文/子木团队
进入三月，北上广深楼市热度大幅提升。
据统计，北京二手房周末单日破千套，上海日均成交量是二月份的2倍，深圳二手房周成交突破千套关口，广州二手房成交加速飙升。
几乎不约而同，北上广深二手房市场均出现“异动”。
根本原因在于房价回调充分的基础上，资金和政策形成了合力，扭转了一定的楼市预期。
资金端，今年确定释放长期特别国债1万亿，再加上23年底的1万亿，相当于今年市场要投入2万亿资金，算上货币杠杆，可以派生出至少4-6万亿的货币量，是09年金融危机以来，力度最大的一次。
政策端，上周住建部专门开会强调，将调控自主权彻底下放到所有城市，各地用好。这意味着，“房住不炒”8年后，高层对地方楼市的“问责制”，彻底结束并转向。
所以接下来的市场，会彻底进入「动态调整期」，各大城市根据人口基数和经济动力所表达的住房/投资需求，进行房价的重新匹配。
有没有购房需求，怎么表达需求，也将彻底摆在行情罗盘上。
但值得注意的是，不同于上一轮房价周期的普涨，这一轮周期，一定是全国主要城市对购买力的虹吸与竞争。
比如最近香港，全面撤辣后，楼市一夜爆火，2天卖了之前2个月的房，而挤在售楼处乌泱泱的购房者，大都也是国内富人阶层购买力。
对此，内地四大一线城市也做出了回应，广州率先出击：
在全面放开120平米面积段限购的基础上，购买第三套房按照首套标准，也就是30%首付+3.85%。
这几乎是2015年都未曾有的“宽松”，广州诚意十足，一夜彻底点燃购房热情。
贝壳数据显示，第一轮新政出台后，广州连续两周带看量达到8.5万次左右，追平2023年小阳春，比2021-2022高15%左右。
而第二次加码后，广州2天成交832套二手房，2023年以来，周末成交套数排名前三，这还是春节复工刚满三周的状态。
广州的中介朋友说，近期买房的人，不单是广州人，更多是周边城市或者北方的外来客，很多都愿意在广州投资，甚至还有非常多的香港客过来抄底的。
逻辑是，大家都觉得广州经过几年的调整，3.2万/平米的均价被严重低估了，而像花都、从化、增城等外围区域还有大量1-2万左右的房子，一线城市资产的性价比就这么比较出来了。
这段时间也经常有人问我，在广州买房如何做到保值增值？
其实一线城市的投资万能公式至始至终都没有变过：
产业+地铁+改善。
产业中心就是商圈、CBD，决定了高薪就业人群的容量；地铁则是链接购买力的通道，决定了流动性；而改善房，则代表着当下广州住房资源的稀缺性。
所以可以简单翻译为：
找到高净值人群扎堆的理想居住地。
按这个思路，放大半径在广州进行搜索，答案其实并不多。
因为好的地段基本开发结束，而新入局的产品价格又存在严重溢价，投资属性薄弱。
直到我前几天在广州出差，探访了一个名叫【琶洲·珑璟台】的项目，才觉得属于广州的投资机会，终于来了。
琶洲·珑璟台项目示意图
可以说，这是2024年为数不多在广州的投资机会，为什么呢？
01
我们先来看产业。
广州有8大商圈，而第一梯队公认的只有三个，分别是大哥珠江新城，二哥琶洲和三哥金融城。
三大商圈构筑的城市级CBD黄金三角，人送称号“珠金琶”，创造的经济规模紧跟上海陆家嘴，是当下广州繁荣的支撑。
它们几乎覆盖了广州最赚钱的产业链，拥有广州最塔尖的企业和高净值人群。
尤其琶洲CBD，这些年经济增速最快，2023年入选了福布斯中国十大CBD。
截止目前，已经聚集了包括阿里巴巴、腾讯、唯品会等数百家企业总部，超300家高新技术企业，约3.5万家企业，总营收超过4000亿。
琶洲CBD实拍图
产业集聚，住房需求井喷，板块内新房价格已经冲破16万/平米，而接下来这片热土将加速向南扩展。
而【琶洲·珑璟台】属于黄金三角的几何位，距离琶洲CBD只需要1站地铁，距离金融城和珠江新城也只需要15分钟的车程。
这意味着，项目直接承接了三大商圈的高净值购房客群外溢需求，就像是北京西北旺之于中关村的价值外溢。地段决定了基础价值。
再看地铁，这是项目最大的亮点。
【琶洲·珑璟台】的操盘手是广州地铁集团，项目诞生之初就被定义为TOD4.0旗舰产品，标准的“地铁入户”。
很多人简单的认为TOD就是在地铁上盖，其实这只是一部分，真正的TOD更像是长在轨道上的“微城”——
最大限度提高了交通节点集散人流作用的同时，加强了人与建筑的经济互动，比如对商业和办公的影响。
琶洲·珑璟台屋顶无边泳池示意图
以小区归家动线为例，项目不仅连通地铁站台，还利用裙房、架空层等空间，建造了空中花园和商业体，四楼平台还设计了“空中绿洲”，聚合无边泳池、咖啡厅、空中树屋、全景观露台等配套。
琶洲·珑璟台项目示意图
业主可以从地铁站出来，直接走VIP通道回家，还可以继续上行，休闲、娱乐、购物等等，从上到下，不同的空间不同的生活场景，更便利地生活在这种立体呈现的“垂直城市”中。
这种TOD项目，只能由对轨道交通空间概念，非常熟悉的广州地铁操盘，打通权限，建造多维垂直空间，这也是这个项目稀缺的原因之一。
而且这个项目还是双地铁TOD。
11号线是广州首条环线，预计年底马上开通兑现，串联了核心五区，是广州最有价值的地铁线之一。
而18号线是国内最快的全地下城市快线，串联了深圳、中山、珠海和澳门四市。贯通后，从广州到深圳，最快可以实现75分钟地铁直达。这将是大湾区乃至全国多城联动的里程碑。
地铁就是联动整个城市的血脉，可以为商圈就业人群提供最高效率的生活方式，压缩了时间成本，而琶洲·珑璟台这样的0距离地铁盘，无疑是市场上最稳健的硬通货。
02
有了一线商圈和双TOD的加持，这个项目已经算得上“躺赢型”项目。
正常来讲，按照设计院出图，流程化加工就可以了，但是操盘手却选择重金请来国际设计师团队，以顶豪的标准重塑产品力。
跟营销总聊过，他们就是想以此作为广州地铁标杆级产品来提升市场影响力，这对购房者也是利好，因为开发商会投入巨量的成本拉高项目品质。
比如它的外立面长这样：
琶洲·珑璟台外立面示意图
玻璃幕墙+金属铝板的结合，让整座建筑显得更加简约、大气、通透，流线型工艺更能表达与周围环境的融会贯通。
我之前还专门写过一期文章讲外立面，玻璃幕墙产品将是未来改善的终极状态，也是相对于5年前产品的割裂带。
玻璃幕墙造价非常高，但能达到历久弥新的状态，延长了房子的寿命，这是房子的隐性投资价值。
琶洲·珑璟台外立面示意图
外立面近距离看不出什么端倪，但远观，它其实是羊城标识+传统云纹提炼+代表生态新生元素的融合，最终形成了“流水烟云”的故事主题，呼应了广州的城市文化和旁边的生态环境。
跟项目一路之隔，还有一个国家级湿地公园，总面积达1100公顷，相当于7个伦敦海德公园，3个纽约中央公园，当然也是广州市区最大的湿地公园。
国家级湿地公园实拍图
业主可以通过地铁无风雨入户，还可以湿地入户，而且项目与公园之间无任何遮挡，相当于整个项目独享了绵延几公里的湿地景观，这在广州非常稀缺。
地段是改善的基础，那么生态则是改善天花板的上限，资源的稀缺性不讨论，最主要有了水系和规模植物的链接，整个项目的居住属性就会提升一个维度——
拥有“出则繁华，入则静谧”的生活场景。
03
产品细节还有很多，这里不一一细说，接下来讲最重要的一点，为什么值得投资？
正常逻辑讲，在如此优质的地段上，用顶豪的设计思维做双地铁TOD项目，资金起码在2000-3000万起步。
但好在，项目价值还未充分兑现到价格，定价8.5-9万/平米的单价，抄底空间很足。
其次项目在户型端上，没有全部走大面积，而是选择了120-195平米比较跨越的面积段，降低了总价的进入门槛。
更重要的是，【琶洲·珑璟台】多个户型做到了南北通透8.3米双阳台设计，主卧空间270度超广角视野，一面琶洲繁华、一面无遮挡湿地景观。
琶洲·珑璟台样板间实拍图
所有户型的赠送面积极高，整体得房率高达100%，这源于产品多次迭代升级，操盘手通过巧妙的建筑手法，扩张了房屋可使用面积。
当然也归功于广州两次新规出台，鼓励设置入户花园和生活阳台，让房子拥有变相“取消公摊”的可能性。
所以说，【琶洲·珑璟台】算是享受新规利好的第一批产品，而100%得房率所体现出的性价比，也将跟之前的产品，产生巨大的割裂带。
我看了一下最近的豪宅项目，短短几年已经从5万+涨到了20万+，基本算得上全广州前五的涨幅。
而且琶洲去年拍地纯地价就达到了7.5万/平米，可售楼面价都在8.5万/平米左右，包括目前琶洲南很多项目都卖到了13-16万/平米，项目跟周边房价产生了巨大的倒挂价差。
琶洲住宅体量本身就少，加上如此高的性价比，所以这个项目算是卖一套少一套的优质资产，也是处于投资洼地的稀缺品。
这也是为什么2月份，【琶洲·珑璟台】会成为琶洲南板块，带看量和成交率最高的双料冠军的原因。
总之，未来房地产投资逻辑，最核心的理念就是，追求稀缺。
正如两会报告的表达，当下的房地产市场并不缺房子，但缺好房子。
而好房子，只能存在于核心区域、核心地段、核心项目、核心产品，任何一个因素都不可或缺，而真正能把握住稀缺资源机会的，也只属于少数人。
