普通人理解的豪宅，主要就是房子的外观，建筑硬件质量、配套和服务等方面，但是，真正住过豪宅的人，才会明白，豪宅的另一个深层次维度，是人的因素，也就是邻里圈层。

所谓“孟母三迁”、“千金买邻”，就是这个道理。

因此，评价一个小区，到底是不是豪宅，一方面除了要看其建筑产品力方面的硬件设计，另一方面，也要考察其居住圈层的档次高低。

圈层这个东西，是可以通过身份、职业、行业等来筛选。

但最直接最高效的， 还是得通过房价来筛选，能够上车本小区最低价房源的业主，也能大致摸到同一圈层的门槛，这就能够定义整个小区的圈层质量，是相对恒定的，不会有刚需、刚改等需求混入。

能够称得上豪宅的项目，既能满足硬件产品力方面，又能筛选出豪宅业主圈层的小区，不外乎具有以下几个特点：

豪宅最低的标准， 至少也要达到改善的产品力水平，比如高层住宅的梯户比，2梯3户是最低的忍受限度了，豪宅项目，更常见的是1梯1户、2梯1户、3梯2户，甚至一层一户的。

再比如容积率，至少也要在2.5以下，才能拥有那种低密带来的居住高级氛围感。

此外，面积尺寸，开间7米起步，有L型全玻璃幕墙最好，LDK餐客厅一体化，方厅，客厅面积不小于50㎡的尺度，卧室至少双套房，南北通透，楼间距宽对视感不强烈，景观视野不能太差。

入户大厅层高不低于3.6米，有尊崇的归家仪式感，架空层功能设置合理，地下车库日光顶、星空顶等都是常规标配，小区内会所有一定档次，绿化达到35%以上等。

诸如以上这些产品力指标，这还只是小区内部，还没有算外部的配套资源，就已经能够把一大部分的刚需、刚改楼盘排除在外了。

豪宅小区的圈层，大多都是相对稳定的，一般不会出现由于做生意资金周转，大幅降价抛售房产的那种业主，就算有，也只能是极个别的情况。

大部分的豪宅业主，身家其实都不只是这一套豪宅的，可能名下有着多套资产，豪宅虽然豪，但也只是业主名下多套资产的其中之一，属于九牛一毛。

这样的业主圈层，实力是相当雄厚的，就算被债务压得逼不得已，也不一定会出售豪宅资产。

在二手市场上，豪宅几乎是可遇不可求的，因为这样的房源本来就少，有房源挂出来，能遇到都算是一种缘分，而且大概率很快都会成交被买走。

事实上，豪宅的总价门槛虽然高，但只要是真正的豪宅，其流通性是非常高的，因为市场上的钞票永远的无限的，而特定地段的豪宅，却是真正的稀缺品，有钱人都明白，越稀缺的房产越有价值。

因此，二手市场上的给力表现，也注定了豪宅的增值保值属性，往往强过其他类型的房源。

能够成为豪宅的小区，如果没有大房企品牌的运营和维护，那么是几乎不大可持续的。

这里提到的运营和维护，主要是物业、房企的品牌知名度，起码也要是全国TOP10以内的过江龙品牌，不仅物业对小区的保养非常重要，而且在项目的定价、运管、营销上，房企对资产价格的运作，也是非常关键的。

正常来说，也许是由于运维经验不足的原因，各城市很多本土的房企，是很难打造出真正的豪宅项目的。

常见的容易诞生豪宅的地产品牌主要有中海、龙湖、华润、招商局、金茂等，都是头部房企和物业品牌。