先给大家看一下安居客房产研究院有关深圳6月二手房的房价地图：
图源：安居客
可以注意到，深圳二手房楼市东部正在追涨，坪山新区与大鹏新区分别上涨了0.6%和1.7%，但有个区却非常突出，不是涨得突出，而是跌得亮眼。
龙华区二手房价迎来1.3%的跌幅。
这就让人有点摸不着头脑了，前几年这不还涨势汹汹的“宇宙中心”龙华，为什么现在房价非但没涨上去，跌幅竟如此大？
龙华撑不住，会不会是因为二手房指导价和市场成交价差异过大，导致成本飙升，进而影响成交和价格？
目前，龙华整体指导价跨度水平较高，红山上塘普遍6-7.5万左右，其余片区4-6万不等，以红山为例，部分热门楼盘的指导价大概是7.3万左右，但实际的市场价10万左右，指导价相当于市场价的73折。
什么概念？
说白了，在市场价与指导价相差较大的情况下，价差部分将划入首付，买家被动去杠杠，背负巨额首付成本，如此一来，二手房产难以撬动。买卖双方的博弈地位转换进入买方市场。价格的松动和下调是趋势。市场成交迅速降温冷却。
那龙华的指导价水平在全市是什么水平？
先看东部，东部是此次二手房指导价和市场价差异最小的区域，指导价普遍是市场价的8-9折，和龙华相比有一定的差异，但差异还不算大。
再看西部，西部是此次指导价伤害最猛的区域，一套指导价只有6.3万的房子，实际价格推高到10万，指导价相当于6.3折。
要说指导价伤害最大的，一定是西部，而西部的跌幅却并不如龙华大，显然，指导价和市场价的差异不是龙华此次下跌的真凶。
真正的原因我认为有以下几点——
前几年龙华炒作实在太过火，房价涨速飙升。
然而打击高房价已经上升为“国家意志”，在这种情况下，涨幅大的片区，面临的回调风险自然就随之变高。
过去龙华涨到一个什么样的水平呢？
“2013-2015年累计三年涨幅全市第一”、“6年涨了500%”，短短6年时间，从4字头直接飞跃到10字头，诸如此类的信息不绝于耳。
当前，龙华房价高的区域，如上塘、梅林关、红山，二手均价在9-11万/㎡之间，单盘最高均价甚至到了14万/㎡，这个价位几乎已经与南山、福田等中心区持平了。
去年，龙华也以23.2%的涨幅排在全市第三，涨幅甚至超过南山和网红区域光明。
图源：湾区地产
在2017年楼市还处在平稳状态的时候，龙华就以均价53310元/平，环比上升27%，涨幅最高；
在“房子是用来住的”的管控论调下，715深八条与208指导价两把新政大刀霍霍向楼市。如此背景下，近几年涨幅跑道上名列前茅的龙华可不得首当其冲？
之前涨得多欢脱，现在回调自然就有多惨烈，实属正常现象。市场需要时间去盘整、消化和夯实前期的涨幅。
因此，在208与715新政下，近几年涨幅较为平稳的东部与龙华优劣立现，随着东部低价笋盘不断消耗，深圳二手房的成交重心逐渐东移，东部呈现追涨态势，刚需二手房报价有部分上扬。这才出现了东部追涨而龙华非但涨不动，甚至跌幅较大的现象。
要搞清楚现在的涨不动，还得顺藤摸瓜抓住过去龙华一度涨至14万+的原因。
——地段、教育、生活配套。
龙华的暴涨，很大部分得益于“福田后花园”的定位。
龙华位居深圳地理中心和城市发展中轴，紧邻福田CBD。正是得天独厚的区位优势、相对处于低洼的房价使得龙华成为福田水城的不二选择，承接福田住房外溢。
但如今龙华的外溢优势已然不再。
众所周知，深圳城市的发展规划是一路往西，从过去的罗湖到福田再到南山，如今南山已经从福田接过交接棒，摇身变成城市经济新中心。
正是这次核心就业中心的转移，龙华所谓的就业中心外溢，福田后花园已经不那么吃香了，相反现在挨着南山的宝安，已经成为新就业中心人口外溢的核心居住区。
正因为过去的优势开始减弱，龙华的上涨动力越来越弱。
第二个原因，深高北学区。
深高北是“深圳四大名校之一”深圳高级中学的分校区，凭借集团化办学优势，管理、师资、设备等优质教育资源能与主校区实现共享，家长、投资客们对其教育质量抱有很大期待。第一次招生，哪怕还没有成绩作为支撑，仍旧引来很多家长疯抢这稀缺的优质教育资源。
最终成绩也出来了，深高北果然不负众望，中考成绩一直名列前茅，稳居龙华各中学龙头，这下更有了房价继续上涨的动力了，毫不夸张说，红山多数楼盘的溢价都来自于这个学区。
比如同样归属于莱蒙水榭春天，1-3期与5、6期仅一路之隔，房价却是天差地别。据官方指导价，5、6期片区每平竟比其他期数高出近2万的价差，而二者的区别只是带深高北学位与否。
由此可见深高北学位的价值了。
数据虽老，但足以证明一点：是深高北的名校效应领涨了龙华房价。
图源：北站茶楼
第三个原因，高铁站枢纽的优势。
都说“高铁一响，黄金万两”，高铁枢纽深圳北站无疑是龙华的镇区之宝——规模最大、接驳功能最为齐全、客流量最大，北至广深铁路樟木头站，南至广深铁路深圳站，东到厦深铁路惠州南站，西到深茂铁路机场站。可谓四通八达，形成了珠三角“双十字”放射形枢纽。
叠加近些年交通轨道的铺设，龙华凭借已有的4、5、6号三条地铁线路，极大方便了龙华与罗湖、宝安、光明等多个区域的沟通。
高铁站枢纽，其实不应该算房价上涨的核心因素，但是依托高铁站延伸出的各种路线，因为便捷全程通勤，会汇聚大量的人流量，而人气才是楼市的最核心支撑。
而且现在龙华依托深圳北站，还搞了深圳北站商务区，一系列商业配套落地也非常完善。
壹方天地、红山6979、ATmall、龙华天虹等各大商业中心陆续开放，为龙华注入大量商业发展活力。
龙华商业增值的同时，文化配套也没落下。近几年来，龙华的文化设施建设同样驶入“快车道”，深圳美术馆新馆、 深圳第二图书馆等17个文体设施项目正开展规划建设，极大丰富龙华的休闲文化配套，推动市民文化生活。
但值得注意的是，伴随近些年龙华发展的日趋成熟，从教育、交通出行再到生活配套，区域基本设施齐全，龙华房价已经渐渐触碰得到天花板。
一个很现实的问题，几年内房价翻番的龙华，已不再是价值洼地。跨过“10w”大关的龙华房子价格优势不再，龙华吸引力今不如昔。
这么高的价格，我干嘛非跑到龙华去住。直接添多点钱买到产业实力更强的南山或者福田它不香吗？
除非迎来大产业爆发，否则龙华房价天花板难以戳破。
这就引出了龙华难以更上一层台阶的另一大拦路虎
——产业。
据十三五回顾，龙华主要以服装制造业与医药产业为支柱产业，缺乏高新产业支持，市场竞争力弱。
纵有号称第一现代制造业强企富士康坐镇，但归根结底，富士康本质上仍是劳动密集型与资源密集型企业。随着生产成本的上升，产业外移趋势是必然。此外，富士康高收入人群少，占比较多的中低收入阶层是难以承担附近高额房价的，因此无法带动龙华房价更上一层楼。
虽然龙华也有深圳北站商务区的规划建设，近些年来也是许多办公大厦拔地而起，然而实际上许多产业仍处于导入期，尚未真正落地，中央商务区气氛不够浓厚。
此外，龙华居住片区以红山，上塘、梅林关等为主，片区教育、医疗配套齐全，规划建设完善，地铁交通便捷。
再看其他片区呢？观澜、大浪等地农民房聚集，多为城乡结合部，交通、配套、教育处处都是硬伤，生活面貌与龙华重点片区可谓天差地别，区域间发展严重不均。
好不容易抓着“旧改”这根稻草能够逆天改命，无奈实际进度却慢如蜗牛，一眼望不到头，根本掀不起什么大风大浪。
除了片区发展不均，“人间炼狱”地铁4号线、拥堵交通、人口密度等问题都是束缚住龙华房价打开步子迈开腿的重要原因。
没有硬实力为房价做支撑，居住体验却不及同价位的其他市区，宇宙中心的光芒逐渐黯淡。
由于龙华前期涨速过猛，回调压力较大。加之承接福田的外溢优势不再、部分片区配套成熟已达天花板而各片区发展不均、配套产业尚不齐备等问题，也就不难理解当下龙华的房价回调了。
综上，现在并不是上车龙华的好时机。
其实，当下全深圳都进入深度调控期，短期半年，长期1年都不是入手时机，最好的还是全力以赴打优质新房，学会和二手房业主斡旋，等待笋盘出现。
目前深圳楼市政策不断加码，调控决心坚定的时期，指望房价再度大波反弹可能性小。
大环境尚且如此，更别说龙华了，现在回调其实就是个挤泡沫的时间周期，在这个周期我们能做的就是等待泡沫挤干净，然后选择核心板块择优上车。
