雪上加霜，银行又面临三道红线施压，今年楼市真冷

12月31日下午，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求。

也就是说，监管部门对商业银行的房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比，划定了红线，即不得高于监管部门确定的上限。特别需要注意的是，规定分别对房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比都作出了规定。

也就是说，是双向要求，既对房产供应方进行限制，也对房产需求方进行约束。房地产无论是开发商，还是个人买房，都是离不开银行贷款支持的，如果，断了银行的支持，开发商没有资金，就将陷入困境。而购房如果没有贷款也很难依靠自有资金买得起房子，毕竟一套房子就要上百万。

这个规定的要点是根据银行的贷款结构决定，也就是说从银行的安全上，进行评估，与开发商和购房人的需求条件没有关系。即使你是首套房，如果银行认为自身安全有问题，也会关上大门。之前，对开发商的三道红线是从开发商的角度进行评估，担心的是开发商的承受能力。

以前，央行每年对房价的下降幅度进行评估，就是说，什么时候降价多大幅度，就银行安全不构成危险，也叫抗跌指数。

为什么央行、银保监会要对房地产贷款采取严格限制措施？可以从郭树清前段时间的一个讲话中找到答案。对银行来说，房地产贷款占比越来越高，出现了“大而不能倒”的现象，捆绑了整个金融体系，被郭树清比喻成是最大的灰犀牛。

央行数据显示，2020年三季度末，人民币房地产贷款余额48.83万亿元，同比增长12.8%，前三季度增加4.42万亿元，占同期各项贷款增量的27.2%，比上年全年水平低 6.8个百分点。央行认为，房地产与金融资产之间存在对偶关系，因此，确保房地产不出现颠覆性的问题，银行才能安全。

有人说，2020年是房地产过去5年来最难的1年，也可能是未来10年最好的1年。央行可能也正是看到了这一点，银保监会主席郭树清就说，房地产金融化泡沫化势头得到遏制。房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”，因此要坚决抑制房地产泡沫。

有业内认识认为，对于近期金融市场和房地产市场的监管，‘灰犀牛’的提法频现，说明金融系统对于房地产市场的关注程度在加大，要防范房地产资产泡沫风险，包括房价风险、地价风险、贷款风险等。

去年8月央行，还明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，被称为“三道红线”。包括房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1 。此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。

因此，房地产企业有息债务规模将受到控制，如果三道红线全部命中，开发商的有息负债就不能再增加，说白了，就是不能再发债借钱了，这对仰仗现金流周转的高负债房企来说，无异于雪上加霜。现在，央行对商业银行的贷款限制，更像是大冬天，又泼下来一盆冰水。新年伊始，我们已经感受到这个冬天的寒冷，楼市的冷也是越来越明显。【本文由“马跃成”账号发布于2021年1月5日】