如今楼市在成交量上有一定的回暖，根据克而瑞统计，福州上周五城区＋闽侯住宅成交面积为31872平米，环比上涨19%；
上周成交数量为259套，环比上涨15%，成交均价为29024平米，价格环比上涨17%。
从销量排行榜上，既有建发紫宸这样单价7万的豪宅，也有三江口单价不到1.3万的楼盘。
网签数据和真实销售情况可能存在一定的差异，但还是可以提供参考价值的。
作为普通人来说，可能还是普通的刚需和改善盘更感兴趣。
在传统的认知里，对于楼盘的区分一般是取决于地段，尤其是在开发商类型背景有点相似的情况下。
如果是地段相同的情况下，两个楼盘单价差距在六七千左右，你们会怎么选择？
前言
图片为实地拍摄
如今的楼市，是一个以价换量的时代，对房企和购房者来说，是一个双赢的结局吧，前者快速回笼资金，后者节约购房成本。
但有的房企，确实没有走上降价之路，美其名曰守价提质增配。
这个楼盘曾经是克而瑞销量排行榜的常客，如今从上到下，从左到右，看了好几遍，也没其身影。
昨天看到一个中介在推销某个楼盘的时候，说到具体价格，突然令人震惊。
中介想卖的是映南台的端头户型，对比的是北源云筑（带装修），这种对比不太公平，毛坯就应该对比毛坯。
用他计算的单价，发现和一路之隔的江南尚璟实际单价可能差距在六七千，甚至可能更高。
PART 1
图片为实地拍摄
从房企角度来看，城乡建总是市属国企的孤勇先锋，率先开启了改善品质之路。
在大家的印象里，对于市属国企的认知是交得了房，办得了证，品质一般，追求性价比。
以江南尚璟为例，根本就没有性价比可谈！
位于南二环白湖亭片区的尾盘要卖到2.8万，甚至更高的单价，还是毛坯交付。
关键一点，还敢做了几种建面约175平米的户型。
这可是南二环啊，充其量能接受首改户型，比如建面在140平米左右，而175平米这样的大平层，可能超出了这个地段能承受的极限。
从目前看到的效果来看，江南尚璟对比其他市属国企的小区，有两个亮点：
地库做得不错，大门和地库做得都不错，有一点高端改善型社区的味道；
做简约式中式园林景观，未来可能会引进不少名贵物种，只不过这个季节看到的多为剩下少许树叶的绿植。
不知道是不是自信过了头，在这个以价换量的时代里，喊出了不打价格战的口号。
现在市场啥环境不懂吗？
从刚需到改善，哪个楼盘不是以价换量了？这是大势所趋！
执迷不悟的后果，带来的直接影响就是在前十的销售榜单中，看不到该楼盘的身影了。
识时务者为俊杰，不识时务者只能为竞品做嫁衣了。
PART 2
图片来源于中介
看到中介朋友圈的视频，说南二环开始拼价格了，新房110平方的四房户型，均价为2万。
从这个画面能看出是映南台了，110平左右的户型，在南二环只有映南台存在了。
映南台110平米的户型主要分布在7号楼和11号楼，且均为端头户型。
这么说的话，映南台和一路之隔的江南尚璟价差要达到8千每平米吗？
问题来了，映南台的这个端头户型均价只要2万吗？
其实，这种视频更多偏向于引导客户，问他细节的话，也没有套路，且如实告知：
这是属于中低层的户型，楼层再高一点，价格也会略贵一点。
图片为实地拍摄
在上周房源销售数量排行榜中，映南台以16套排在第二位，网签均价约为2.2万元每平米。
新投映南台如今也在加快建设脚步。
从地段上说，基本和江南尚璟一样了，它们之间隔着一条施工基本完成的道路。
这种距离，享受的基本配套几乎一致，但有细微区别：
映南台西侧是东升诸多老旧小区，看上去城市界面略差一点，不过由于这些小区已经存在几十年了，楼下的店面几乎有生活基本配套，也包含一些休闲配套。
江南尚璟四周城市界面略为完善一点，但是楼下没有直接的生活配套，未来的成熟度还得取决于底商。
新投映南台目前看是属于中规中矩间略带几分改善氛围的社区。
给人比较深的印象是在楼盘的四个角落，都有不同的活动空间，楼盘虽然不大，但规划了一个羽毛球场地。
现在看不到外来面，但可能用大面积玻璃幕墙搭配灰色色调，这个看个人审美吧。
110平米的户型优点是均为端户，缺点是做四房的话可能会略显紧凑了。
但是中低层单价在2万出头，对比隔壁的竞品还是有很大优势的。
PART 3
图片为实地拍摄
中介说两个楼盘的单价差距要达到七千，可能有点夸张。
实际上如果是类似的房源户型，楼层也差不多的话，实际上单价差距应该在五六千左右。（房源因具体楼层具体户型以及楼栋有细微差距）
现在思考一个问题，在地段相近的两个楼盘中，同为市属国企开发，这种单价差距合理吗？
这可以比较一个现成的案例，比如柳岸晓风和熙悦府。
柳岸晓风现在上榜时的网签均价大约是在一万五出头，而熙悦府现在的真实单价在一万二三。
从单价上看，二者因为品质差距，在销售是单价差距大概在三千左右。
虽然这两个楼盘都自称是精装修，实际上效果差距还是比较大的，绿城从楼盘品质到装修质量都会比熙悦府好很多。
在这种基础上，他们之间的差价也仅仅在三千左右。
那么江南尚璟和映南台有什么差别呢？
江南尚璟虽然自称是洋房社区，看似有一定优势，但是2.0容积率的洋房还是有点别扭。
因为洋房楼栋不能太高，这就造成了楼栋之间显得密密麻麻，没有足够的楼间距，也导致活动空间有所欠缺。
从某种程度上说，2.0左右的容积率做洋房有诸多弊端。
江南尚璟可能会引进一些名贵绿植，对比映南台有一定的优势。
江南尚璟目前肉眼可见的实景区域，映南台未来能不能达到这个高度还是一个未知数。
江南尚璟的交付时间会更早一点，能在一定程度上节省租金。
把这些因素都加进去，综合对比后，如果单价差距在五千以上，可能对于刚需和首改群体来说，会高了不少。
小结
图片为实地拍摄
在这个买方市场的时代，不打价格战，市场终究会给一个教训。
建总的初衷是好的，他们觉得自己在市场上多个楼盘都不用卷价格，觉得品质会有优势。
但是，房地产发展到今天，哪家房企不会突破创新呢？
即使有特别出圈的产品，因为没有特殊的专利，也会被“洗稿”的。
他们对自己的产品真的与足够的自信吗？
曾经他们的置业顾问还说会拿原三威橡塑地块（宗地2024-87）作为江南尚璟二期，结果被左海拿下，尚璟二期就流产了。
如果对自己的品质有足够的信心，那么在左海出价10.61亿时，楼面价仅为13187元每平米，建总为何就不敢加价了，这个楼面价比现在这个楼盘还低。
福州楼市的库存很大，南二环白湖亭片区可以看做是一个缩影。
在已经有了四大金刚的情况下，如今又增加了一个左海近60亩的地块。
未来这个片区，最精明的选择应该就是以价换量。
没有价格战，就没有好的销量，市场会证明这一切的！
