近日，在上海市委金融办、上海市发展改革委的指导下，由瑞思不动产金融研究院主办、上海城投控股股份有限公司协办的中国REITs发展2024年会在上海成功举办。以下为国寿投资保险资产管理有限公司不动产投资事业部副总经理韩萌在圆桌对话环节的发言整理。

问题1：首先请介绍一下中国人寿整个体系参与我国REITs市场建设的做法。

韩萌：非常荣幸有机会参加本次年会，和大家汇报一下我们的最新情况。国寿投资是中国人寿集团体系内专门做另类投资的一个平台，我们部门专门负责不动产的专业投资，在过去10年累计了近1000亿元的投资规模，底层资产也包括物流、办公、产业园等与公募REITs重叠度非常高的资产类别。目前，我们存量投资中70%都是权益性投资，权益性投资要求我们不仅仅是一个财务投资人，还要全程参与到这个项目的经营、管理等各方面的实操过程中。

我们在过往投资中，积累了非常多的底层资产的运营管理经验，以及跟头部管理人合作、判断头部管理人优劣的一些实践经验。这些经验为我们参与公募REITs投资打下了非常坚实的基础。基于我们过去在一级市场的投资，公募REITs市场建立以后，我们一直是积极的参与者。从数量上来讲，现在市场共有45只公募REITs，国寿投资本级用自有资金以及用寿险资金参与战配的大概有20只，基本上市场一半的产品我们都参与了战配。从总量上来讲，现在是30亿左右的规模，这个规模对于我们来说还是偏小的。希望REITs市场能够尽快成长起来，规模也能变大一些，使我们可以参与配售的资金更多地放到公募市场中来。

问题2：站在今天的时间点上或者展望未来，您觉得REITs发起人应该做哪些工作，会更容易得到您的青睐？

韩萌：本质来讲，我们还是把公募REITs作为配置策略的品种、产品来看待的。作为配置策略，我们更看重它底层资产现金流的稳定性、确定性以及未来的可预测性。这对于我们来讲是非常核心的因素。我们不是很在意未来上市后二级市场价格的波动，对我们来说，底层的经营状况是最为关注的点。这是我们一个大的投资策略或者投资判断。

站在今天的市场环境下，因为房地产就是一个周期性的行业，现在大家都知道面临一些挑战和困难。从我们的角度来讲，现在更多是从需求端的确定性来寻找投资机会；供应端现在的挑战是非常明确的状态。我们判断更核心的点在于需求端，比如长租公寓、消费基础设施，这些是在需求端比较确定、比较稳定的，可以是我们现在配置的重点。另外，物流可能也会有一些小的细分领域、细分赛道，我们也会关注。

今天的市场上，大多数的赛道都面临着供应的挑战，在此基础上，我们最关注的还是需求端的稳定性和确定性。另外，对于底层资产，我们内部一直有个说法叫“三好原则”，即好资产、好管理人、好现金流。这是我们对于公募产品一个非常朴素、非常直观的判断和理解。

问题3：站在投资者的视角，您对REITs市场建设有哪些建议？

韩萌：很多人现在公募REITs有个核心问题——底层优质资产或者合格资产的量是不够的。从投资者的角度理解，我们觉得造成这个情况的主要原因之一，是公募REITs刚推出来的时候，大家把它定义成一个标准化产品。我们一开始试点的这些产品，包括现在定价其实也是标准化的。

公募REITs特别是产权类REITs，无论是物流还是产业园，无论在一线城市还是二线城市，基本上都采用了标准化的定价方式来做。这就会导致很多以公募REITs作为退出渠道或IPO渠道的优质资产，拿不到相关的流动性溢价和上市溢价。反倒是一些我们认为中等或中等偏上的资产通过公募REITs发行，能获得相较于大宗交易市场明显的溢价，这就导致很多时候原始权益人不愿意拿最优质的资产出来。

我们希望未来在公募REITs定价环节有更灵活的机制，基于不同的资产类别、不同的城市区位、不同的权益人或者未来确定性的状况，由市场对定价产生更多的影响，这样能促使原始权益人把更好的资产拿出来。作为投资人，我们还是希望能有更多好的资产进行更好的配置。

鸣 谢

中国REITs发展2024年会的成功举办离不开会议的协办单位、支持单位以及我们的会员单位、国际合作伙伴等的大力支持，在此向他们表示感谢。今后，让我们继续携手推动中国REITs市场生态建设！

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