今年以来，南宁二手房月成交第4次反超一手房！

就在刚刚过去的7月份，南宁市住建局官网公布的数据来看，二手房成交套数3307套，比一手房成交的2209套数足足高了1000多套。

（数据来源：南宁住建局）

而这已经不是本年度的第一次超越，今年以来，2、4、5月份同样是二手房成交超一手房。

我们印象中，南宁市场一手房市场体量远大于二手房，为何今年如此反常，二手房市场表现如此抢眼？背后是怎样的逻辑改变？

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此消彼长：一手房惨淡，二手房上扬

先问一个问题，今年二手房成交频频超过一手房，究竟是不是二手房市场变强了？

从近几个月的情况来看，的确如此。

复盘近3年来二手房成交数据：2021年二手房住宅成交总量约2万套、月均成交约1682套；2022年总量约2.3万套、月均成交约1927套；2023年总量约2.27万套、月均成交1892套；2024年1-7月总量16101套，月均成交2300套。也就是说，相较于前三年，今年的二手房成交月均套数高出300-600套左右。而且贡献主要来自于6、7月份，其中7月份更是突破3000套大关。

（数据来源：根据南宁市住建局官网整理）

具体到各个城区，谁卖得最好？

以7月份为例，二手房成交占比最大的是青秀区，成交套数达到1380套，占总成交的41%。青秀区独占鳌头，这也是南宁二手房市场的常态。

相比二手房的成交上涨，一手房表现却相对惨淡。

同样是根据南宁住建局公布的数据来看，2022、2023年南宁一手房总成交量分别是4.6万套、4.23万套，月均成交套数分别为3857套、3571套。而2024年1-7月份，成交总套数1.35万套，月均成交则下滑至仅为1938套，直接跌破“2000套”的月均流速，不仅低于2022、2023年，也低于二手房月均成交2300套的套数。

对比来看，二手房成交在上扬，一手房成交在下降，出现了此消彼长的状态。

02

二手房反超背后都是业主的血和泪

为何今年二手房市场变强了？

说白了，能卖掉的二手房都是业主大幅割肉的情况卖掉的。

根据安居客平台上公布的二手房价格显示，自2022年以来南宁二手房价格一路下行，今年8月份最新的价格是9222元/平方米，较上月下滑0.25%，同比去年下滑幅度达到9.93%。

（数据来源：安居客）

（数据来源：安居客）

各大区域二手房成交均价来看，青秀区12677元/平方米，良庆区9132元/平方米，兴宁区8348元/平方米，邕宁区7896元/平方米，西乡塘7679，江南区7540元/平方米，同比去年均有明显下滑。

相比来看，一手房的价格则明显高于二手房。

同样是来自安居客的数据，一手房8月最新房价为11157元/平方米，较上月下滑3.29%，同比下滑6.93%。

从实际成交来看，很多二手房业主为了把房子卖出去，不得不大幅降价，甚至数次下调价格，“血亏”数十万上百万才能把房子成功卖出去。

当前市场环境下，二手房所见即所得的现房优势，加上二手房学区更加明确，买房后即可入读等优势吸引了不少买家。

从实际成交来看，能够实现成功交易的二手房主要集中在两大类，第一类是：价格降幅非常大的房源；

第二类是学区非常硬核。虽然这两年学区热度略有下降，但是从目前来看，优质的学区房，尤其是本部学区房的小户型，依然是市场上最为抢手的二手房产品。也是目前二手房成交更有优势的类型。

目前来看，市场上二手房挂牌体量还非常大，尽管二手房成交量近期高于一手房，但是由于挂牌量庞大，真正成交的房源基本上是业主大幅让利下才能促进的成交。

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二手强了才能带动一手

虽然从市场数据来看，南宁市场出现了一手房和二手房此消彼长的情况，但是从长远来看，这不应该是市场的常态！

对市场进行研究就发现一个明显的现象：目前南宁市场的改善趋势已经十分明显。

以上半年南宁楼市成交金额排行前十的项目为例，TOP10当中较大比重是改善型项目。

也就是说，实际上很多人是需要卖掉手上的二手房才能出手一手房的。

一名中介公司老总也向我们介绍，现在市场上同时推动买房和卖房的客户比例相当高。

所以，很多客户只有卖掉手上的二手房才有资金和信心购入一套新房。

当然，这也是导致二手房价格大幅下行的重要原因：

例如当一个买家看上了一套性价比非常高的一手房的时候，他就有充足的动力大幅度降价抛售手上的二手房。

总体来看，二手房市场强了才会带动一手房，二手房客户本质上对行业起到了购买力的蓄水池作用。

这也是为什么，我们建议政策上需要更多促进二手房交易，进一步激活市场的购买力的原因。

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教你4招，快速卖掉二手房

在整个市场价格跌跌不休的行情下，究竟该不该亏本卖房？

其实，这还主要取决于个人的实际情况。一是你房子综合素质，二是你的资金需求情况。如果你现在你资金不十分紧张，也不急于换房的，房子能租出去，租金能大部分抵扣你的月供的，可以选择淡定，可以边挂边看。

相反，两种情况下建议不要纠结，抓紧卖房：第一是现金流紧张，急于用钱的，找到合适的买家就赶紧出；第二类，就是上文提到的打算换房的，不是核心地段，没有第一、第二梯队学区或绝版生态资源的，赶紧趁着楼市低迷，换仓到拥有优质资源的核心区，实现腾笼换鸟。虽然当下你可能是亏本卖房，但也是低点买房，低卖低买。

总之，要用新房的思维卖二手。尤其是，如果你眼下住的是超过15年房龄、地段偏远的老破大，坚决卖掉，赶紧换。

不过，现在二手房市场挂牌量大，那么如何在竞争激烈的市场中快速卖掉你的二手房？花儿姐给你总结了4招：

1、定价一定要合理。要参考本小区同类型房源近期成交价格定价，接受现实，不用再指望回到从前的价格。否则中介也不会优先带看你的房子。另外，要想尽快成交还要做好预期调整；

凤岭一个小区正在挂牌的两套房，哪套房更有购买欲望呢？

2、好好“拾掇”，甚至是“打扮”你的房子，不一定要装修得多好，但最关键是要干净整洁，必要时甚至刷个墙，让你的房子第一眼就更吸引人，提高颜值从而提升竞争力，这点很重要；

3、一定要广撒网，全网挂出，甚至是主动出击，邀约更多的中介来多拍你的房子，尽可能地增加曝光度；

4、注意，看房一定要方便！有业主三心二意卖房，甚至是边租边卖，这样很不方便看房，因为你不知道租客何时在家合适方便开门，这样会大大降低带看率，很可能错失机会，进而影响卖房成功率。