从近期会后的各种风向和发展趋势来看，不难推出，在未来房地产发展新模式下，“市场归市场，保障归保障”会成为今后很长一段时间内，楼市发展的显著特征。

也就是说，大多数进城人口，未来居住的房屋会属于保障房体系，而剩下的商品房序列，则归入市场的范畴，由市场定价。

特别是对一二线城市、省会城市而言，这些城市大多数属于人口净流入型，未来的人口增量、保障房比例会占比更高，相对应的，商品房占比权重会缩小。

按照其他国家或地区的发展经验来看，比如新加坡的“组屋+公寓”模式，组屋就属于城市官方提供的保障性住房，而公寓价格很高，普通工薪阶层基本无法触及，属于市场的范畴。

这种双轨模式，既不耽误国内居住民生“住有所居”的目标实现，又能通过市场化的豪宅、商品房，吸引富人的资产留在国内，不至于外流海外，可以说是两全其美。

保障房通常会成为大多数新进入城市的刚需的首选，有配租类型的，配租的只能租住，不享有资产收益和所有权。

也有配售类型的，符合一定条件可以以低价（远远低于商品房）从城市运营方手中购买产权，但后续在二手房市场流通受限，甚至是不能流通，毕竟它就算是配售，也还是具有保障房的属性，类似于农村宅基地。

为节约资源，这类保障性住房，大抵会从现有的小面积商品房、公寓、开发商已建成但还未售出的存量房、房东低价挂牌的二手房中，整栋整栋地收储，而不是重新新建。

由于前述大量小户型住宅、公寓、开发商已建成但未售出的存量房、房东低价挂牌的二手房，被收储用于保障房体系，那么，随之而来的，是市场上的一手商品房（新房），小户型二手房，数量会大幅减少，甚至出现稀缺、一房难求的局面。

而过去的人们，购入的商品房，流入二手房市场，或成为未来商品房市场的主流产品。

也就是说，未来的新入城人员，想要购房，可以选择购买配售型的保障房，也可以选择在二手房市场上淘商品房，如果想要买商品房，那基本也只有广大的二手商品房市场可供选择。

因为新房市场，大概率会朝着改善型、豪宅类型、市场化的方向发展，门槛较高。

而那些曾经购入商品房的房东们，想要置换购买改善房或者大户型，也只能将手中唯一的商品房卖出高价，否则，一旦卖掉现有房源，置换的钱又买不起改善、豪宅，那也就只能去保障房市场 购租房，或者购买配售型的保障房。

因此，来自新进城人员刚需买方和二手房卖方双方的合力共同作用下，未来普通户型的商品房二手房价，势必还会有一波大幅拉升的行情。

这里的改善、豪宅类型，也就是未来新房市场的主流发展趋势。

注意观察的人也许会发现，如今很多一二线城市新开发的楼盘，要么以第四代住宅为主，要么主打大平层改善大面积，要么就纯纯属于普通人难以企及的豪宅序列，主打一个贵字。

这其实已经很能说明问题了，未来的商品房新房市场，会逐渐高端化、豪宅化，与普通购买力渐行渐远，成为富人和少数高收入精英的资产蓄水池，毕竟，资本的市场，缺的从来都不是货币，缺的的稀缺资产，遵循价高者得的规律。

综上，基于上述3大趋势，我们不难得出以下这些结论：

1、针对当前还未在目标城市买房的刚需群体，能尽早入手商品房，就尽早上车，未来能选的，除了保障房（配售型），就是花大价钱也未必买得起的改善豪宅了，因此普通商品房可能被大量收储作为保障房，没剩多少时间和窗口期了。

2、针对现名下拥有商品房的房东，目前如果名下有二手商品房，能不卖尽量别卖，相反，如有实力，可尽量多购入一些二手商品房，等到未来行情真的来了，高点卖出去，回报率会更高。

3、针对有改善需求、或者投资需求的人，尽量抢在当前改善、豪宅还未和普通商品房拉出太大鸿沟时，低位入场抄底，可能现在的价格，就是改善房、豪宅最便宜的价格，未来这些改善大平层、豪宅别墅，将成为城市里多数有钱人资产配置的蓄水池，水涨船高，与普通人彻底绝缘。