1998年对于全国楼市来说，是一个分水岭！
7月的时候，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确从1998年下半年起废除住宅分配制度，推行住房分配的货币化。
从那个年代开始，商品房慢慢走进大众的视野。
福州人对商品房的认知，多数还是起源于2000年以后，在市中心人口密度接近饱和之后，开始了东进南扩的发展策略。
福州的发展一直受到地理和资源的限制！
从地缘角度看，“东扩南进”战略打破了这种限制，为城市的长远发展开辟了新的空间。
从文化角度而言，这一战略促进了不同区域文化的交流与融合，丰富了福州的城市文化内涵。
从社会角度来讲，它创造了大量的就业机会，吸引了更多的人才流入，提升了城市的综合竞争力。
前言
如果看一个板块的发展成熟度，可以了解一下这个板块的商品房，如果一个板块内有不少20年以上房龄的商品房，那么这大概是一个相对成熟的区域。
福州金山大桥于2000年9月建成通车，当时只是不毛之地的金山，逐渐开始崭露头角，在经过20多年的发展之后，金山已经成为一个相对成熟的板块。
这是福州向南发展的脚步，金山从荒芜之地走向成熟花了十多年的时间。
但在福州有一个板块，从大家对它有感知开始，到发展成熟，仅仅用了几年的时间。
这就是福州东二环板块（也称东区），受一位评论区榜一大哥所托，根据实地踩盘经验，聊聊个人对这个板块的观点。
东区是一个逆袭的板块，因为当初只是因为鼓楼的饱和，看到城市东面还有很多可利用的土地，规划了多条主干道，做为鼓楼的外溢。
对于不了解楼市的人，或许没有板块概念，也不了解东区，但一定知保利香槟国际这个小区。
2012年11月03日，保利香槟国际开盘，均价约为1.4万左右，可以算是拉开了东二环的序幕。
2015年12月30日东二环泰禾开业，把这个板块推向了高潮。
东扩的脚步没有停住，随后又沿着晋安湖周边又有不少新盘入市，湖景房成了开发商的常用语。
当然，东区的概念可以很大，一路向东，直到东三环，他们也能把自己吹是东区板块。
其实，我们可以把东区分为三个片区，比如以东二环泰禾为中心的成熟区，围绕晋安湖建设的发展区，以及外围的弱东区。
PART 1 成熟片区
图片来源于网络
如今东区的成熟片区，大致西起东泰禾，东至鹤龄生态公园。
这里的城市界面，可以媲美很多大城市，或者从某种程度上说，比鼓台区域更为亮眼。
因为板块开发的比较晚，这边次新房居多，再加上商圈林立，高端的写字楼又能提供较多收入不错的工作岗位。
早期东区在售楼盘的概念中，多数并未提到地铁，而后来的换乘之王4号线，从某种程度上说是一种馈赠。
在这个片区中，如今的生活较为便利，周边有学校，商业综合体等，宜居度比较高。
对于非地缘客户的老福州人来说，这个片区的接受度相对是比较高的。
这个片区是东区中最接近鼓楼的地段，代表楼盘有保利香槟国际，融侨悦城，公园左岸，融信后海，金尊府等。
在二手房的选择上，基本可以围绕着这几个楼盘来选择。
保利香槟国际价格相对较低，但缺点较多，除了地块原因外，主要是总户数太多，6千多户，居住体验感会受到一定的影响。
融侨悦城相对来说会更宜居一点，门口就是地铁，户型也相对比较合理，基本都是全面结构。
公园左岸，融信后海，金尊府邻近鹤龄生态公园，但离东二环商业圈又远了一点。
左岸的品质好像差点意思，但是房龄更新，融信后海品质也还行，但离该片区的核心段和地铁口都略远一点，金尊府品质较高，但很多户型还存在暗卫。
在二手房的选择上，其实房东的心态还是很重要的，尤其是他们入手的价格。
公园左岸由于入市较晚，处于价格的高点，房东的心理预期较高，目前还有不少没满二的房源。
如果对品质有较高要求的话，能接受高价，金尊府倒是一个不错的选择，车位配比略逊一筹。
如果选择三房户型的话，可以关注一下融侨悦城，基本都是全明结构的户型。
该楼盘离地铁口近，2014年底开盘时均价约为1.4万，所以在网上还能看到比较多的笋盘。
PART 2 发展片区
图片来源于网络
晋安湖建成后，逐渐成为福州的网红打卡点，如果只是单独围绕着晋安湖周边的话，城市界面还算不错；
但是再往东的话，还处于发展阶段，对比东区的成熟片区还是有较大的差距。
以目前的形势来看的话，应该是城市的繁华区域与城中村的交接处。
周边有生活所需的基本配套，但是要论成熟度的话，对比东二环泰禾周边还是有一定的差距。
这个片区基本就是选择新房了，算是乱花渐入迷人眼吧，各有各的特色，但共有一个优点，几乎都是正地铁房。
叁号院是准现房了，之前十楼以下100平户型卖到2.8万，处于尾盘，可选择的楼层不多，主要不利因素小区内有宗祠。
揽湖郡是属于刚需盘，77和89平米的三房，不能形成南北对流，北面没有采光，106以上户型才能达到南北通透，目前该楼盘实际带看和转化比不高。
天琴湖为第四代住宅，也是属于尾盘了，公摊偏大一点，135和143户型略显拥挤，168以上户型尚可，但谈不上性价比。
誉湖最近卖得不错，作为第四代住宅，毛坯交付，起步单价约为2.7万，因为毛坯交付，发挥空间对比天琴湖会更大一点。
但是，毛坯交付的四大住宅，等到交付后再装修入住，需要一个较为漫长的等待。
再往北一点，有臻榕府和君樾府的尾盘，如果能接受北面庙宇成堆的话，在这里上车，对比老业主能省下几十万。
PART 3 弱片区
图片来源于网络
现在只要是在连接北路东侧，都说自己是东区楼盘，理论上说也没错，确实处于福州城区的东部，但此东区非彼东区。
如果以晋安湖为一条轴线，越往东，城市界面越差，周边的配套更不齐全。
到了弱东区板块，其实就相当于来到了城中村，是相对比较偏的那种城中村。
虽然说是发展三创园，即使发展起来，这里也就是大一点的工业园区，附近主干道上南来北往的大货车发出的轰鸣声很影响居住体验感。
弱东区的代表楼盘为尾盘的保利云上，君兰和鸣，以及最近在售的福厝远山拾里以及未开盘的左海望麓等。
对比保利的产品力，个人觉得不太出彩，但是对于他们的营销能力，必须点赞。
保利云上这种地段，居然能卖到2.8万左右的价格，甚至更高，除了高佣金的钞能力外，也和几个更有竞争力的楼盘错峰出行。
现在2.8万选择刚需产品，在晋安湖周边的刚需盘几乎可以横着走，甚至可以看看第四代住宅。
远山拾里主要缺点是临近主干道，高架桥周边的楼栋，楼层越高，受到的噪音干扰越严重，优点是户型还不错，园林景观也说得过去，但感觉现在价格还是略高一点。
左海望麓还未开盘，没有价格无法做太多的评价，优点就是纯洋房社区，容积率1.29,纯南北通透，79可作三房两卫，89作四房两卫，得房率高。
缺点就是周边较为偏僻，离地铁口的步行距离较远，所以目前也不敢直面市场，应该还是在为定价做准备。
小结
图片为实地拍摄
在福州的购房者，可分为老福州人和新福州人。
如果对于鼓台核心区的人来说，他们比较能接受的是二内晋的地段，再往东的话，可能只能接受于我们之前所谈的东区核心片区。
但保利香槟国际和香开新城因为地块性质不好接受，至于到晋安湖周边，可能就远离了自己心目中的老城区。
但早期东区的新盘，很多是外地的购房者，就我知道的，很多连江人买在香开新城这个小区。
至于其他新福州人，对于东区的核心，次核心地段还是有一定吸引力的，因为其商业综合体和景观公园有较高的价值。
至于东区的弱片区，只能说吸引一些对价格比较敏感，又想留在东区的地缘客户。
但无论如何，必须承认一个现实：
东区正式进入楼市的时间点比金山晚了点，但核心片区实现了弯道超车，次核心片区也在不断发展。
