福州楼市近期成交量还可以，大多数楼盘选择了以价换量的模式，对比往期成交价，能找到众多七八折的房源。

可能这是一个买卖双方都愿意看到的结果，购房者能节约购房成本，房企能实现资金回流。

请注意一个细节，在福州相对核心的板块，一般降价幅度在八折左右，甚至还会更少一点；

而在边缘板块，在价格上的降幅，已经让人大跌眼镜了，相对比峰值时的价格，甚至能看到四折左右的房源。

前言

福州的边缘板块，只是趁楼市火热的时候，还能浑水摸鱼，比如在2017年，很多边缘板块趁主城区捂盘惜售的时机出货。

到了2019年以后，楼市的热度逐渐退去，但是边缘板块以一个相对的低价还能保持几分余温。

因为当时福州楼市并没有大量的供地，不过在接下来的几年里，福州出让的土地都是较为核心的地段。

当福州楼市库存量增大，楼市又处于下行周期时，边缘板块的行情受到致命性的打击。

这对于边缘板块的超级大盘来说，要想去库存，只能一降再降，降幅之大，让老业主哭晕在厕所！

PART 1

图片为实地拍摄

福州南通板块，对于相对理性的刚需群体而言，一般不会轻易下手。

对于南通板块，开发商的宣传是奥体南，曾经也想蹭一下奥体的热度。

因为奥体的几个楼盘在2018年的时候，开盘价大约在3.1万，还要外加4千的精装费用，而本身就是带装修交付的阳光城檀府，则要求带上车位。

南通的楼盘，理论上说，与奥体板块之间就隔着一条乌龙江，这么说似乎也符合开发商的调性。

南通板块大概可以分为两个片区，一个是桥头堡片区，代表楼盘如龙湖春江天玺，三盛璞悦湾等；

另外一个片区在通灵路附近，2019年以后主要代表楼盘为江督府，江湾悦城（江督府二期）。

在2019年的时候，这个楼盘大概的售价为1.5万左右，最奇葩的是还有不少中介买入这个楼盘。

因为地理位置的原因，这个楼盘有不少房源是中介帮忙成交的，成交多了，中介在心理上也会得到一种暗示——未来可能不错。

从心理学角度分析，这种潜意识的暗示是会左右人的思维，而改变原有的理性。

当时，一个中介朋友就是在这个节点入手了江督府，关键是，她不是以自住角度入手，以为未来还有较大的升值空间。

在那个年代，中介收入还算不错，有首付资金，觉得未来的收入足够偿还月供，于是就入手了。

殊不知，悲剧已经开始倒计时了。

PART 2

图片来源于中介

闽侯板块在福州楼市中处于一种刚需外溢的存在，优质地段有一定的价值，边缘板块只能吸引一些对价格非常敏感的极限刚需。

从去年下半年开始，由于福州主城区限购放开，也降低了首付，闽侯原本低首付，不限购的优势荡然无存。

闽侯的优质板块到边缘板块，都在大幅度地调整价格，国贸学原，保利阅江台，金地自在城走上了以价换量的模式。

去年第四季度的时候，江督府二期（江湾悦城）也曾霸屏中介的朋友圈，当时的单价是7777元，楼层任选（实际均价大约为8千元）。

在初期，也是取得一定的效果，然而，这个板块库存实在太大了，看一下这边新房次新房的总户数：

江督府一期2442户，二期2186户，福晟钱隆樽品1681户，世茂璀璨滨江645户……

从期房卖到现房，如今还有大量的库存！

江督府（含江湾悦城）每一次降价，对于周边想卖房的业主，似乎都是降维打击，当二手房想出货的时候，只能含泪割肉。

一个超级大盘，对于整个板块来说，影响力太大了。

PART 3

图片来源于中介

在今年6月份的时候，在江湾悦城踩盘后，曾写过一篇关于该楼盘的文章，建议5555元，楼层任选。

好像现在的江湾悦城离这个建议已经不远了：

中介朋友圈看到5999元，楼层任选，而21号楼拥有较好的视野，单价为6699元。

如果从视野上说，江湾悦城对比一期的江督府可能会更好一点，部分楼栋能看到大樟溪，二者的主要区别仅此而已。

现在去看看那些高位入手的业主，悲伤逆流成河了！

2019年1.5万左右的单价买入，按照20%的首付计算，一套84平米的房源，总价约126万，贷款金额约为100万。

以等额本息计算，即使还了5年，其剩余的贷款额足以全款拿下一套房子，还能剩下几十个W。

不知道早期以投资方式买入的那个中介朋友，现在会怎么想。

梳理一下这个大盘的降价：

2019年巅峰期高点在1.5万左右的单价，2021年的时候，单价降到了1.2万，到了2023年7777元刷屏中介朋友圈；

如今，这个楼盘已经来到了5999元，视野好的楼栋也只要6千多的单价，再次创下了新低。

小结

图片为实地拍摄

如今，奥体早已失去原本就不属于它的光环，板块中的新房，二手房都已大幅度降价。

至于奥体南的南通，那真的是太难了，即使在边缘板块中，也没什么热度，能想到的去库存最好的方式，就是以价换量了。

当然，江督府和江湾悦城也不是一无是处。

我们去江督府踩盘的时候，销售主打的一个说辞是：房子买了就是用来住的。

说明他们也知道，和专业人士去谈什么远景规划，也是太扯了，毕竟曾经说的地铁3号线和8号线如今很难兑现了。

那么，如果以纯自住的角度来看，或许也适合少量的刚需群体。

在通灵路附近，还是有一定的生活气息的，周边有基本的商业配套，能满足日常所需。

只是在通勤方面，可能存在X因素：

如果是在仓山万达附近的上班族，江督府（含江湾悦城）到这个区域实际通勤距离约为15公里，在路况好的情况下，大约需要25分钟的时间；

这种距离和通勤时间，对于极限刚需外溢的群体来说，还是能接受的。

但是从南通到仓山，需要经过两座大桥，当早晚高峰的时候，湾边大桥要是堵车的话，可能会让你丢掉满勤奖。

还有一点，需要提及的就是装修与房价比，如果6千左右的单价入手，想住的舒服，在装修和家具家电上，每平米大约要花2千左右。

如果未来想流通的话，这也成为一个难点，因为你的装修和家具家电很难遇到一个眼光和你一样的人。

如果非要给这个楼盘，或者说这个板块找一个未来的话，最多也就期待一下文山洲大桥：

这样能分散湾边大桥的车流，也能让南通与主城区之间只隔着一座大桥。

给这个奥体南的神奇楼盘做一个总结：

如果是打算长时间自住，能接受这种地段的话，或许可以考虑，但注定未来的流通效果不好。

低价，高库存，边缘板块是江督府（含江湾悦城）的重要标签，对于极限刚需来说，就看怎么取舍了！