前言 REITs是不动产投融资体系中的重要金融工具，我国基础设施公募REITs试点产品自2021年正式发行，截至2024年9月底，沪深交易所上市的REITs产品共45只，底层资产类型丰富，包括产业园区、消费基础设施、仓储物流、保障性租赁住房以及交通、能源、环保等多个行业，累计发行规模达到1390亿元。基础设施公募REITs的市场表现和资产定价已成为市场关注的焦点。
2024年7月，国家发展改革委发布的《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（以下简称“1014号文”），标志着基础设施公募REITs发行进入常态化新阶段。这一政策旨在通过REITs有效激活存量资产，促进投资的良性循环，降低实体经济的杠杆率，化解债务风险，并提升基础设施的专业化管理水平。1014号文在原有试点范围的基础上增加了养老设施、市场化租赁住房项目、园区配套服务租赁住房项目、4A级景区及配套旅游酒店、符合条件的酒店和商业办公用房等新领域。基础设施公募REITs已成为不动产项目定价的重要“锚”，在市场价格机制的引导下，对激发不动产投资市场活力、提升投资效率起到了积极作用。
在此背景下，戴德梁行和瑞思不动产金融研究院，联合发起了“中国REITs指数之不动产资本化率调查研究”，并得到了北大光华张峥教授研究团队的支持。通过问卷调查的方式，我们邀请了不动产投资领域的众多专业机构参与，旨在通过分析受访者对不同城市不动产大宗交易市场的专业判断，并结合新加坡、中国香港REITs以及中国内地基础设施公募REITs在收购内地物业时公开披露的交易信息，为不动产大宗交易和公募REITs资产定价提供参考基准。
自2019年至2023年，我们连续发布了四期《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》，受到了国内不动产投资行业和参与机构的广泛关注。在公募REITs市场稳步迈入第4年之际，瑞思不动产金融研究院联合戴德梁行，发布2024年度不动产资本化率调查研究结果，旨在为不动产及REITs市场的持续发展提供坚实的资产定价“锚”。
最后，诚挚感谢参与中国REITs指数之不动产资本化率调研的近97家机构及行业专家，期待与各位保持长期合作，共同推动中国不动产金融行业的研究、交流、规范与进步。
戴德梁行
瑞思不动产金融研究院
二〇二四年十月
调研基本情况第五期中国REITs指数之不动产资本化率调研以问卷的形式邀请不动产投资领域的专业机构与行业专家参与调研，通过分析受访者对于不同城市各类资产在大宗交易市场中的专业判断，为建设中国REITs资产定价体系提供合理的基准指数。本期调研于2024年第三季度完成，期间收到了97份不动产投资机构的问卷反馈。受访机构包括境内外房地产基金公司、保险机构、开发商、新加坡及中国香港上市REITs管理人等。
第五期资本化率调研问卷共设置四大类问题，包含机构背景调查、投资偏好调查、资本化率调查和公募REITs预期投资回报率调查。机构背景调查主要了解受访者所在机构过往投资的项目类型、业态、城市等；投资偏好调查主要了解受访者在未来一年对于不同城市、资产类型的投资关注度与偏好；资本化率调查主要了解受访者所认可的不同资产类型在大宗交易市场中的资本化率合理水平；基础设施公募REITs投资回报率调查主要了解受访者认可的不同公募REITs产品类型在二级市场中的派息率合理水平。
考虑到不动产大宗交易市场中买卖双方对于资产价格的不同预期，问卷设置了买方、卖方、二者兼有共三类角色，受访者可从买方、卖方视角分别填写各类资产合理的资本化率区间，最终取双方意见重合部分作为调研结论。
本次调研问卷在资产类型包含甲级写字楼、商务园区、购物中心、社区商业、奥特莱斯、酒店、长租公寓/服务式公寓、仓储物流、工业厂房、数据中心10种资产类型。本次调研中，商务园区主要指产业办公园区，用于满足产业租户对科研、办公空间的使用需求，仓储物流主要指高标物流，工业厂房主要指标准厂房和多层厂房，用于满足中小工业企业集聚发展和外来工业投资项目生产经营空间的使用需求。
调研总结1.从城市维度来看，北京、上海各类资产受投资人关注的比例最高，体现了市场对北、上两座城市的投资偏好；在非一线城市中，关注度最高的前5名城市或区域分别为杭州、成都、苏州、大湾区（广、深除外）及南京。
2.资产类型的投资偏好显示，长租公寓/服务式公寓在所有资产类型中最受投资者欢迎，特别是在北京和上海。其次为购物中心和商务园区，而甲级写字楼的投资关注度有所下降。
3.调研结果显示上海、北京核心区甲级写字楼的资本化率在所有城市及区域中为最低，分别为4.5%-5.6%、4.6%-5.6%，长租公寓/服务式公寓的资本化率紧随其后，上海和北京分别为4.6%-5.5%和4.7%-5.5%。
4.对于大多数资产而言，卖方对价格的心理预期明显下降。对于一线城市，仓储物流资产买卖双方重合部分为5.1%-5.8%，比往年有大幅上升；买卖双方对数据中心资本化率的预期仍有一定差距，对于一线城市，数据中心资本化率在7.2%-8.6%之间；工业厂房资产的资本化率区间位于仓储物流与数据中心之间，对于一线城市，工业厂房资本化率在5.5%-6.1%。
5.对于未来一年资本化率的变化趋势，绝大多数受访者表达了相对谨慎的态度，给出上升的判断，但对于一线城市的长租公寓/服务式公寓，受访者普遍认为资本化率将保持稳定。
6.对于基础设施公募REITs产品，产权类产品中，投资者对于保障性租赁住房和长租公寓类的公募REITs产品期望的派息率较低，分别为4.2%-5.1%和4.4%-5.3%，对消费基础设施和数据中心的预期派息率较高，分别为4.8%-5.9%、5.3%-6.2%。
（更多内容请关注公众号“CRF REITs Forum”）
