最近福州楼市的成交量略为稳定，从克而瑞的成交数据上看到，福州（五区＋闽侯）进入销售榜单前十的楼盘：
总共成交176套，成交均价27273每平米。
前十成交的楼盘中，占据市场份额为64%，从这里倒推出上周新房市场的成交套数为275套。
成交数据对比以往低迷的时候确实有一定的提高，那前十的成交均价约为2.73万，那是不是说明楼市已经进入了上行通道呢？
其实，这个数据主要是因为几个高端改善型产品提升了整体的均价：
其中建发紫宸成交均价为65951元每平米，建发灏云成交均价为44037元每平米，芝兰月华成交均价为42494元每平米。
这些二环内的大平层，单价高，总价高，和普通楼盘一起统计数据，看到2.73万的均价也不足为奇。
前言
如今的楼市还是一个较为分化的时代，二环内鼓台晋的高端产品销售对象主要是福州高收入群体，他们认可产品的情况下确实愿意花钱买房。
但是，刚需盘还是需要走以价换量的模式，这类购房群体是对价格十分敏感的。
他们确实有住房需求，在经过多次对比后，看到价格降到自己的承受范围，就有了购房的欲望。
然而，在这个时候，看到不少刚需盘已经做好涨价的准备了，中介更是疯狂转发。
他们要表达的意思大概是这样的：你们再不买房，开发商可要涨价了。
以前中介常用的文案是：我控制不了房价的上涨，不过可以在房价上涨之前不断提醒你。
现在开发商打出的海报，更是让中介增添了不少勇气。
如果说个别高端改善盘，因为销量好，库存告急的情况下有这种可能；
但是板块库存高的楼盘的普通刚需盘也提出了涨价，可能是请来了梁静茹吧！
PART 1
图片来源于中介
南二环从四大金刚变成五大金刚了，左海在江南尚璟旁边拿下一个地块后，白湖亭片区的库存又增加了。
而之前说那个地块会成为尚璟二期，如今却又增添了一个竞品，因为更靠近则徐大道，地段会更好一点。
这个时候，江南尚璟居然说单套涨价20万，这会不会帮其他几个金刚做嫁衣呢？
图片为实地拍摄
其实，从表面上看，江南尚璟做的洋房确实有改善的韵味，但是深究之下，就会发现其缺点。
四大金刚容积率都在2.0左右，这样的社区如果是做低楼层的洋房产品，那么就拉不开楼间距。
说一下重点细节，大家就知道其利弊了：
如果容积率一样的情况下，在同一个地块内，盖总层高8层的房子与盖16层的有很大区别。
比如说总户数同样是640户，按照一层四户来计算，总高8层的房子要盖20栋；
如果该总高为16层的房子，那么只需要盖10栋。
在条件一样的情况下，所谓的“8层洋房”总占地面积对比16层的小高层多了一倍。
这就意味着，没有绝对低容积率情况下的“洋房”产品，导致业主的活动空间被缩小了近一半。
首先，承认江南尚璟在园林景观上的突破和创新，还有大门地库都做得不错。
但是，沿着跃进河的产品要卖到2.8万，甚至更高，而这个价格可以在东区选择沿晋安湖的产品。
以揽湖郡为例，2.8万能选择不错的楼层和户型了，在东区相对核心地段，楼下就是地铁，而跃进河旁的江南尚璟离地铁大约600米。
那这样得出的结论是不是跃进河比晋安湖还要好呢？
好吧，说好了，涨价20万，千万不要掉价，证明跃进河的时刻到了！
PART 2
图片来源于中介
首开香颂说明天就开始涨价，那到底要涨多少呢？
如果单说库存的话，截稿时首开香颂可售房源还有187套，或许不算特别高；
但是马上要进入第四个销售年头了，卖到现房了，5号楼还有大量房源未网签，涨价的底气何在呢？
虽然说处于东区板块，但实际上这个楼盘都快到东三环了，明显是一个弱东区板块。
首先，客观上承认首开还是比较负责任的，因为这原先是一个安商房楼盘，在销售的时候对外输出是商品房社区，和安置房有隔离。
在交付的时候，安置房业主为了维护自己权益，就隔离问题和开发商也有过争执。
首开为了兑现自己的承诺，相信也花了不少功夫，如今确实算是商品房社区，只是地库还是相连的。
楼盘品质也不错，对比其他外来的国央企，在刚需盘中的品质还算可以。
但是，关于楼盘的重要配套，首开香颂对比东区大部分楼盘没有优势。
当初拿地的时候，只看直线距离的话，离4号线横屿站只有600多米，但是步行到横屿站大约在900米左右，和东区大多数正地铁房对比，就有较大的差距。
从城市界面来看，对比东区核心板块和次核心板块还是有一定的差距，而西面就是十一中横屿校区，也算是一个不利因素。
在这个时候，不应该想着涨价去库存吧？应该趁热打铁，以价换量才对吧！
PART 3
图片来源于中介
这是保利阅江台优惠折扣收回倒计时的广告。
这是闽侯上街非核心区板块，平日克而瑞前十排行榜也不是常客啊，怎么突然有1月1日全线涨价的勇气呢？
这个地段属于极限刚需外溢盘，宣传的时候看到海报下面还写着地铁2号线，实际上与2号线的直线距离约为1.7公里。
图片来源于网络
可以看到阅江台周边还是有较多的民房，这里还谈不上城中村，按照福州楼市的版图来说，算是村外村了。
而周边还有一个城市界面略好一点的洋房社区蓝泽悦滨江，前者容积率约为2.23，后者容积率约为1.7。
图片来源于闽侯不动产登记中心
从实际得房率上看：
阅江台89.5 平方米，公摊面积为23.9 平方米，套内面积为65.6 平方米，公摊约为26.7%。
悦滨江83.19 平方米，公摊面积为14.53 平方米，套内面积为68.66 平方米，公摊约为17.5%。
从得房率上看，明显是悦滨江更有性价比。
且阅江台是连廊户型，悦滨江是纯南北通透户型。
不是说悦滨江有多好，而是让大家知道，房子不单单看面积，套内使用面积才是关键。
这种楼盘，在楼市自带温度的时候，如果能够有诚意的给出优惠，或许部分极限刚需群体会心动。
只不过，这个时候，去谈涨价，真没明白是几个意思。
当然，很多中介愿意带客户去阅江台，而不愿意去悦滨江，有明白人可以把原因打在评论区。
小结
图片为实地拍摄
最近楼市的销量确实说得过去，但主要是政策端发力，而有的刚需盘或者高库存楼盘在这个时候以价换量配合，才有一定的销量。
楼市还未完全回暖的时刻，只是看到成交量有回温前兆，就喊着涨价，这能去库存嘛？
这不就像一个刚走出ICU的病人，就想着去KTV乐呵乐呵吗？这薄弱的身板经得起吗？
其实，元旦这个节点，对于各个环节的商家来说，都会采取以价换量的措施，无论是房子还是其他商品。
板块内库存较高的楼盘，更应该接地气，趁这个节点适当调整价格，来消化一波库存。
因为再往下拖，对于刚需盘比较有兴趣的群体，可能就回家过年了。
到底揉着一堆钢筋水泥好，还是让房企有更高的资金流好，大家心里都清楚。
今年过年的时间点比较早，刚需盘和高库存楼盘，以价换量对买卖双方应该是一个双赢的选择吧！
愿新的一年，每一个在福州付出汗水和青春的城市，都能选到自己心仪的房子！
