导语：2025年春节假期结束，上海楼市迎来“开工潮”。尽管假期市场整体平稳，但关于“小阳春”的期待已悄然升温。政策利好、新盘扎堆、成交数据回暖……上海楼市能否在3—4月迎来传统旺季？本文结合最新数据、政策动向及新盘供应，深度剖析市场前景。
一、市场表现：春节成交平稳，核心数据释放积极信号2025年春节期间（1月28日—2月4日），全国28个代表城市新房日均成交面积同比小幅增长8%，其中上海虽未公布具体数据，但一线城市中北京、广州均实现增长，尤其是广州新房成交同比增幅达47%。上海1月市场回顾：
供应端：2025年上海新房市场预计供应402个项目，其中122个为纯新盘，黄浦、静安、徐汇滨江等核心地段占据主力，如黄浦区21个项目、静安区25个项目待入市。成交端：1月全国TOP100房企销售额同比下降16.5%，但降幅较2024年收窄，一线城市土拍热度回升，上海宅地出让金同比增长超10%。价格趋势：百城新房价格环比结构性上涨0.23%，上海核心区域如北外滩、杨浦滨江的高端改善项目入市，或进一步拉动房价。
矛盾点：尽管供应量充足，但1月重点50城住宅批准上市面积同比下降39%，创2016年以来新低，供需错位可能制约短期成交3。
二、政策风向：从“调控”到“促稳”，多方发力激活需求2025年政策基调延续“止跌回稳”，中央与地方联动推出组合拳：
中央层面：专项债支持土地储备与存量房收购，加速盘活闲置土地，上海婺城区等地已试点推进。地方政策：长三角多地（如苏州）推出契税补贴（最高50%）、购房消费券等优惠，上海虽未明确跟进，但房企自主促销力度加大。上海通过“城市更新”释放核心地块，如北外滩、杨浦滨江14幅待出让宅地，为未来供应蓄力。金融支持：首付比例、房贷利率保持低位，叠加公积金政策优化（如多子女家庭额度提升），降低购房门槛。三、新盘供应：改善型项目扎堆，热门板块竞争加剧2025年上海新盘呈现两大特点：高端化与区域分化。
核心区“顶豪”扎堆：黄浦区：新天地板块的永业新天地东拓、洛克外滩源等项目主打大平层与风貌别墅，均价突破20万/㎡。北外滩：12个新盘入市，包括碧云北外滩尊邸、中粮北外滩壹号，产品以超高层豪宅为主，套均总价超3000万。外环改善型主导：杨浦滨江：缦云上海、保利外滩序等主打低密洋房，价格区间9万—12万/㎡，吸引中产改善客群。浦东新区：西岸金融城片区的中能建项目、绿城徐汇滨江项目，瞄准科创产业高净值人群。购房者建议：核心区项目稀缺性强但门槛高，外环高性价比板块（如普陀桃浦、虹口江湾镇）或成刚需首选。
四、未来展望：小阳春可期，但需政策与信心共振乐观因素：
政策持续加码：专项债收储土地、房企融资松绑等政策有望进一步落地，提振市场预期。需求释放：春节后返乡置业、学区房等季节性需求回升，叠加房价调整到位，购房意愿或增强。潜在风险：
库存压力：2024年上海新房成交量仅5.5万套，较2022年峰值腰斩，存量去化周期拉长4。房企资金链：TOP100房企1月销售额同比降16.5%，部分项目或加大降价促销力度，加剧价格波动。机构预测：中指研究院、中原地产等普遍认为，3—4月上海楼市“小阳春”概率较大，但回暖力度取决于政策落地速度与市场信心修复。
结语：上海楼市的“小阳春”并非板上钉钉，但政策托底、供应放量与需求修复的三重逻辑下，市场有望逐步企稳。对于购房者而言，核心区稀缺资产仍具长期价值，而外环高性价比项目或成阶段性机会窗口。2025年的上海楼市，注定是一场“谨慎乐观”的博弈。
