十几年前，仙葫诞生了南宁首套“千万豪宅”，彼时的仙葫确实是当之无愧的“富人区”。这套千万豪宅就来自托斯卡那项目。但是该项目高开低走，至今烂尾搁置多年。最近听说，它有望被盘活，这是怎么回事？

仙葫别墅托斯卡那要被盘活？近日，我看到一则消息，南宁巴祥旺实业有限公司公开招募重整投资人。

▲破产重整消息提起这个公司，不少人会感到陌生。但若是提起它曾在南宁开发过的项目托斯卡那，相信大家有所耳闻。托斯卡那别墅作为仙葫早期别墅群中的一员，由广西本土房企南宁巴祥旺实业公司开发，总占地约370亩，规划建设均为独栋别墅，约151套。该项目于2008年开盘，首期产品于2009年底售罄，作为一个别墅盘，这销售速度算相当快。按理说，产品好卖开发商应该再接再厉，继续推出二期产品销售，但托斯卡那项目后续开发没能及时跟上，因为某些缘故搁置至今。而开发商南宁巴祥旺实业有限公司在2017年陷入借款合同纠纷案件、房屋买卖合同纠纷案件中，多次被法院下达限制消费令、被执行人。

▲巴祥旺公司现状（天眼查）根据住建局备案数据来看，该项目首期备案53套独栋别墅，1号商业楼的商业部分已处于限制出售状态。

▲总套数仅为58套，其实5套为商业如今，南宁巴祥旺实业有限公司被破产重整，招募投资人提高该公司的重整价值，实现其现有资源的优化配置和利用。根据公告来看，该项目仍剩余2宗地约227亩未开发，以及几栋别墅用地，体量并不小。

▲地块资产详情（广西沵达律师事务所官微）

▲地块俯瞰图（广西沵达律师事务所官微）若能顺利招募到项目的投资人，该地块则有望能够被盘活，仙葫将再添低密别墅盘。

未开发地块多次拍卖遭流拍托斯卡那未开发的地块体量大，且地块自身优势明显，放在当下土拍市场，也算是一块“靓地”。首先，托斯卡那项目因地处半坡的地势，多数别墅可远眺邕江，未开发的地块剩余地块也是属于半坡式江景地块。其次，项目容积率为0.37、建筑密度16.1%、绿地率71.1%，放眼如今南宁的市场，能拥有这个指标的项目屈指可数。但一多注意到，此前该项目的地块曾分批上架法拍席，3宗未开发地块并未顺利成交，个别地块流拍或是被中止拍卖。

▲3宗地块法拍详情

托斯卡那未开发地块条件还不错，但为何会频频流拍，我认为主要有以下原因：①项目涉及抵押，情况较复杂。根据拍卖公告的标的物详情来看，这3宗地块自身已被抵押，买家购入后还需要解押，有一定难度。②项目土地年限已使用20年。项目地块的住宅用地部分使用期限自2002年12月15日起算，至2072年12月15日终止；商业用地部分使用期限自2002年12月15日起算，至2052年12月15日终止。

▲土地出让年限（广西楼市）这意味着，该地块住宅用地剩余使用期限不足50年，商业部分用地剩余使用期限不足30年，比常规的使用期限减少20年（住宅用地70年、商业用地50年）。③仙葫别墅群开发滞后。虽然近几年仙葫陆续有房企进入开发，但板块发展较为滞后，片区面貌主要以村民自建房为主，板块内的产品有小高层、洋房、别墅，选择较多。若拿下托斯卡那地块进行开发，产品方面则需要打差异化进行拓客。整体来看，托斯卡那项目仍有开发空间，稀缺的江景资源＋低密配置可打造开发为高端改善产品。但项目搁置多年，累积下来的项目纠纷、款项的旧账较为繁琐，对投资人而言，要想拿下它相当具有挑战性。

多栋别墅空置荒废托斯卡那从2002年拿地，2008年开盘至今，已有十几年时间。如今，仙葫这个沉寂多年的项目情况如何？扒哥近日带着飞机前往，一探究竟。从航拍图来看，托斯卡那东侧已开发建设并交付使用，西侧则是大片空地，空置多年长满了杂草。要知道，托斯卡那项目总体量为370亩，未开发体量约为227亩，开发面积仅占三分之一。

▲未开发地块东侧已交付使用的别墅群尤为显眼，意式风格经过岁月的冲刷，其红色屋顶依然很艳丽。

▲托斯卡那别墅现状然而，东侧的别墅入住率并不高，多栋别墅外围爬满了藤蔓，加上树木遮挡，看上去颇为老旧，个别别墅内部还未装修，毛坯状态空置着。

▲树木高大，绿化不错

▲空置别墅外围爬满了藤蔓地块中央一栋显眼的烂尾建筑，仅盖了4层，周边也长满杂草。根据早期规划图来看，原计划打造的是托斯卡那配套之一的罗马假日休闲酒店。

▲经过风雨冲刷，楼体已经发黑

▲早期规划图（网络）从规划图来看，该地块早期规划有中央广场酒店、运动场馆等相关配套，如今均被搁置多年，着实可惜。

它曾是南宁首个千万豪宅托斯卡那作为南宁老牌别墅群，它的入市对南宁有着特殊意义。2008年豪宅项目托斯卡那以单价1.8万元/㎡入市，销售独栋别墅产品，建面约550㎡以上，是南宁首个总价破千万的楼盘。这是什么概念？一多在住建局官网找到2011年的预售证，同时期的住宅项目均价为5000-7000元/㎡，托斯卡那1.88万元/㎡的单价可以说是价格天花板。即便打折销售，其售价也不低。

▲2011年商品房预售价格表托斯卡那入市后，仙葫多个别墅陆续开发，仙葫滨江别墅区、半岛别墅区逐渐形成，这也奠定了如今仙葫别墅群的基础。那时候的托斯卡那诸多荣誉加持，可谓是高光时刻。2011年，托斯卡那在博鳌论坛上获得“亚洲房地产十大最佳国际宜居金奖别墅”奖项，这在南宁楼市刚发展初期，算得上很高的荣誉。

▲项目荣誉（网络）项目还与世界“财富500强”顶尖物流企业世邦魏理仕公司签定托斯卡那物业管理顾问服务合约仪式；开发商还获得媒体颁发的“中国地产100最具综合开发实力百强实业”证书等等。但好景不长，开发商被列入失信人名单，据天眼查信息显示，该公司涉嫌司法案件72件，当前被执行总金额达28.19亿元。开发商后继无力导致项目地块也未能按照规划建设开发，空置多年。时过境迁，如今的仙葫吸引了各大房企进驻开发高端改善项目，如中海半山壹号、荣和澜山府、大华语山等。托斯卡那剩余地块超200亩，有一定的开发潜力。如若项目招募到优质投资人，输出匹配当下市场的好产品，对得起这份江景，将是个好结局。作者|文一多编辑|朱柒柒●等待12年，南宁低调的富人区终于来了个新盘●我那个买北投时代的朋友收房了，他这样说……●南宁昔日地标复建重现中山路，邕州古城长这样●3天后，凤岭北有大事发生！●南宁12月土拍大冲刺，五象或引进优质教育