地产下行周期，房企的操作真的是越来越让人看不懂了，尤其是在北京的央企们。

也许是因为北京的政策迟迟不落地，所以新房的kfs们，开始各种玩起了盘外招。

昨天我们提过，北京四环外的一个央企项目，销售指导价定在7.2万元/㎡，楼面价3.99万元/㎡的项目。

开盘价就敢直接打了个68折，击穿5万元的单价，降到4.9万元/㎡，直接扰动市场。

不过目前疑似被主管部门紧急叫停。才没有给本来就脆弱的新房市场酿成新的血案。

今天，798守夜人又发现一个央企项目的操作，不得不说，还是让人看不懂。

这是一个亦庄的项目。

项目是2023年6月拿地开发，拿地成交金额33亿元，由拿地央企被禁公司100%全资持股操盘开发（划重点，这个后面要考）。

项目规划建筑面积8.68万㎡，住宅容积率2.0，销售指导价5.8万元/㎡，大概规划21栋楼，一期推出了537套房。

守夜人查了一下，项目2023年8月取得预售证，10个月过去了，目前已经卖了297套房，去化率35.61%。

这个项目虽然去化率很一般，但成交均价却还一直坚挺，大概5.85万元/㎡。

这个成绩可以说虽然一般般，但也有亮点。

然后骚操作就来了。

上个月披露，公司拟出售项目公司40%股权，交易作价13.2039亿元。

当然了，现在这个市场环境，引入合作开发，共同分担一下资金压力，也是各家房企常见的操作。

然后14日这个交易出来了结果，引入40%的股权是2家公司合资。

其中公司A是原股东，公司B是一家国资，两家公司各占股50%。

这个真的就让人看不懂了，当初直接出让20%的股权不好吗？

那么问题来了，成交价这个13.2039亿元，原股东要不要支付50%的交易对价给自己？

这个交易要不要交税?要怎么记账？

守夜人刚好得空，又随手查了一下同区域内的另一个兄弟项目。

该项目2023年6月成交，成交价79.12亿元，其中商品住宅规模17.5万㎡，分2期开发。销售指导价7.7万元/㎡。

目前已经卖了91套，去化率仅有13.54%，看来还要加把劲儿了。

不过成交均价倒是没有太大的波动，目前还是稳定在7.75万元/㎡-7.8万元/㎡。

稍微再多提一嘴的是，这家央企在前述6.8折项目旁也有一个项目。

查了一下是2023年9月取得销售许可证，首期推出573套房，目前卖了76套，销售去化率11.71%。

销售指导价7.2万元/㎡，目前的成交均价也就5.6万元​/㎡。

看来和68折一样，都掉进这个坑里了。。