转自地产小王子
01
杭州楼市今年的小阳春，稳了。
不但确定会发生，而且热度并不会低。
为什么我如此笃定呢？主要是因为春节前后因着杭州“六小龙”的宣传，使得有利于杭州的正向舆论一下子起来了。
这会让原本有着一定变数的小阳春变得非常确定。
大家可不要小看舆论的力量啊。
有两个成语，分别叫做众口铄金和人心所向。一正一反，但意思其实是一样的。
当大家都觉得杭州好，杭州行的时候，杭州就真的能吸引到大量的新生外部购买力，从而进一步激发内生存量购买力，最终使得市场显现出一篇火热的状态。
小阳春一定是量上有效放大的，至于价格就要看量的积累是否足够引发上涨。
一般涨价都是因为交易得多，买的人买不到了，新的卖价才会逐步上行。
不能简单的把小阳春理解为房子要大涨。
当然，舆论的作用往往是放大市场情绪。杭州小阳春确定能来的根本原因还是市场具备了基础条件。
02
首先是地王的诞生给出了杭州楼市新的价值参照物。
一手房的价格是结合了zf土地价格的，相当于是zf在给新房价格信用背书。
而二手房倒挂差价，去年可能是300万，今年可能就变30万，充满变数，各种不可控。
因此在对市场信心的促进上，地王造就的高价新房，比随时可能变动价格的二手房，要有效得多。
譬如新晋6.5万元/方地价的湖墅地王，大概就可以估算出新房要卖9-10万。对比周边5-8万的二手房价格，产生的是一二手反向倒挂2-4万预期。
这里有个关键点，那就是高价地王存在的作用，并不是让市场认可周边的二手房都应该涨价，而是让你觉得周边的二手房足够便宜，从而促使你买单。
就算排除掉产品的差异，哪怕次新房其实完全卖不到新房的价格，但对于当下买了自住的朋友来讲，花5-6万买到9-10万新房隔壁的次新房，至少在感觉上是极为划算的一件事。
有了一个高价地王做参照的价值参照物，二手次新房的性价比就凸显出来了。
02
其次，次新二手房交付量大的板块虽然存在踩踏，但不存在恐慌性踩踏，以价换量成为常态。
人总是对没有没有底的事儿存在较大的恐惧。
譬如亚运村刚交付那会儿，大家的基本判断是投资客多，肯定要踩踏，价格上不去。但到底会跌多少？其实大家心理都没底。
对于卖家来讲，什么样的价格才能卖得出去？对于买家来讲，什么样的价格买进不会做冤大头？
在多个板块经历过踩踏后，基本规律已经有了。
高价不可能卖得出，破发也不是常态。贴近购买成本是大部分次新楼盘的主力交易区域。
不能剃头担子一头热。
在贴近购买成本的价格区域中以价换量，是买卖双方都能接受的平衡点。
有了这个共识基础，交易量才能有效放大，小阳春才能如期而至。
03
再次，会发生被动性价格上涨。
什么叫被动价格上涨呢？是指一个板块或者一个楼盘，卖家实际没有调高价格，但由于低价房源被买空，使得后续实际要买的房源，价格表现为上涨。
这个情况在亚运村、世纪城和申花这些热门板块都出现过。
为什么会出现这种情况呢？
是因为在购买成本这个平衡点之下的房源数量是有限的。换句话说，愿意亏本卖房的投资客数量是有限的。
割肉这种事一定有人做，但你不要想着人人都会割肉。大部分人看到亏本，就趴窝不动了。大不了放个三五年再说。
只有非常理性和专业的投资客，可能会干出割肉换取活筹码的操作。当然也存在一些个体撑不下去不得不割肉离场的情况。
所以，考虑到未来涨价的趋势，大部分亏本的房源基本算是最低点了，其实都还是蛮划算的标的。
那等这些房源卖完之后，一个楼盘或者一个板块就会表现为价格上涨，从而买卖双方进入新的博弈阶段。
要么更多的卖家愿意拿出手里的房子来亏本卖，要么更多的买家愿意接受涨上去一点的价格买入。
一旦后者成为主要的市场行为，那么价格上涨就形成了。
而地王的出现，本身就更有利于让更多的买家愿意接受小幅度的涨价。
04
最后，就是“六小龙”引发的AI产业预期。
前面几条其实已经让小阳春具备了来临的基础条件。最后这一条，则会拔高大众对市场的预期。
大部分人总是容易在杭州即将成为中国硅谷这样强大的舆论下，对未来进行想象，从而产生明天一定比今天更好的联想，加快买房的决策，坚定下单的信心。
这不，春节长假都没过完，申花这样的热门板块，已经有人看房。节前，也有不少人加快了决策周期，不再有等等看的心态。看中就下定，成了越来越多的人的选择。
对于这些人来讲，他们的内心一定是下手晚了，万一下一套更贵，怎么办？
这其实也是一种逼空行情。
05
此外，“六小龙”让杭州出圈的同时，也会带给杭州市场来自全国的新的购买力。
尤其是在大家都很迷茫的当下。投什么赚钱还是其次，投什么能不亏本，不被割韭菜才是大家更为关注的。
那么杭州的次新二手肯定是一个看上去非常诱人的标的。
卖家是贴着成本卖得，基本没赚钱，搞不好还能捡漏亏本的。边上地王摆在那里，面粉比面包贵，相当于给了一个兜底参照值。
再加上现在最流行的AI产业预期。怎么看都像一个稳赚不赔的买卖。
杭州城市本身的优秀，又再给普通购买者一个兜底，那就是哪怕不涨，到这个城市生活也非常好啊。
这些林林总总聚拢来，就会形成较为强大的购买基数，从而让杭州的小阳春燥起来。
因此，我们的结论是：今年的小阳春稳了！
