摘要：房地产开发板块收入几近腰斩（欢迎关注杠杆地产）

撰文|杆姐&编辑|爱丽丝

地产商似乎最近被阴影笼罩。

一方面上市的各大房企资本市场表现一言难尽，另一边随着年报陆续披露，多数房企的伤口被撕开，暴露在大众眼前。

没有惊喜，只有惊吓。

2024年4月12日，有四家A股房企披露2023年业绩报告，分别是金融街、卧龙地产、浦东金桥、金桥B股。其中金融街算是体量略大的，今天杠杆地产来看看。

1、营收大降

从数据上看，金融街的2023是悲惨的。

先说营收。2023年金融街整体营收不太好，为125.7亿元，同比下滑38.7%。纵向来看，这是该司至少近9年来下滑幅度最大的一年，高于第二降幅2020年的下滑30.79%。

横向对比来看，杠杆地产发现，目前已披露业绩报告的A股房企里，金融街的这一营收增速排在倒数第二。倒数第一是城投控股（-69.78%），倒数第三是信达地产（-37.42%）。

具体来看，金融街的几大业务板块营收增降分化较大。如上图，大半江山房地产开发板块收入几近腰斩，同比下滑45.49%为100.74亿元。

2023年，金融街房产开发业务毛利率-8.38%， 较2022年下降 18.70 个百分点；其中，住宅产品收入 93.28 亿元，毛利率-11.08 %；商务产品收入 7.46 亿元，毛利率 25.44 %。

年报称，造成上述结果的主要原因是：

房地产市场低位运行，客户购房意愿偏弱，公司房产开发业务采取包括调整销售价格在内的多种销售策略，积极促进项目销售去化，开发销售业务毛利率有所下滑。

其他业务增长还可以，但奈何体量太小，对整体业绩的影响微乎其微。

2023年，金融街物业租赁业务营收 18.26 亿元，同比增长 12.32%；毛利率86.21%，较2022年上升 2.39 个百分点。提升的主要原因是：坚持“开发销售+资产管理”双轮驱动的发展战略，创新经营模式，加强招商管理，提高客户体验等。

金融街2023年的物业经营业务较为亮眼，实现营业收入 4.38 亿元，同比增长 79.74%；物业经营业务毛利率20.22%，较上年上升 73.69 个百分点。

提升的主要原因是：抓住旅游出行市场回暖时机，多维度、多区域积极拓展客源，创新经营提升客户消费体验，酒店入住率、景区客流量明显提升，项目经营收益较去年同期实现较快增长。

利润翻车

利润方面，金融街2023年似乎更悲催：营业利润-25.28亿元，2022年同期还是正的9.6亿元；归属净利润-19.46亿元，同比大降329.88%；扣非净利润同比大降495.57%为-20.72亿元。

杠杆地产看了下，这是金融街利润指标至少近9年来首次亏损，额度还不小，2022年该司归属净利润8.46亿元，2021年16.43亿元。

2023年金融街营收体量缩小，但营业成本的降幅没没那么大，总的营业成本加起来甚至高于期内营收：为148.8亿元。

具体来看，主要是房产开发这块的成本居高不下，比100.7亿元的营收还高了几亿，为109.2亿元。加上其他费用也并没怎么降，比如管理费用、销售费用等这些下降幅度都比较小，而且2023年金融街的财务费用还增加3亿多，让利润雪上加霜。

其他经营收益方面，金融街2023年基本也是大溃败：

公允价值变动收益从前一年的4.9亿元降到2023年的1.8亿元；

投资收益从5.8亿元降到801.3万元；

资产处置收益从2.4亿元变成-8.3亿元；

资产减值、信用减值这些亏损也是小幅扩大。

以上种种，导致金融街2023年的利润指标全线翻车。该司给出的原因是：

公司采取包括调整销售价格在内的多种销售策略，积极促进项目销售去化，但开发项目毛利率下滑，部分项目调整销售价格出现亏损，同时，公司部分项目销售价格未达预期，按照会计谨慎性的原则计提存货跌价准备，导致净利润和所得税费用下降。

真是悲催。

3、繁华落幕

稍微好点的是资产负债指标。

2023年金融街资产负债率略有下降，从2022年的72.29%降至72.15%。

2023年，金融街的流动负债下降明显，从2022年的419.6亿元降到294.9亿元。其中一年内到期的非流动负债下降100多亿元，为16.24亿元，短期借款也只有3000万。

长期借款则从2022年的687.0亿元，上升到746.7亿元。但借款也减少了：长期借款减少大概50多亿，为350.8亿元。

融资成本方面，杠杆地产看了下金融街也是偏低的。普遍成本在3%-4%的区间，背靠大树还是优势明显。但营收、销售上不去，后面也难办。

但综合来看，金融街的压力相比某些民营房企还是小多了。

2024年，金融街称要以管控好资金安全作为前提，坚持“保安全、调架构、促转型，强机制、树新风、迎变革”的经营策略，快回款、降负债，保障资金安全；同时，积极探索新业务的发展方向与模式，强化自身竞争优势，确保公司业务稳健与持续发展。

投资计划上，2024 年金融街说要坚持“深耕五大城市群中心城市”的区域模式，选择区位地段优越、盈利前景良好的项目科学审慎投资，积极探索城市更新、旧城改造、产业联动、长租公寓等投资模式。

工程计划方面，2024 年金融街将以销定产，科学安排开复工计划。

业绩计划方面，金融街说2024 年将合理控制有息负债规模，持续优化资产负债结构，努力实现经营稳健和财务安全。

最后说点关于大行业的题外话。

随着这段时间房企各种消息满天飞，市场上的钱跑得越来越快。杠杆地产突然发现，A股千亿市值房企似乎消失了？目前市值最高的保利发展，截至2024年4月12日收盘，股价当日下跌3.3%，市值945亿元，暂时告别千亿。

另一位老大哥万科最近更是深陷各种负面消息，股价表现一言难尽，目前市值847.1亿元。A股再无千亿市值房企？

繁华落幕后，房企，还会回到C位吗？还能回到C位吗

本文未标注出处的财务图表，均源自企业有关公告，特此说明并致谢

版权及免责声明：本文系杠杆地产创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！杠杆地产任何文章之观点，皆为学习交流探讨用，非投资建议。用户据此进行的一切投资，请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正