在三年前的时候土拍，2021-44号宗地共有7名竞买人，经现场询问，有5家竞买人接受最高限价，愿意参与摇号。最终，象屿地产集团有限公司摇号竞得该地块。
该宗地商品住宅销售指导均价为23000元/平方米；须配建安置型商品房10.2万平方米，销售均价为14400元/平方米。
这个楼盘就是象屿和国贸一起开发的星璟原，C区为纯商地块，A区为纯安置房地块，B区有一栋楼为商品房。
现在这个地块连安置房都交付了，如今的市场行情如何呢？
如果知道现在真实的市场行情，可能会令你惊掉下巴！
PART 1
图片为实地拍摄
从土拍上看，作为边缘板块的楼盘能进入摇号环节，这个地块还是挺有热度的，也让后来的销售信心爆棚。
2022年的夏天，星璟原开盘了，均价大概是1.9万左右，好的楼层价格接近2万。
当时对外宣传是离地铁口只有50米，其实这有个误区。
该地块分为A，B，C三个地块，在售的商品房主要是在C地块，地铁口离售楼部的确只有50米，但是离C地块大约200米左右。
而A，B两个地块，离地铁口的距离会更近一点。
理论上，C地块也是正地铁房，这是主要卖点，加之周边的生活气息比较浓厚，周边还有阳光新天地，运动场地等，至于那个河道，勉强算休闲配套吧。
当时卖得也不算差，早期的时候基本降价变化不大，尾盘的时候有做一定的活动，不过基本都是低楼层了。
因为商品房只有三百多套，这个楼盘清盘速度并不像其他外围板块那样挣扎。
令人困惑的是，居然还有不少鼓台地段的群体，因为1号线胪雷站的存在买到这个楼盘。
PART 2
图片为实地拍摄
去年年底的时候，这个地块内的安商房逐渐开始交房了，不过这期间也有一些波折。
这个楼盘的安置房业主，有很大一部分是来自周边的原住民，对于物业费产生了很大的抗拒。
因为在这个楼盘之前，大多数安置房的物业费在一块钱左右，而这个楼盘因为是安商房物业费要2.98元。
客观承认，这个小区的安商房会比周边的安置房品质高一点，比如绿化效果更好，人车分流，管理也更为规范。
但是从业主的角度出发，这是他们难以承受之重，因为同为一个村的居民，因为早期拆迁，就能分到物业费便宜的小区，晚点到手的小区，物业费居然高了这么多。
对于他们来说，有住的地方就可以了，从某种程度上说，他们更关心居住成本。
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从现在挂牌价来看，这个75平米的星璟原单价只要1万了，其实真实的市场行情可能还会更低。
上周末到朋友那边喝茶，他同学说受不了这么高的物业，准备把房子卖了，有诚意的面谈。.
问他要卖多少（高楼层房源），他说现在的市场行情怎么也得卖个9千多吧。
亲戚也是分到这里的安置房，除了一套自住外，另外一套也打算出售，小户型房源，心理预期也没超过一万。
这些最后心理价位能接受9千多的房源都是在A，B两个地块，虽然是安商房，但是这两个地块离地铁口更近，生活气息度更为浓厚。
这种体量很大的安置房，价格低的房源，中介未必知情，因为在他们传统观念里，别说卖房，租房都不愿意找中介。
一般是由熟人介绍之后，在彼此信任的基础上达成买卖，所以真实的成交价不会显示在幸福里或者贝壳平台。
PART 3
图片为实地拍摄
现在思考一个问题，同一个地块内，社区有分开，那安置房和商品房的差距会不会有2倍的差距？
先说地段，C地块那边相对会更冷清一些，只有四栋楼，社区会更纯粹点，地缘客户买得不多，买在这里的反而有不少在市中心的上班族；
因为他们买入的时候，主要是看中了这里有地铁，加之商家宣传离地铁口不到100米（也有说50米），周边有大型商业配套，学校离得也近，是以刚需外溢的形式买入；
但是隔壁小区已经有9千多的房源了，离地铁更近，周边更热闹，还有多种户型可以选择。
当然，有人会提到二手房的交易成本需要增加，但是现在是买方市场，一切都能商量。
先说居住体验感吧，C地块社区小一点，管理比较容易，加之是纯商社区，居住体验感可能会更高一点。
如果价格差距不大的话，比如差距在20-30%区间的话，可能会建议选择商品房社区；
但是同地块内，安商房的价格只是商品房的一半，可能很多人会看在价格的份上妥协了。
不过，安商房缺点大家也是都知道的，比如社区太大，管理难度大，租客较多，居住群体比较复杂等。
只是，因为如此大的差价，一切皆是浮云。
小结
图片为实地拍摄
福州是最早推出安商房的城市，有多种分布方式：
比如说像融创福州府，分为几个地块，C地块为纯商社区，A地块中只有7号楼是安商房，其余为商品房，B和D两个地块为安置房。
还有一种就是像大东海中央府那样，基本都是安置房，可售商品房大约为10%，属于插花式的安商房社区。
从最近的市场角度上看，即使是纯商社区，也会受到周边相邻社区安商房的冲击，无论租售比还是房源价值，都会受到一定的影响。
在市中心地段，影响相对会小一点，但是边缘板块，这种影响力较为明显。
安商房到底能不能买？如果在二手市场上，以纯自住形式出发，如今价格处于一个相对的低点，可能作为地缘客户还是可以考虑的。
但是，如果是外地人，买入这种安商房社区，受到诸多方面的影响，还是要慎重考虑。
从最近的土地出让来看，或许安商房会慢慢淡出市场。
商品房归商品房，保障房归保障房，这种趋势已经很明显了。
只不过，那些以商品房价格买入安商房社区的业主，或许只能流下时代的眼泪！
