人类的悲欢不相通，这个道理在不同的人对待拆迁的态度上得到了很好的证明。

最近南宁福建园不少拆迁户，手中已有数十万到一百多万拆迁款到账。

在吃瓜群众看来，红色加圈的“拆”字，无异于彩票中奖号码，仿佛写在谁家墙上谁家就能一夜暴富一样。

但在当事的拆迁户看来，拆迁并不都是梦想照进现实，还可能是一种不可阻挡的“现实扭曲力”。

而在彷徨的房地产从业者视角眼里，旧改拆迁则是“一个新的希望”。

01

房产中介冲进了福建园

一场阵雨过后，穿插在福建园小区中间的破败坑洼的路上积了不少污水，汽车一驶过，水花飞溅。

雨后初霁，行人不多，但路边却有不少人支着一个个简易的摊位。走近一看，摆摊的人都是穿着各色工服的房地产中介。一条短短窄窄的小道，中介摊点有5处，一处有2-5个人不等。如果天气晴好，摊点和人数肯定会更多。

摊前偶尔有客来咨询，有穿着大裤衩赤裸着上半身的老伯，有提着袋子买东西时经过的阿姆，还有骑着电动车的中年妇女等。

为什么这个平时中介罕至的地方，突然变成了中介一条街？

一位中介小姐姐告诉我，因为福建园准备拆迁了，拆迁户有比较迫切的购房需求，而且根据补偿方案，他们会拿到一笔不少的现金，因此成功引起了广大中介的注意。

那么，拆迁补偿是多少呢？

根据已公布的方案，福建园房屋评估价约10300元/㎡x1.3x合法建筑面积，在30日内签约搬迁奖励金30000元。

折算下来，相当于房屋单价达到了13390元/㎡。

福建园小区房型大多是一房一厅、二房一厅的小户型，房屋产权面积大多在46-58㎡左右。

如果按照房屋评估价来算，建面约58㎡的户型，大约补偿10300*1.3*58=776620元，建面约46㎡的户型，大约补偿10300*1.3*48=642720元。

加上搬迁费、误工费、杂物房、过渡费、迁移费、补助费等，以及一个月内搬迁的奖励金3万元，一套小户总体的补偿费估计60多万到80多万不等。

“据说，有人最多拿到了一百多万，不过这消息不一定靠谱。”一个中介小哥告诉我。

不管60万还是传闻的一百多万，都和吃瓜群众想象的“一夜暴富”没什么关系。

福建园拆迁户的购房需求，让不少中介有了一丝丝许久未感受过的兴奋。由于今年房地产行业未见明显好转，大量的从业者倍感焦虑和压力，不少中介半年不知成交为何物。

但福建园现在主打一个福字，是个艰难时期难得的福地，不少摆摊的中介表示，几天过来都有带看，甚至还有一些成交。

“没想到今年下半年的第一单是在这里开的。”一位中介说。

02

待拆的旧楼和不舍的老人

外人只想打听拆迁户补偿得多不多，很少有人关心他们在时代的不可抗力面前的无奈。

资料显示，福建园大板楼住宅于1979年动工，第二年首批建成，算下来已经44年。前前后后，福建园共建了40多栋大板楼。

40多年，40多栋楼，多少人来了又走？多少人在这里出生？多少人在这里度过了半生？

花儿姐来到福建园，看到将拆未拆的小区里到处张贴着搬家公司的广告、房产继承的广告以及各种楼盘广告。老朽的楼栋散发着一种只能意会的悲凉感。小区里这里坐着一个那边坐着一个老人，都沉默不语，不知道是在回忆过去还是在想象未来。

我和一位大爷搭讪，问他喜不喜欢住在福建园，他说喜不喜欢都住了几十年了，没想到在最不喜欢搬家的年龄还是要搬走，“如果有回迁房，我是肯定住回迁房的，但既然没有，就只能另外找了”。

一位看上去70来岁的阿姨跟我说，她觉得住在福建园很方便，而且小区比自建房干净，周围配套都有。人老了怕冷清，住在福建园，周围人气很旺，所以很舒服。

当然，也有人欣喜多过留恋。一位大姐告诉我，早在十年前就听说福建园要拆了，但是过去这些年一直没动静，很高兴现在拆迁有了新进展，“我们家的孩子几年前就在外面买房搬走了，年轻人住不惯这里，只有我们勉强还在住。现在要拆了，我们也相当于下决心去住更好的小区，我认为是一件好事情。”

对于拆迁补偿，从我们打听的情况来看，一般都是能接受的，但据说有小部分人对公摊的计算不太清楚，还有部分公租房租户对补偿略有异议。

不管于情有多么不舍，但楼龄已高的福建园客观上已经不适合这个时代了，再见吧。

03

这波富贵专宠二手房

福建园拆迁释放的购房需求，让不少楼盘都抱有不小的期待。不过，从实际情况来看，江南的二手房才是承接这一波富贵的最主要的受益者。

多个现场的中介告诉我，购房咨询者以老年人为主，“95%是60岁以上的人，5%是50来岁的”，意向的都是偏小户型的二手房，能接受的总价为50-80万。

习惯居住在老城区，有浓厚的地域情结，加上人老没有精力操持装修，以及对价格很敏感，重重条件限制之下，留给他们在一手房上的选择确实不多。

中介们在现场推荐的房源，也基本都是二手房，如邕江明珠、振宁星光广场、万达华府、荣耀江南、南国花园等小区比较热门。

中介告诉我，相对来说，意向一手房的比较少，基本上是年轻人或者为孩子考虑读书问题的家庭。

“跟以前的拆迁相比，这次补偿金发放得更快，有的拿到的金额也比较多一点，加上现在房价比前两年低，所以有的拆迁户也在江南找一手现房，远一点的也有去五象和凤岭北看房。不过，比例不高。”

也就是说，从福建园的个案来看，它并不是一手房市场的兴奋剂。

04

旧改能否再度成为去库存“大杀器”？

福建园只是南宁旧改的冰山一角。

今年南宁的城中村旧改，可以说是史无前例的。

一方面，力度超大。广西首批获得专项借款授信的8个城中村改造项目将在2024年实施，项目总投资738.56亿元，其中，2024年计划完成投资475.11亿元。

第二，范围广。南宁今年城中村旧改涉及白沙村、福建园、白苍岭、小鸡村、大鸡村、长堽村……8个城中村改造项目改造户数3.74万户、安置住房4.44万套。其中，2024年涉及户数2.41万户，开工建设安置住房2.41万套。

南宁市住房和城乡建设局通过调查摸底和经济测算，已梳理出第一批城中村改造项目11个，总投资1322亿元；第二批城中村改造项目11个，总投资1159亿元。22个项目中，涉及改造户数4.4万户，改造面积约2010万平方米，拆除新建项目15个，拆整结合项目7个。

第三，推进速度和补偿快。从年初公布方案，到7月份开始陆续有拆迁户获得补偿，落实和执行值得点赞。

总体而言，这一轮的旧改力度相当大。那么，大家更关注的是，轰轰烈烈的旧改大潮之下，究竟能够释放多少购买力，又会多大程度上促进去库存？

此轮的货币化棚改去库存让人想到2014年的楼市。

2024年去库存再度成为市场主基调，通过货币化棚改去库存，和2014年如出一辙，十年一轮回。

但如今，市场已经变了。

一是当前的城镇化率和2014年已经大不相同，二是目前市场存量更大，三是当前的经济大环境下对未来房价预期和收入的预期显然低了许多。

2014年通过货币化棚改之所以能够很大程度上促进去库存，采用的路径是货币化棚改大量资金进入市场，通过“涨价去库存”。而在当前整体经济大环境大不相同，行业逻辑已经发生翻天覆地改变的情况下，货币化棚改2.0版本是否能够再度刺激楼市雄起，确实要打一个很大的问号。

当然，对于大批享受这次旧改红利的人群来说，通过这次机会能够实现提升居住品质，改善生活，无疑是天大的利好。