在9月底的时候，关于楼市推出了较多利好政策，多地楼市取得立竿见影的效果。
从国庆节开始，福州楼市的成交量相较于之前，有很大的提高。
但如果长期关注中介朋友圈，或者留意成交数据的人，会发现这是以价换量的结果。
开发商看到市场信心有所恢复，也打算抓住这个窗口期，来去一波挤压已经的库存。
但有的楼盘，居然还能保持着清高的姿态，并没有在价格上做太多的变动，喊出守价的口号。
前言
如今福州楼市的库存理论上是偏高了一点，从刚需盘到改善盘，但凡理性一点的开发商都会在价格上做了一定的妥协。
从近期的克而瑞所做的销量排行榜上，能稳居前几位的楼盘，要么在价格上做了较大的让步，要不就是送一些比较有价值的物品，变相降价。
其实，这就是楼市的现状，与其揉着钢筋水泥去赌市场会大幅度反转，还不如用“短浅”的目光实实在在地回收资金。
事实也证明，没有卖不动的房子，只要肯降价，哪怕在三江口都有机会成为楼市的销冠。
但是，如果不愿意在价格上让步的话，似乎中介都没有太大的意愿发朋友圈。
PART 1
图片为实地拍摄
这是一个很神奇的楼盘，地段尚可，处于福州二环内，周边有地铁和商业等生活配套。
但要说这个片区的商品房总库存量，大约接近4千套，相互之间的竞争不可谓不激烈。
大门口的标语看到：守价提质增配。
这就是江南尚璟，该片区同时还有左海望悦，北源云筑，新投映南台。
江南尚璟在销售的初期就曾提到，这个楼盘可能今年10月就能交付，如今已经到了11月了，小区还处于建设中。
购房者不要过于轻信销售的说辞，记住，一切以合同为准，福州能提前交付的楼盘并不多。
目前从置业顾问处得到关于价格的消息，在南面沿河楼栋的价格大约在3万左右。
对比周边竞品，确实高了很多，比如一河之隔的楼盘，2.3万就能选到不错的楼层，一路之隔的楼盘头牌2.5万也能有较多选择。
在大市场环境都是以价换量的基础上，所谓的“守价”，我们觉得可以算是楼市中的孤胆英雄了。
别人降价，他们喊着守价的口号。
PART 2
图片来源于中介
离开白湖亭片区，可以对比一下福州东区的楼盘。
从地段上说，位于晋安湖周边的楼盘，因为城建发力和公园景观加持，目前略胜于白湖亭片区。
以叁号院楼盘为例，2.8万左右的价格，就能买到带装修交付的中间楼层，大户型的起步价约为2.8万（能看湖的价房源较贵）。
叁号院临近地铁4号线后屿站，距离大约为200多米，为正地铁房，而江南尚璟步行至地铁口大约600米，与之有较大的差距。
从品质上说，叁号院从目前看到的环境和社区内的配套上看，还算一个过得去的楼盘。
江南尚璟也强调品质，如果二者之间品质能相近的话，似乎前者更有吸引力。
这里还要记住一个细节，前者是带装修交付，后者为毛坯交付，除了装修之间的差价外，还要计算一个入住时间的差距。
毛坯交付的楼盘，等装修好再入住的话，至少需要一年的时间，这里要增加一个时间等待成本。
如果同样在东区，选择毛坯交付的楼盘，揽湖郡要是能出到2.8万的单价，户型楼层有更多选择，这个楼盘楼下就是4号线横屿站。
并不是说这两个楼盘很值得考虑，而是在对比之后，看到江南尚璟的定价，感觉他们对于自己的产品过于自信。
PART 3
图片为实地拍摄
当然，江南尚璟也有其自身的优势，从目前踩盘的情况来看，虽然小区还处于建设中，不少植被都有一定的稀缺性。
只是在这个季节，可能看不到太多有代表性的绿植，但如果从正门走入的话，还是有一定吸引力的。
在我们看来，这是一个带有中式韵味的景观园林，但要注意到一个细节。
该楼盘容积率为2.0，但非要做一个洋房社区（四栋小高层），会让楼栋之间的排列显得较为紧凑。
楼栋之间的楼间距目测为20多米，在现代商品房中，这是一个弊端，对面的住户能在客厅看到自己的卧室。
同时，这样的排列也牺牲了业主的公共活动空间，简单点说，就是小区内可能想找两个能打羽毛球的场地都比较费劲。
图片为实地拍摄
客观说，江南尚璟的地库做得不错，有一点高端改善产品的味道。
但这让人想起奥运会上，日本兵乓混双组合输给韩国对时，哭了，他们说只研究中国对的打法，没研究其他人。
网友的吐槽是：你们又不是世界第二，干嘛研究世界第一啊？
江南尚璟有几分雷同：
即使定位为改善型楼盘，但和那些高端改善型楼盘，无论是地段还是周边配套上都有一定的差距，非要去参照别人的标准。
但至少能证明一点，勇气可嘉！
PART 4
图片为实地拍摄
江南尚璟南面楼栋定价偏高，有没有一种剑走偏锋的可能呢？
有的楼盘，为了清空其他楼栋的房源，在新开的楼栋中给了一个较高的定价，以衬托之前那些房源的性价比。
当然，这只是我们的一种猜测，也是一个与其互为竞品楼盘的置业顾问提出的观点。
从景观资源上看，前排沿河楼栋视野是无遮挡的，在河道周边也有小型的公园，
如果跃进河能成为一条比较干净的内河，前排楼栋也有一定的溢价资本。
前排楼栋中，主力户型约为125,143，175平米的房源。
125和143平米在白湖亭片区尚处于可接受范围，但是175平米的户型是不是超出了这个地段所能接受的购买力呢？
按照单价3万来算，175平米的户型总价大约在525万，加上后期的装修，可能要在600万左右了。
如果是非地缘客户，这个价格可以考虑到东区地铁口的第四代住宅了，甚至够得着是鼓台地区改善型楼盘的门槛了。
所以，必须思考一个问题，175平米左右的大平层，到底适合存在于白湖亭片区吗？
我们觉得可能偏大了一点，当然，如果这个楼盘的品质确实高于周边竞品很多的话，另当别论！
不过，江南尚璟感在这个地段做大面积产品，自诩为改善型楼盘，从某种程度上说，也算是孤胆英雄了！
小结
图片为实地拍摄
谈到市属国企的楼盘，大家的第一印象就是交得了房，办得了证，住得下人，品质一般。
但这几年，由于闽系房企相继退出历史舞台，市属国企接过这一棒，也要看到他们的创新和进步。
从交付的房源中，市属国企的楼盘至少对得起大家的期待值，这总比有的央企楼盘在销售的时候吹破天，交房的时候维权捅破天要好很多吧。
江南尚璟这个楼盘，既没有去复式那些看似高大上的新中式园林，也没有像其他传统小区那样路归路，桥归桥；
而是去尝试一种市场上少有的2.0容积率的“洋房”，这个接受度因人而异吧；
还有一点，就是小区的绿植可能有几分期待值，其园林景观也是有别于其他传统楼盘。
如今的土地市场上，市属国企的占比很高，他们要想在市场上有一定作为，就必须提高产品力。
总得有人去尝试吧，去挑战那种传统的品质房企，希望他们能取得成功。
但是，从江南尚璟的定价出发，其他楼盘都在以价换量的时候，如果它还在喊着“守价提质”的口号，应该值得商榷。
