虽然国庆黄金周已经过去一段时间了，但是很多人对于国庆热销的楼盘没有做到全面的了解。
其实在这个黄金周中，从刚需到改善，再到高端住宅产品，不少楼盘都有不错的销量，我们会逐一踩盘剖析。
我们一般把主城区的楼盘分为三个梯度：
鼓台核心区域为第一梯队，总体以改善型楼盘为主；
金山和东区板块为第二梯队，从刚需到改善，产品力分布比较均匀；
五四北，城南（含三江口），快安板块为第三梯队，主力产品为刚需，少量改善型楼盘。
前言
以往在利好政策加持下，一般销量猛增的是第一梯队的改善型楼盘；
而这次黄金周之前，发布了一系列利好楼市的政策，根据克而瑞的统计，这次销售前二十名楼盘中，福州＋闽侯楼盘中，第三梯队有九盘入围。
应该是在利好政策加持下，首次置业的自住性刚需入场群体比较多，可以看出，在楼市的信心面正在逐步修复。
或许应该承认，在市场中还是存在大量有刚性需求的群体，之前不敢入场，应该是在等待一个信号。
而高层发出的“止跌回复”的口号，让很多人往前迈了一步。
这次测评的是五四北板块的楼盘，曾经的销量只能算是中规中矩，而在黄金周期间到访人数和销售数量均有新的突破。
PART 1 板块配套
图片为实地拍摄
来得五四北的柳岸晓风时，感觉绿城是在黄金周期间对直播投流了，引来了不少来访客户，很多人在看到实景社区后入手。
对于还没入手的购房群体来说，不妨看一下我们对于这个楼盘的实地测评，以便能对楼盘有进一步的了解。
首先，要明白的是，柳岸晓风处于五四北板块，在福州楼市排行中，只能算是第三梯队。
如果单纯只讨论板块和该楼盘的话，其主要优势是离市中心比较近，但是没有直达的地铁，需要通过小巴换乘。
楼盘周边有基本的商业配套，楼下的底商包含便利店，餐饮店，足浴店，药店等，基本能满足日常的生活需求。
但是这附近没有大型的商业配套，到附近成熟商圈（如东二环泰禾广场）直线距离约为4公里，实际车程大约7公里，用时在15分钟左右。
医疗配套上看，距离省立医院大约8公里左右，正常路况下车程大约在20分钟左右。
PART 2 社区品质
图片为实地拍摄
关于柳岸晓风的社区品质，可以重点聊一下。
物业把控比较严格，因为有朋友住在这里，我们才能顺利进去，为了珍惜这个机会，在里面停留了好几个小时，逐一说一下优缺点。
比较显眼的就是天幕泳池了，如今是秋季，没有泳客，可以看到泳池的每一个细节。
从颜值上说，相较于其他带泳池的楼盘，这个泳池显得更为规范，夏天的时候绿城会组织海豚计划，在健身的同时，让业主有了更多的互动时间。
有一个细节要说一下，因为泳池旁边上是瓷砖，比较薄，如果是成年业主没有从正常出入点进出，直接踏入的话可能会开裂。
除了泳池外，还有羽毛球场，跑道和一个mini的足球场。
业主有比较多的活动空间，个人觉得如果那个mini足球场能改成半场篮球场或许会更好一点，因为篮球运动在福州的普及率比较高。
图片为实地拍摄
柳岸晓风外立面大量运用冷色调为主的铝合金板，用作线条勾勒与墙体装饰，对比周边以土黄色为主的楼盘，显得更有特色。
普通楼栋的楼间距基本保持在50米以上，中庭楼王的楼间距目测超百米，基本能保证采光。
从颜值上说，这种建筑风格确实让人赏心悦目，但也有一点小遗憾，因为过于追求建筑的美感，对比其他楼盘可能会少了一点赠送面积。
图片为实地拍摄
与普通楼盘不同的是，柳岸晓风用的是双中庭园林景观，这是在南地块从上往下拍北地块出来的效果。
双中庭园林景观的好处是让业主能有足够的空间溜达于社区，但是两层园林景观之间没有无障碍通道，对于残障人士必须通过楼栋之间的电梯换乘，比较麻烦。
当然，绿植品类很多，种植面积也很大，在目光所及之处，皆有绿色，官方给出的数据是5.2万方园林，66种植物。
社区里有蛮多业主休闲聊天的桌椅，附近也有垃圾桶，但遗憾的是垃圾桶上没有灭烟功能。
PART 3 装修标准
图片为实地拍摄
现在每个楼盘都说自己是精装房，实际效果怎么样，现房建议不要看开发商的样板房，而是直接看清水房。
很多房企因为精装达不到预期，后面和开发商相互扯皮，客观说柳岸晓风的实际交付标准还是不错的。
进门就是已经做好的柜子，到厅的柜子能增加收纳空间，图二看似简单的推拉门，有隐形的纱窗，细节方面做得比较到位。
卫生间和厨房用的也是有一定的知名度，但在宣传的时候有这么一个细节：比如涂料用亚士或同档次品牌。
这里可以提出一个质疑，那什么品牌属于同档次呢？
这方面是没有一个统一的标准，但因为是现房，可以去具体房间里看品牌，要咨询好实际用的是什么牌子。
还有一点，就是从房中看到太多的插座了，在样板间可能看不到，因为有家具遮挡，有些地方的插座可能略显多余。
大体上说，对比普通楼盘的交付标准，柳岸晓风可能会高一个档次，至少没有看到太多瑕疵，暂时也没看到因为装修问题和开发商扯皮的群体。
PART 4 社区圈层
图片为实地拍摄
整体来看，能选择五四北板块的柳岸晓风，也是有一定的经济实力，早期的时候，这个楼盘大约卖到2.6万，以一套116平米的户型为标准，总价大约在300万左右。
和这边的几位老业主闲聊的时候，感觉比较客气，有很有礼貌，问他们关于小区情况时，他们都很热情地介绍。
可以从几个细节来看社区的圈层：
图中在打羽毛球的业主，用的是YY的球拍，这种球拍的价格从几百到几千不等，会懂体验的人都知道，YY球拍还要搭配较好的球鞋，这种专业设备的成本都比较高。
图片为实地拍摄
我们进出社区的时候，发现经常小区的车也有一定的档次，除了宝马外，还有玛莎拉蒂，蔚来等。
当然，总体来说，大多数业主用的车大概在20-30万这个区间，虽然谈不上高端，但基本也是有一定经济基础的。
图片为实地拍摄
还有一点能证明这边业主有不错的圈层，首先看到几个婴儿车，至少价格是属于第二梯队的；
然后听几位大姐的聊天内容，知道他们是属于鼓楼改善的外溢，因为涉及到隐私，只能说一下她们大概的聊天内容:
下午3点53分开始，他们聊的是关于孩子接送的小学，17号楼业主很多是达明小学的学生，说还没到三年级只能开车接送，以后就让孩子坐211路公交再换乘地铁。
虽然只有只言片语，但能体现出两点：这是不少老鼓楼选择外溢的社区，没有直达的地铁确实不太方便。
图片为实地拍摄
社区底商的店面，可能是一个楼盘消费的缩影。
柳岸晓风的底商中除了有彩票站外，还有福州比较有规模的便利店，这个便利店优势是卖得东西很全，缺点是部分商品会略贵一点。
在早期踩盘的时候这家便利店就存在了，现在还继续营业，就说明商家还是有利润，业主能接受部分商品的溢价。
所以，综合这几点因素来看，柳岸晓风的圈层算不上高净值群体，但还是有一定的经济实力。
从他们的聊天话题以及与他们的对话中，感觉素质还是比较高的。
PART 5 竞品对比
图片为实地拍摄
在该地段附近，主要商品房有三个，除了柳岸晓风外，还有云峰原著和熙悦府，前者但只剩下叠拼产品了。
熙悦府和柳岸晓风只能说地段接近，实际品质上确实没有什么可比性，毕竟特价房每平米不到一万，且户型都比较小，总价差距比较大。
现在购房群体可能会把柳岸晓风对比直线距离三公里左右的一个新房项目。
如果同样四房户型对比：柳岸晓风建面约116平米的四房和那个竞品项目约110平米的四房，优缺点在哪里呢？
咨询了一下，柳岸晓风约116平米的四房较好的楼层单价约为1.6万，竞品户型单价大约在2.4万。
本来说价格相差比较大，没有什么可比性，但如果充分对比优缺点的话，还是可以根据实际情况做选择。
如果说对比人间烟火味的话，其竞品更为热闹，离大型商圈更近一点，柳岸晓风这点略为逊色，这就是贵了8K左右的主要原因吧：
在以东街口为目的地的话，柳岸晓风的车程大约是9公里，竞品大约是7.9公里。
柳岸晓风有如下几点优势：
现房，即买即入住，对比大约还要一年半左右交付的期房，如果房租每月按照三千元计算，一年半能省下约5.4万的费用。
总价差距大，同面积段的四房，实际差距大约在80万左右。
柳岸晓风的品质是确定性的，对比期房产品来说，未来可能存在X因素。
还有一个竞品是鼓台老旧小区，没有学校加持的二手房，因为柳岸晓风是市中心外溢，而另外一个直接就是市中心，而二者的价格有可比性。
如果是给福州老年人居住的话，老旧小区还是有优势的，因为生活确实方便。
如果对于自驾群体来说的话，柳岸晓风驱车到市中心不远，因为楼盘自身的品质优势，会更受年轻人的青睐。
编后语
图片为实地拍摄
对于五四北板块来说，有劣势也有优势。
劣势大家都知道，这里多数楼盘没有轨道交通的优势，而有的楼盘只是在描述不知何时才能到来的3号线。
当然，对于五四北板块的优势不能忽视，不可否认的是，鼓楼无论过去，现在还是将来都是福州的yyds，五四北楼盘是近鼓楼项目中，价位相对比较低的。
五四北的柳岸晓风未来怎么样？
这里有三个商品房，除柳岸晓风外，还有熙悦府和云峰原著，同时还有世茂云图一二期的安商房。
福州的房价相较于其他城市，是比较高的，有了近鼓楼的优势，这边的商品房和安商房会逐渐提高入住率。
当入住率提高的时候，现有的商业体还会更加完善，配套也会更加齐全，未来生活也会更加方便。
综上所述，在对柳岸晓风做了全面的测评后，觉得它还是会有一定的受众群体。
但凡预算超过250万，那就没必要考虑这个楼盘。
如果预售要想控制在200万以内，在市中心地段上班或者是自由职业者，需要一个有品质的四房，确实也可以关注一下柳岸晓风。
水至清则无鱼，人至察则无徒，楼盘亦是如此，所以要学会权衡，做好取舍。
