2024年7月1日下午，福州2024年第二轮土拍中，住宅地块都是底价竞得。

受关注度比较高的是位于鼓楼区省机械研究院地块位，理论上说，这是鼓楼为数不多的市中心地块，往期的鼓楼区的土地出让主要以西区地块为主。

因为地块大约只有15.27亩，可塑性太小，再加上福州改善型住宅当时库存和未来库存都处于一个相对的高点，只有保利参与竞拍。

最终以底价7.87亿成交，楼面价约为25764元每平米，容积率为3.0。

保利在该地块的楼盘备案名为潮起公馆，推广名为保利天瓒。

现在还没开盘，就开始预热了，经常从第三方平台看到该楼盘的广告。

PART 1

图片来源于网络

从地段上说，位于六一中路和海潮东路的东北面，开发商的宣传上提到了：鼓楼正席。

理论上这么说也没错，对比现在在售的保利屏西天悦，这个天字系产品地段确实有一定的优势。

在保利屏西天悦的楼盘测评中，有位网友曾留言：

图片为网友留言

对于过二环外的保利屏西天悦，保利天瓒这个地段来说，应该可以进入到鼓楼正席的排名中。

有看到说是双地铁的楼盘，其实该楼盘所处的地段，到2号线的水部站或者紫阳站，步行距离大约在1公里左右，利用率不算高。

至于F1滨海快线闽都站，位于该楼盘的西北处，步行距离大约在500米左右；

但滨海快线和其他地铁不同，在主城区中站点相对较少，主要是能有效缩短福州主城区到机场的通勤时间。

这个地段中，商业配套相对比较齐全，三公里直线距离内有东街口商圈和东二环综合体，而世欧王庄商圈就在其西南面，直线距离在500米以内。

教育配套，在这边能想到的就是鼓五小，闽江学院附中，但是商品房在销售的时候一般不会承诺未来划片，除了个别地块在土地出让时就有提及。

医疗配套其实对于福州主城区多数楼盘来说并不重要，但这个楼盘周边太多优质三甲医院了，有一定的优势。

景观资源，其实在核心地段基本没有，但东面就是晋安河，商家也可能会吹一下。

因为晋安河的由来有多种说法，也有很深的历史韵味。

PART 2

图片来源于业内人士

地块只有15亩左右，限高100米，该楼盘目前规划为三栋，每栋为32层，共计186套房源。

三栋高层的设计，在保证采光的同时，也会增加社区内的活动空间。

因为现在户型还是处于过程稿阶段，后期是不是按照这个设计还不能完全肯定，所以不方便把户型图发出来。

目前看到的户型：

143平的四房两卫，分为横厅和端厅（横厅为朝南采光，端厅为两面采光），卧室均为两南两北朝向。

175平的户型为四房三卫，三房朝南厅朝南，一房朝北，次主卧的卫生间为暗卫。

215平的户型为两房朝南，三房朝北，厅朝南，次主卧的卫生间也是暗卫。

其中143平米的户型为124套，175和215平米的户型各为31套。

175和215平米的户型，朝东无遮挡，应该是为了能有更好的看晋安河的视野。

但毕竟这只是一个小地块的楼盘，无论产品如何优化，社区内的活动空间都会受到限制。

PART 3

图片为过程稿

从户型能看出，虽然有175和215平米的大平层，但三分之二的户型为143平米，主要定位应该为二改产品。

虽然地段不错，但周边的竞品也不容小觑。

以天瓒为中心，大约在1.3公里的半径内，有绿城的芝兰月华，建发瑞云，建发灏云等产品。

其他三个产品均为超过144（高宅线）为主，天瓒143户型占比高可以在一定程度上错开与其竞品的竞争，还是比较理智的。

目前竞品中，瑞云除了新中式园林景观外，对比早期的云系有比较多的增配，灏云为第四代住宅，芝兰月华的地下会所也是很有特色的。

对比竞品来说，产品力才是关键，因为其地段略好一点，产品力到位的话，竞争力能更强。

目前从销售情况来看，瑞云和灏云价格在4万＋，芝兰月华从产品发布会的打折上看，价格应该也差不多。

或许，天瓒因为地块原因，可能要在社区景观上无法做到太好，但毕竟顶着鼓楼二字也有一定的加分项。

目前来看，福州楼市中改善型产品总价位段在600万左右接受度比较高。

所以，综合来看，未来的销售状况，143平米的户型，竞品会相对少一点，如果价格相对合理，就能缩短去化周期。

175和215平米的户型，周边竞品较多，各有各的优势，合理的定价能让自己快销，过高的定价可能是助攻竞品。

小结

图片为实地拍摄

你可以怀疑保利天字系的产品，毕竟从保利天悦一期到保利天悦二期都发生维权事件：

比如一期价外加价每平米四千的装修让业主不满，二期的商业别墅入口曾设在小区内部。

但不要怀疑保利的营销能力，至少在福州地产界是难逢对手。

10月的某一天，在建发瑞云的售楼部门口，看到有小姐姐拿着一个带电话号码的广告牌，写着：买房选鼓楼，鼓楼选保利。

二环外的保利屏西天悦居然跑到二环内的台江地块来竞争了。

所以，综上所述，未来保利天瓒在营销方面可能会有一定的投入，说是全球第四座天瓒，听起来好像保利在全球都有布局似的。

但是，未来第七次土拍会有更多优质小地块出让：

2024-51地块，原社科院宿舍地块，占地4.15亩，容积率2.7；

2024-52地块，省林业厅宿舍地块，占地13.3亩，容积率为1.4；

2024-53地块，原物购所宿舍地块，占地2.71亩，容积率1.8。

2024-57地块，晋安王庄地块，占地11.87亩，容积率为2.4；

其中52和57地块与保利天瓒相似度极高，前者地段更好一点，后者略逊一筹，但也会在一定程度上影响到保利天瓒的销售。

对于改善型购房群体来说，未来可选择空间比较多，无论是现在在售的鼓台和二内晋新房，还是未来要土拍的地块，都会形成混战的局势。

至于保利天瓒，是目前鼓楼二环内少有的新盘，如果定价适中，前期营销到位的话，可能会走一波销量。

当然，未来楼市的走向也会影响到该楼盘的销售，如果楼市能尽早回暖的话，有助于销售，如果改善型群体还处于观望状态的话，可能会期待其他地块的新盘。

优点是地段好，缺点是社区太小了，活动空间少，容积率高，未来有类似竞品，就看如何取舍吧！