的反弹，一点儿都不感觉意外。而且很可能，新开启的这一轮大周期，依然是深圳做行情的领头羊。

等深圳彻底启动了，预期会传导至隔壁的广州，以及北京和上海两位老大哥。

广州房价属于超跌，也是一线城市里面政策最宽松的地方，但还是那句话，这个城市分化太大了，大部分板块都没涨头，购买力弱一些。

北京我前几天写过文章，房价已经跌回到2016年左右了，不能算高，而且距离闸门最近，接水能力强，购买力不用担心，虽然比深圳启动慢，但现在却正是抄底的好时机。

上海是一个资本非常活跃的城市，盘子大，上半年豪宅连出好几个盘，基本都是被抢购的状态，热钱充沛，预计下半年会来到改善市场层面。

四大一线风向标，下半年都会启动，这是周期决定的，也是当下高层对楼市的主张。

其实在去库存口号喊出来的那一刻，就意味着要对一线城市进行全面提速，即使是517没效果，接下来还会有更强势的全面解限购，直至把行情做起来。

一线城市行情起来，会对全国购房者产生预期上的影响，让人们相信房价还会上涨，活水入市盘活市场，就像是股市，业绩强势的龙头股涨跌，决定了一定的大盘方向。

至于二线城市，我认为启动不会那么早，应该会在2025年上半段有迹象。

二线城市最大的问题是，相对购买力不足，且库存较大，所以对政策敏感性不如一线强。

这时候需要一波购买力的补充或者投资性的热钱进来，才能带动行情轮转。这都需要时间。

现在一个比较强烈的信号时，进出口产业链会在下半年维持更高维度的火热，那么沿海城市泡沫回调到位的城市，可能是继一线之后的下一轮启动城市。

具体哪些，我后期会单独出文章预演。

这轮楼市周期，切记不要盲目自信。

跟上一轮的本质区别是，经济不如当初，2015年国民GDP增速是7.04%，2024年的目标设定是5%左右，中间还差一段距离。

其次家庭杠杆率以及住房自有率都比之前高了一截。

所以我认为相对于上一轮的普涨，这一轮一定会出现剧烈的分化效应，房价增长更集中于资产的金融属性。

也就是说，未来能涨房价的房子，一定是跳脱出基本的居住属性，是人人都想拥有的社会资源绑定。

经济、人口、房价泡沫、库存、热钱，这都是需要对比的价值维度，不能说一个0概念城市，也要跟着一线一起涨，历史经验证明，当初怎么涨后面就怎么跌回去。

脱离于妄涨之后，房地产投资会彻底变成富人的游戏，普通人基本没什么以此赚钱的机会。

这也比较符合国外的定势，比如我们一直学习的新加坡模式，普通人好好住保障房就可以，如果想通过房地产赚钱，就要积累财富买商品房。

商品房背后是社会顶端资源，基本都是富人游戏场。

而对于我们来说，也在不断向割裂的分化市场走，只不过不用保障房和商品房做分割，而是用城市和地段。

这样也挺好，完全割离后，人们也不会再为房子而发愁，好好工作赚钱生活。

这样的状态，距离现在不会太晚，收购存量房转保障房已经开始做资金循环了。

长三角的朋友跟我说，苏州、常州、杭州等地方已经开始操作了，把开发商存量房，低价买回来做人才公寓，然后打包给城投，包装成资产。

城投再以资产做抵押，发行债券还钱给政府，政府再去市场买房，拖住房价，左脚踩右脚，右脚踩左脚……能不能上月球不知道，但肯定会解决库存问题。

最后再做个总结。

1、一线城市现在就可以看房了，无论是资金、利率还是政策，未来房价只高不低，现在买空间够，不用那么紧张。

2、二线城市预计在明年启动，今年下半年主要是“以价换量”，期间会有大量笋盘出现，着急可以捡漏，不着急等明年3月赶小阳春。值得注意的是，今年下半年是比较关键的观察窗口，行情如果能起来，说明这城市还有救，如果起不来，对这种历史级的政策都无动于衷，房屋自动删除金融属性，归类为弱二线城市，能抛则抛。

3、三四线城市买房可以继续等，周期还在更后面，同时下半年是最好的卖房时机，因为总有人感觉行情有来了，害怕房价涨，要着急上车，可以打个认知差，把负债甩出去。市场就是这样，总有人赢有人输。同时现金流充沛的抓紧出货，放弃三四线城市，把资产腾挪到一二线，这可能是最后一波机会。

4、不建议再有极端唱空思维，救不了自己。事实证明，国家想拉楼市就肯定能拉起来，没拉起来是因为力度不够，还没到那个份上。而且这轮周期，也主要是拉富人购买力和做富人交易货场，彻底为了房地产二元制做准备。

所以买不起房子很正常，也不要骂，耐心等保障房或者租房，好好赚钱、养好身体、专注于兴趣和家庭，天底下比房子好的事太多了，跟自己没关系没必要闹心。

今天看见一段话，比较接近真相：

国家在高位不让你们买，当时各种限购政策都出来了，你们非要顶着高利率、茶水费、假结婚、假离婚抢着买，结果不听话被套了。现在国家在低位降低标准帮你们上车，不限购、低首付、低利率，你们又觉得国家在坑你们。像极了股市里的韭菜，主打一个天生反骨。