关于房地产，近期最热门的词汇，就是“房地产发展新模式”，参照此前的各方信息综合判断，未来大概率会呈现出“保障归保障，市场归市场”的双轨模式。
基本的兜底性住房需求，由保障房解决，而更高层次的改善、享受型的住房需求，就要通过市场的手段，由商品房来提供。
其实，一言以概之，可以参考或类比新加坡“组屋+公寓”的模式。
这会带来至少以下2种影响：
1、市面上不少的刚需、小户型房产，租金回报率受保障房租金竞争影响，可能升高，也可能降低，取决于一个城市的保障房体量，以及对租房人群的覆盖面、保障租金定价高低等因素。
2、核心地段的改善型、大户型商品房，大概率会受到资本的热捧，毕竟水涨船高，双轨之下，原先房地产市场中笼统的资金，会有很大一部分从刚需市场挤压出来，流入到改善房、好房子市场， 而好房子的价格，可能也会一骑绝尘，与普通人彻底绝缘。
因此，在这个趋势前提之下，如何判断出，什么样的房子，才是未来的“好房子”，就显得尤其至关重要了。
我们认为，一套房子，它并不是孤立的钢筋混凝土建筑，而是一个链接城市资源系统的节点。
因此，判断一套房子，是不是好房子，至少应从其自身的内在产品力和外部城市支持系统、资源绑定程度来考量。
内在方面：包括户型、层高、物业品质、梯户比、绿化率、容积率等，都是相对硬核的指标。
一般认为，一二线城市主城核心区域的洋房、大平层，以及主城别墅产品，是常见的改善产品，随着人们对居住需求的更新迭代，市场也出现了第四代住宅等新兴产品。
实际上，第四代住宅本质上也是对地段、户型面积、露台、花园融合诉求的回归，可以想象为大平层（地段）+别墅（户型）的融合，是一种基于城市核心区域土地寸土寸金的融合和妥协。
因此，未来的“好房子”，集中出现在别墅、洋房、大平层、第四代住宅等物业类型中，是大概率事件。
外在因素：一套房子的外在环境，往大了说是城市、人口增速，具体来说微观层面就是地段、配套。
所谓“人、房、地、钱”的要素联动，最打头的，也还是“人”这个要素，其次是“房”。
因此，未来的好房子，一定是出现在人口净流入城市，比如多数的一二线城市、省会城市、区域中心城市等。
从地段和配套上，无论是保障房，还是商品房，未来都是聚焦人居的导向，房子是用来住的，那么各项配套，一定也是从人的生活配套来展开。
和“人居”密切相关的配套，包括基本的教育、医疗、商业、交通、公园等配套，以及衍生出来更高层次的文化、底蕴、调性等。
尤其是医疗和教育资源，在任何城市，这两大类资源都是非常稀缺的，短时间内很难批量复制的，因此，未来兼具这2大基础配套的房源，成为“好房子”的概率会更高。
综上，我们基本能够描绘出，未来“好房子”的大致轮廓：
①位于人口净流入的一二线城市、省会城市；
②物业类型主要是大平层、洋房、别墅为主；
③拥有城市核心的教育、医疗、商业、交通、公园等稀缺资源配套；
④价格只会越来越贵，成为承接大量资本涌入的“蓄水池”。
