福州楼市的红利期起于2016年，在2018年尚有余温，到了2019年逐渐分化。
而最近的红利期是在2021年，因为当时落户门槛放松，迎来了短暂的小阳春。
从2021年年底开始，很多民营房企陆续爆雷，受到口罩影响，买方市场的购买实力下降，楼市开始阴跌。
但不管怎么说，房价要跌回到2015年似乎有点夸张，更何况是品质楼盘。
举个例子，2015年左右的闽江世纪城，当时期房售价约为1.4万左右，如今正常二手房成交价也能保持在1.7-1.8万左右的单价。
但曾经一个高流量的品质楼盘，并非处于福州楼市的犄角旮旯地段，也跌回十年前了。
前言
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今天要聊的楼盘，要追溯到十多年前了！
2013年12月5日上午，中海地产经过激烈的角逐以39.12亿元拿下宗地2013挂23号-24地块，楼面价为6412元/平米。
其实那个时候的市场环境并不好，但由于房地产的开发周期是往后延的，后来就迎来了楼市的红利时代。
2015年4月11日，中海寰宇天下首次开盘，当时的期房均价约为1.25万每平米，带装修交付。
不过那个时候的开发商还比较谨慎，装修报价为每平米1500元。
随后福州楼市进入了真正的红利期，在2016年的时候，中海寰宇天下大约在1.6万左右；
到了2018年，受到限价影响，该楼盘均价定格在1.7万左右。
该年3月，中海寰宇天下再度开盘，不过开发商可不愿意按备案价卖，因为那个节点，每个楼盘都想增加利润。
先看一段2018年6月中介发的广告：
18年战略合作！朋友跟开发商新代理楼盘，中海寰宇天下一手货源高层89m²-143m²，21000单价免税房。
市场上拿出来卖的房源单价24000元，做完包税起码26000元。全线江景，视野一望无际，品质社区，先到先得！
因为那个时间点，很多楼盘都会以精装修的名义价外加价，所以就看到了这个价格。
当然，后来价格趋于合理，但从中介发的广告可以看到当时的市场。
PART 1
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中海寰宇天下在中海进入福州的第一个楼盘，是为数不多能看到有利润的项目，6千多的楼面价，高点销售的时候多每平米卖1万。
有一说一，当时的开发商还是比较有良心的，虽然价格卖得比较贵，但品质确实挺高的。
2015年的时候，这个楼盘单价约为1.25万，十年期间，到底发生了什么呢？
这个楼盘在闽侯曾被中介称为楼盘品质天花板，比如外立面比较有特色，自带游泳池，绿植分布均匀。
在当时的闽侯楼市中，这也算是地铁房，距离2号线厚庭站站约700多米。
对比当时的竞品正荣财富中心和群升江山城（在闽侯勉强算书包房）的品质，显得更有价值。
这个楼盘在高新区，甚至在闽侯都走出了特立独行的市场行情。
2021年前后，看到成交价在2.6万左右，直到2022年市场已经下行了，这个小区仍旧看到有接近2.6万的二手房成交价。
因为在高新区，有较多的产业，带来了不少人口，这个楼盘的二手房也成了高新区中产的首选。
因此，在楼市下行周期中，中海寰宇天下的红利还能保持三四年左右。
不过，当时用网友的话来调侃这个楼盘：
你说他有钱吧，却买在闽侯，你说他没钱吧，人家花两万五六买房。
只不过当时高新区的楼市行情，很少有高于中海寰宇天下的楼盘。
PART 2
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这是刚刚结束的一场法拍房，13号楼东端头高楼层房源，建筑面积约为90平米，起拍价为110万。
一共就一个人报名，在第一轮就成交，楼层户型都还可以，从网络上看到家具家电齐全。
因为是带装修交付，那么后面配置的家具家电可能不算贵，但至少也要五六万左右。
而十年前最早入市的期房，单价也要1.25万，而这套房源单价仅为1.22万左右，还带上家具家电。
因为这套房源虽未腾空，但被执行人承诺在成交后一个月腾空，这个成交价还是有参考价值的。
（不过提醒网友，法拍房确实有很多X因素，下手前要谨慎看样，了解详细信息）
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法拍房之外，也可以看看现在的二手房。
之前市场还未如此低迷的情况下，中楼层的房源成交单价大约在1.4万左右。
受到大环境影响，市场还在继续下行，现在看到不少单价在1.3万左右的房源了。
这个超级大盘有SOHO和住宅，幸福里平台显示总挂牌房源超200套，减去SOHO，还有146套住宅挂牌。
因此，在这种条件下，属于买方市场，如果真有意向购买的话，还是可以和房东协商一下价格。
同样砍到法拍房的价格也不是不可能，就看有没有合适的房东了。
所以，无论是法拍房还是二手房，都足以说明中海寰宇天下已经走下高新区的神坛了。
PART 3
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相较于此前的市场行情，中海寰宇天下简直是在跳水，为何急转直下呢？
当初在高新区品质好一点的楼盘是没得选择，如今中海寰宇天下被新盘绞杀。
在中海寰宇天下南部，国贸学（原）的现房1.3万左右的单价能买到比较好的楼层；
在西面的建发悦湖，起步价为1.3万＋，好一点的楼层大约在1.4万＋；
国贸学（原）作为刚需盘，品质确实不错，大门，园林景观，绿化率，楼间距等可圈可点；
建发国贸保利悦湖，采用了建发新中式园林景观，这个地段用这种园林景观，对比周边楼盘和二手房算是一种降维打击。
国贸原系，在高新区除了九溪原外，还开发了学（原）系四个楼盘，这直接把地缘客户都消化得差不多了。
其实，从城市界面来看，原系产品所处的高新区比中海寰宇天下的城市界面会更为成熟一点；
悦湖临近中海寰宇天下，虽然多数房源看不到旗山湖，但是下楼步行几百米就能到湖边散步。
悦湖还有一个优点，朋友问你买了什么小区，你的回答是：国贸建发保利悦湖。
你朋友投来羡慕的眼光：厉害啊，刚来福州没多久就买了四套房（纯属笑谈）。
所以，中海寰宇天下在闽侯板块内曾经的地段优势和品质优势都不存在了。
虽然在该楼盘周边有产业，但架不住这么多房源啊，高新区的买方市场比福州市区更为彻底。
但凡精明一点的业主，想诚心出售的话，就会好好坐下来聊价格。
小结
图片为实地拍摄
我们在去高新区踩盘的时候，发现房源确实很多，这还是基于高新区有产业结构的条件下。
客观说，高新区板块的未来还是比较乐观的，这是新兴的产业园区，有较多的高薪就业机会。
但是，高新区抛盘量也很大，一部分确实是因为有条件，想置换到市区更好的房源，一部分是基于教育原因想置换到市区。
所以，在高新区这个不算很大的板块中，总能看到大量的二手房挂牌，加之还有新房库存。
在人口没办法高速增加的情况下，新房和二手房越来越多，现在想出货，只能以价换量了。
高新区的峰值中，超过两万单价的小区不少，比如群升江山城，正荣财富中心等，如今二手房成交中，看到很多腰斩房源。
中海寰宇天下在失去原有优势的情况下，也只能接受现在的市场，从近2.6万的峰值也跌到1.3万左右。
认真去看市场的话，2015年的购房群体，但凡不在犄角旮旯的地方，基本都不会跌回十年前。
中海寰宇天下因为两三年前的市场环境，早已经虚高了，所以现在回到1.3万左右，更符合当下的市场行情。
