别墅这种居住形态，其评价的逻辑、体系，是完全和市面上普遍的高层住宅区分开的，不能说迥然不同，只能说毫不相关。

别墅，无论是从居住价值方面的体验感而言，还是从资产属性的含金量来说，和高层住宅都有着非常明确的界限，二者在未来的发展前景，也可以说是泾渭分明的。

住别墅的居住价值，可以分为内部的空间体验感，以及外部的圈层获得感。

内部空间结构上，别墅的空间灵活度会更高，例如，可以设计挑空层高等格局，虽然一些跃层复式豪宅高层也可以实现，但再豪气，也还是要被誉为“空中别墅”，跃层复式虽然像别墅，但永远不是别墅。

此外，别墅有天有地有花园，这也是别墅空间的显著优势之一。

是那些顶楼洋房、一楼带花园的户型无可媲美的，因为，别墅业主在自家花园里面活动，永远不用担心楼上邻居高空抛物或坠物。

从外部圈层社群来看，别墅也是自带王者光环。

高层住宅，无论是大平层，还是跃层复式、第四代住宅等，总归都是高层，归家出门都需要乘坐公共的电梯，在电梯内被动社交的场景，是难以避免的。

而富人和精英圈层，之所以是金字塔的顶尖，一个最大的特征就是可以拥有选择的主动权和自由，不想见的人可以不见，不想做的事可以不做，不想共乘的电梯、不想在电梯里闻到的狐臭味、二手烟味等，都可以不用忍受。

此外，不像高层住宅那样每天乘坐电梯，也极大地降低了业主乘坐电梯发生坠落等安全故障的概率，富人都惜命。

别墅圈层的小众，还来源于上车门槛的高阈值，在一二线城市，不是普通的中产就能买得起别墅的，很多人买得起，却住不起。

一般而言，别墅小区入住率都不会太高，就算全部入住，容积率也不会让人感到不舒适。

而高层住宅，无论配备多么豪华，定位多么高逼格，一旦入住的人多了之后，圈层就没那么纯粹了，小区内各色各样的人都能看到，瞬间整个档次就拉低了不少。

单凭以上这些居住体验，就已经足以让多数富人趋之若鹜了。

资产属性上，别墅的流动性远远不如高层住宅，但是其升值潜力和安全性，很显然是高于普通高层住宅的。

任何一个资产，流动性、升值力（回报率）、安全性（保值性）都是一个“不可能三角”，别墅牺牲了流动性，但是其稀缺程度，是远高于高层住宅的，因此其升值力（回报率）和安全性（保值性）表现非常可观。

反观高层住宅，虽然流动性比别墅高，有更多的受众，但太容易被复制和替代，因此，在升值力（回报率）和安全性（保值性）上，就表现得比较逊色。

一个资产之所以有价值，根本逻辑是它具有一定的稀缺性和不可替代性，别墅正属于此类，特别是主城区的别墅，地块无可复制，容积率也无可复制。

从未来的发展前景看，随着人口负增长和老龄化，大量的居住和改善需求，会呈现出结构性的迁移特征，成批量地涌入一二线核心城市。

这就会导致，二线以下的三四五线城市，楼市进入房多人少的竞争态势，而一二线城市，会迎来房少人多、供不应求的局面。

随着总人口数量的减少，资源恒定，人均资源占用量更高，人们会追求更高品质的改善居住，而高品质的改善，终究绕不过一幢别墅。

因此，未来处于一二线城市的别墅资产，会显得更加奇货可居，受到资本热捧，因为毕竟是稀缺 物业。

而一二线城市的高层住宅，一定程度上，是可以批量复制和替代的，发展前景略次于别墅。在所有的房产类型中，发展前景最黯淡的，就是三四五线城市无人居住的房产了。