每年三四月份，保利发展都要发布一份白皮书，谈一谈对行业的最新研判。

2017年，预言“房地产正处于总量峰值时代”；

2018年，提出“房地产市场窄幅箱体运动是必然趋势”；

2019年，呼吁“2019总体是个调整年，核心城市更加集聚”。

以上是保利白皮书做过的几次预测，事后来看，都吻合大趋势。

过去的2023年，凭借4200亿销售额，保利发展正式晋升“行业一哥”，大家自然更关注保利的研判了。

4月底，保利如期发布新一期白皮书，还没打开正文，大家发现有个重大的变化：

白皮书改名了。

过去7年都以“房地产行业白皮书”命名，今年“房地产”改成了“不动产”，即《保利2023-2024年不动产行业白皮书》。

更名背后，保利传递了什么信号？

1

更名背后的头部共识:

发力大资管运营

白皮书正文开头，保利对更名做了这样的解释：

旨在以更全面的视角看待行业的发展。

意思是，现在看法局限了，得打破。

过去的“房地产”，模式比较单一，集中于开发销售。说起这个行业，讨论最多的是“有没有人买”，而忽视“有没有人使用”。

未来，行业会从单一的开发销售，向租赁经营、资产管理和服务等多元化发展模式转变。

行业在变，企业也求变。

白皮书里头，保利分享了自己的做法：

以不动产投资开发为压舱石，通过延展不动产全产业链，提供居住、商务、康养、产业经营等综合服务。

其实早在2018年，保利地产更名保利发展时，保利就率先开启一轮战略升级，当时提出“一主两翼”，即不动产投资为主，综合服务和不动产金融为翼。

不同的是，现在更注重“全产业链”。

去年开始，保利内部强调打造资产运营能力，就是在为全产业链护航。

效果挺显著，投资开发之外的资产经营、代理等业务，已达百亿量级。最新财报显示，保利发展资产经营类收入达41.7亿元，同比增长超3成。

其中，公寓业务发力明显。

截止至2024年一季度，保利公寓累计入驻15城，管理房源4.5万间，开业规模近2万间，预计十四五期间规模可达5万间，十五五期间可达8-10万间。

不止保利，像华润置地也开始重视“大资管”，不久前的业绩会上，华润置地表示要转向大资管，打造业绩发展“新引擎”。

通过大资管模式开启“第二增长曲线”，已成头部房企共识。

这也是白皮书内容所传递的讯号：未来头部之争，绕不开大资管之争。

而长租公寓运营将是资管板块最重要的一环。

对保利发展而言，公寓业务很可能是第二曲线的发力点。

2

长租公寓，必争的战略性业务

为什么说公寓业务重要？

先说大环境。

“租购并举”是国策。

2015年被确立为房改主要方向，2022年二十大报告再次强调“加快建立租购并举的住房制度”，基本上为租赁市场中长期发展指明了方向。

保利作为央企，又是行业头部企业，发力租赁市场，既践行了家国责任，又能起到示范作用。

保利发展新推出的全新长租公寓品牌，命名为“和寓”，和母品牌slogan“和者筑善”一样，衍生自“和文化”，传达追求和美、和谐的价值观。

从一个品牌名，也体现出保利对家国责任的态度与情怀。

看得出来，不管是讲情怀还是讲责任，保利都必然重视公寓业务。

在这之外，还有3大给“利”的驱动因素。

其一，长租公寓行业规模不小，值得深耕和精耕。

《2023 中国城市长租市场发展蓝皮书》数据显示，我国目前的租房人口已近2.6亿人。

有机构估算称，2027年住房租赁市场规模将达2.8万亿；

其二，行业已过深水区，迎来实质性拐点。

2018年，保利完成央企首单租赁住房 REITs，为行业率先打通了“投建管服退”闭环，2022年是重要分水岭，这一年有多个保租房公募REITs上市，集中推动行业发展。

而随着近两年房源筹集多样化、税收优惠、金融支持等利好持续释放，万科泊寓、龙湖冠寓等头部企业开始盈利，意味着行业成熟化。

其三，保利战略上需要。

目前地产行业达峰，当然了，保利市占率还未达峰，去年又提升0.2个百分点至3.6%。主业持续进击。

这时候发力和主业最为接近的长租公寓，可以实现用最少的时间、精力、成本二次创业：

以点带面驱动全产业链发展。

换句话说，公寓是战略性业务。

3

强者恒强，未来要靠“体系化红利”

地产开发赛道，随着调整出清，强者恒强。

包括长租公寓在内的资管运营，最终也会是强者之间的游戏。

这一点，保利白皮书也做了预判：

行业进入“品质时代”，马太效应会越来越明显，强者之间的竞争将不再依赖“土地红利”“杠杆红利”，而是转向体系化红利。

何为体系化红利？

以保利发展这两年建构的“发展之树”为例，可以透视体系化如何运转。

保利“发展之树”横向强调战略引领、品牌影响、文化驱动，纵向有大运营体系、组织体系、产品体系支撑。

纵横向又分别系统化，比如运营方面，保利发展打造全生命周期的管理链路，产品品牌服务深度标准化、投资定位一体化，从而实现开发效率进一步提升。

去年保利发展新拓项目首开时间，平均只用了5.2个月，这就是体系化带来的红利。

此外，资产经营水平也得到全面提升，去年已开业资产回报率同比提升0.5个百分点，达到2.7%。

总的来说，体系是系统之系统，是系统发展至更高阶的产物。

保利公寓也将得益于“体系化红利”，获得至少三大优势。

第一，规模优势。

有强大的母品牌为依托，大象起舞，品牌赋能、经验迁移泼天而来。更重要的是，大体量的储备房源也来了。

这也是为什么保利公寓可以做到，2022年至今一年多时间，开业规模翻倍，预计十四五期间开业规模可达5万间。

第二，集约赋能优势。

在集团高度统筹下，保利公寓在资金、资源配置上领先同行。

比如，杭州保利天汇项目的大社区模式，拥有公寓1353间，涵盖一居室、一室一厅、两居室、LOFT、四居室等多种户型；商业时光里开业率超过90%，引进21家区域首店品牌，月均客流75万人次。

如此大体量的公寓+商业复合模式，一般企业没有足够资金和商管经验，很难做到。

第三，主业塔基够稳，容错率高，可以激发保利公寓市场化外拓，开辟多种模式，走得更稳。

在上海临港片区，以成熟化体系经营为背书，保利公寓输出轻资产模式，代管慧苑R4项目，规模近6.5万㎡；

上海慧苑R4项目

此外，保利还在上海、福州等地获取R4用地。

多重身份自由切换，实现更合理的轻重并举，就是体系化给的底气。

4

保利和寓，内卷自己外卷行业

打开新的想象空间

客观来说，比起龙湖冠寓、万科泊寓，过去外界对保利公寓板块的研究不算多。

保利公寓又相对低调，因此，外界对其发展很少能掌握全貌。

事实上，从品牌梯度、产品系统到服务体系，保利公寓已经全面体系化。

目前，保利公寓还升级推出品牌「和寓」。

这个全新品牌的出现，保利公寓不仅内卷自己，还外卷了行业。

现在租赁市场的主力是95后、00后，他们是在互联网浪潮下长大的一代，也称Z世代，他们比以往任何一代年轻人都更个性化，也更懂得悦己。

以租房为例，除了性价比、便捷、安全，他们可能还要看颜值、调性、情绪价值。

要满足这种毫无定式的多样化需求，何其复杂，何其难也。

保利和寓就做到了，和寓不能说最理解Z世代，但一定是更理解Z世代的产品。

保利和寓通过打造“三安价值体系”，致力于让年轻人在和寓「安一个家」，实现和寓而安。

具体做法是：

产品上，让客户住得更好、交付更多、体验更佳，从而实现“安享”；

服务上，“五乘五”矩阵式服务，让客户更安心；

有了好产品、好服务，室内“小家”和公区“大家”化身美好生活载体，充分将美好融于日常。生活上，客户可以安家。

三安体系的打造，严格贯彻了「和寓」洞察Z世代形成的安家理念：

既要链接志同道“和”的年轻人，又适配个性化的“和而不同"。

说几个让人印象深刻的细节。

比如公区设计，其它公寓品牌更讲究调性统一，和寓则提供了三种不同设计风格：MUJI、CYBERPUNK、INS。让i人e人都能找到适配风格。

三种不同风格效果图

设计是一方面，保利公寓还从业态、社群等多角度创新，根据风格的不同，在公区嵌入阅读、健身、K歌、自习室、直播等功能性空间。

然后通过5大ip活动，即阳台音乐节、萌宠达人、家装改造、美食家、种草试住官，响应年轻人的情感诉求。

最后会发现，保利和寓不只是一个住的地方，而是“聚会社交式社区”。

要懂年轻人的氛围感，给得了情绪价值，让每个人都不再是一座孤岛。

满足客户安全、便捷、社交、响应四大需求，和寓直接把行业卷升维了。

在保利和寓身上，甚至能感觉到，公寓「产品力」和「服务力」比住宅开发赛道还卷。

5

总结

总书记在2024年新年致辞中曾说：我们的目标很宏伟也很朴素，归根结底是让老百姓过上更好的日子。

从和者筑善到和寓而安，保利和文化从住宅开发延伸到长租公寓，就是在践行“让美好生活照进日常”。

针对以上，我们可以做个小总结，目前的保利公寓业务：

趋势上，同频国家政策与时代潮流；战略上，集团足够重视，又有体系化强支持；战术上，依托母品牌综合优势，不断升维创新。

“第二增长曲线”生成最关键的三个要素，保利公寓已经集齐，想象空间可以打开了。

当然，公寓只是这条曲线的发力点，当它作为着力点跑通了，以点带面撬动大资管板块，到时候，保利发展的第二曲线就会全速打开。

从房地产到不动产，巨头们其实一直在动，以变应变。