2024年楼市过半，一个市场特征越来越明显：

南宁楼市，如今主要靠高端改善盘来撑场了！

注意看，克而瑞日前公布的上半年排行榜当中，卖得最好的前20个楼盘，过半是高端改善盘。

怎么回事？印象中南宁还是一个刚需为主打的市场，怎么如今竟成了改善的天下了！？

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卖得最好10个盘，过半是高端盘

在今年上半年销售金额排行前10的项目，多达7个是定位偏向高端改善的楼盘，这些项目的单价基本都在1.6万元/平方米以上，部分甚至高达2.5万+元/平方米。

包括排在第一的保利冠江墅，以及3-8名的保利君悦湾、南宁西园、万科翡翠中央、万科瑧湾悦、交投荣和樾园以及北投隐山。

金额前十的楼盘中，真正主打刚需产品的，仅有西乡塘的保利锦上和江南区的南宁江南中心两个项目。

而排在第二的荣和·凤岭学府，也是身在凤岭北偏向刚改甚至改善的项目。

不止是金额榜，面积榜上也有多个高端盘冲上前十，且面积榜排行第一的万科翡翠中央同样是定位改善的楼盘，且该项目目前已经悄悄清盘！

再来看南宁6月的榜单上，成交金额前十的楼盘中高端改善盘同样占到四席。其中，排在6月金额榜一的竟是单价2万+的柳沙豪宅保利君悦湾，卖了3.27亿元；而五象精装豪宅万科瑧湾悦，以及6月营销中心开放的凤岭北新豪宅北投隐山，以及市中心滨江豪宅南宁西园也同样上榜。

从榜单来看，当前的市场特征已经越来越明显：改善盘已经成为市场的主力！

再往前两年翻了上半年的排行榜对比发现，刚需盘在市场的占比和份额明显下滑，而改善盘的市场份额明显扩大。

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高端盘上位背后

不是说大家现在都是消费降级吗？为什么价格更低的刚需盘反而走不动，而价格更高的改善盘甚至豪宅项目却反而走得更好？

背后的原因，主要和刚需客群的变化有关。

1）南宁的新增人口还是不够，没买房的刚需群体不足；

2）很多年轻人消费观念改变，选择租房或者是购买保障房会分流掉部分客群；

3）刚需客户观望情绪更浓。在当前市场行情下，很多刚需客群还是买涨不买跌的心态，选择持币观望。

相比刚需群体的后劲不足，改善客群和改善盘属于“双向奔赴”。

从客户需求来看：

1）据了解，高端改善盘的客户，除了少部分是塔尖的富豪阶层，企业经营者、公司高管和夫妻双方有稳定收入的公务员等南宁中产阶层，成了南宁改善盘的主力。

相比刚需群体“韭菜”量不足的情况，改善需求却相当大。近10余年来南宁房地产市场的高速发展，大多数人已经有房，接下里的诉求是“换房”，住品质更好更大的房子，所以改善客群是目前南宁市场上非常大的客群；

2）优质的改善盘具有更好的地段、产品，市场好的时候这些改善盘的门槛极高，而如今市场下行下不少高端改善盘纷纷降下身段，一些盘甚至给出十分惊喜的价格，让更多人得以有机会上车。

最近南宁推出商品住房“以旧换新”政策，花儿街不少花友已经在后台私信换房的流程了。

实际上，这样的情况不仅是在南宁，北京、上海、深圳、广州等一线城市还有一些二线城市和南宁的表现类似。

最近，在全国卖得火的楼盘同样是豪宅或者高端改善项目。

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“三足鼎立”的高端改善格局

目前，整个南宁楼市的高端盘市场已经基本形成了“三足鼎立”的格局，主要集中于凤岭北、滨江沿线和五象湖一带。

1、凤岭北：改善盘集中板块

作为南宁市目前流量最高的也是改善盘最为集中的板块，凤岭北由于集中了南宁市更为成熟高能级的配套，也成为很多高端改善客户的首选。目前，凤岭北在售的高端项目以中海甲叁號院、交投荣和樾园、北投隐山为代表。

中海甲叁號院、交投荣和樾园都是主打精装大平层，其中，中海甲叁號院目前在售181-275㎡大平层产品，均价约3万+元/平方米；

▲中海甲叁號院建面约216-225㎡户型

而交投荣和樾园目前主力在售的产品为113-235㎡精装大平层，均价约2.1万元/平方米，143-171㎡的院墅产品也已启动预约。

▲交投荣和樾园建面约235㎡户型

北投隐山6月营销中心开放后到访人数不断攀升，销量也持续上涨，目前建面143、186、225㎡毛坯纯板式毛坯大平层在售，均价约1.8万元/平方米。

▲北投隐山建面约186㎡户型

目前来看，凤岭北的高端盘价格比较坚挺。

2、邕江两岸：央企高端局

南宁高端江景盘从西到东，分别集中在西园半岛、白沙半岛、柳沙半岛、五象蟠龙、凤岭南等5个核心江景段。仅仅保利一家就有3个江景盘在售。

包括央企保利旗下的保利冠江墅，产品为建面143-239㎡房源。不过目前冠江墅二期所剩房源不多，且大部分为200平以下的不看江房源产品。冠江墅一期还有3套216 平大平层产品在售；

▲保利冠江墅二期建面约169.29㎡户型

保利君悦湾产品为建面约143~337㎡户型，近期推出总价280万元起的特价房。

▲保利君悦湾建面约188㎡户型

▲保利君悦湾超高的赠送面积在南宁“无敌手”

另一大滨江高端盘为凤岭南三岸板块的中国铁建西派御江，看江户型均价约2.4万元/平方米。

▲中国铁建西派御江建面约288㎡户型

华润旗下的华润置地西园有毛坯现房在售，包括118-220㎡房源，江景大平层1.8万元/平方米起；

▲华润置地西园建面约165㎡户型

3、五象湖板块：曾经的“天王区”，高端盘数量减少

随着前年五象湖“四大天王”相继清盘，目前五象湖高端盘基本上所剩不多。

目前五象一带的高端盘是以万科瑧湾悦为代表，盛邦滨江府还剩少量在售。其中，万科瑧湾悦产品为建面约173～255㎡的精装房，均价1.9万元/平方米；

▲万科瑧湾悦建面约175㎡户型

盛邦滨江府建面约125-224㎡的四房五房在售，总价165万起，项目价格区间为1.3万-3.1万元/㎡。

▲盛邦滨江府建面约219㎡户型