作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市
今日，国家统计局正式发布了2024年1-6月的各相关数据，跟房地产有关的数据主要有：
1—6月份，全国房地产开发投资52529亿元，同比下降10.1%；其中，住宅投资39883亿元，下降10.4%。
上半年，新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。
6月末，商品房待售面积73894万平方米，同比增长15.2%。其中，住宅待售面积增长23.5%。
同时，保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”积极推进，有利于构建房地产市场发展新模式，也为投资扩张增添了动力。上半年，房地产“三大工程”拉动房地产开发投资0.9个百分点。当然也要看到，目前房地产相关指标仍在下降，房地产市场仍处在调整转型过程中。
简析：
据波哥看楼市观察，整体来看，在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，因城施策，积极调整优化房地产政策，政策效应逐渐释放，市场活跃度有所提升。
但是，从数据层面来审视，跟市场预期仍有较大差距，还处于下降通道阶段；如上，房地产总体投资额度、销售面积和销售额、库存等几大关键指标上，运行压力较大，还难言乐观，尚需继续过紧日子。
其中，最严重的数据有三个——
●一是，楼市库存仍处高位，约为7.4亿平米，为市场的最大焦虑；
●二是，全国新房整体销售均价已跌破1万元/平米，上半年其整体均值为9837元/平米，已处历史地位；
●三是，住宅销售面积和销售额的下降幅度，已达22—27%之间，也就是说，在住宅板块，其跌幅已超过两成、快接近三成了，特别是在销售额方面，其下降速度更快，是销售面积的1.23倍，说明销售价格在急速下行，以价换量变成了市场的趋势性策略。
不再死扛价格了，先把量跑起来，已经变成了市场的明牌，和不得已的共同选择。
在这个大趋势下，上半年，全国新房的销售态势看了让人十分心揪。
再加上楼市中新房巨量库存的大压力，及其压顶之势，国内同行们都在呼唤政府能拿出更有效的更具体的大策略出来，不然，大家的境遇会更难了。
今天，第20界三中全会开始了，我们都在期待国家规划出新的大招，以便有效扭转楼市的下降趋势。
以上，仅对宏观数据做了一些分析，以供大家参考。
下面，重点来阐述一下国内楼市，今年快速转向到存量时代的主要趋势及其有关的原因。
据波哥看楼市观察：
“存量时代”这个说法，事实上，在国内已经说了好几年了，但是在许多房企以前的路径依赖和土地财政的束缚下，前面几年，基本还是喊口号的阶段，并无太多实际性的变化，即使是在口罩三年期间，地方政府和众多房企等，其主要重心依然是在增量投资上，对“存量运营”并无深度的思考和行动和战略性布局。
因为，喝惯了产业或时代红利乳汁的人，短期之内，你叫他去自己找奶喝、或去吃萝卜和白菜等，根本不太可能。
当然，这个情况，不是某一类个体的问题，在时代的急速嬗变中，想完全对过去的想法和模式，快速做到断舍离，也是非常难的，这也是客观和现实，不得不考虑。
有鉴于此，所以，波哥觉得，在前面几年，“存量时代”的说法，对很多人来讲，只是一个新词而已，并未真正将其放在心上，有很多的虚浮之处，当不得真。
然而，今年的情况，把很多人上述的留有幻想或不切实际的想法，基本都打落尘埃了，譬如：
为什么，华远、美的、格力和冠城大通等房企皆在快速剥离房地产业务，不敢玩了？
为什么，众多地方国企，在不断抛售房产？
为什么，今年各城市的土拍市场，萎靡不振？
等等
这些典型的现象，又能说明什么呢？
仅仅是市场环境不好吗？仅仅是大家没钱了吗？仅仅是开发领域的压力太大吗？
综合起来，据波哥看楼市分析，这些皆为表象，其本质都指向一点：
增量模式已成昨日黄花，存量时代已呼啸而至。
这是一个重大的趋势和转折点，在今年之前，大家还可以打打嘴炮，观望一二；然而，从今年春节过后，市场和趋势剧变，历史和时代要抛弃你，连一丝招呼都不会跟你打。
故而，把很多人打落马下，其身上的血迹，比近日特朗普脸上的猩红更加浓烈和刺眼。
因此，波哥独家认为，2024年起，中国房地产的存量时代，是真的来了！
不管你接不接受、认不认同，都无关紧要，在真正的时代和产业等飓风来临之际，所谓的大树等类主体，皆将轻如鸿毛，而随风飘摇。
上述众多的数据，实际上，对此做出了有效的解读，其他的无需多言了。
是否能看懂，那都是自己的事情了。
接下来，再从三大工程来简单分析一下，以供大家参考。
为何要从这个方面来掰扯一二？
按国家主要政策的要求，“三大工程”主要是从去库存和存量层面来着眼和发力的，也是当前存量时代破解相关难题的一大核心举措。
据波哥看楼市观察，存量时代和“三大工程”，在本质上，有非常强的相关性——由于存量时代的到来，“三大工程”成为了有效承接增量不再的重要问题，因为，增量在节节趋退，已经靠不住了，不得不放弃和改变；而存量的发力和突破点，也比较有限，毕竟，因为，在大的收缩期，很多以前的增量型思维和方式等，完全不符合当前的国内的真实情况了，如果拿出来，基本又是一些“墙上芦苇”的败笔，于实际进展而言，必将是一个负向的动作。
国内有高人，不可能再去犯这样的低级错误，因而，可喜的是，国家从顶层设计层面，为了有效引导国内房地产发展模式的转换，才设计和推出了“三大工程”这一模式，就是完全照顾到了存量时代的产业及其发展价值的核心诉求。
故而，在国际间的大趋势、国内各类产业的新发展等方面，一直号称第一产业的房地产，不可能不发生重大的颠覆性的改变。
这是当下世界性大变化下的必要调整。
所以，波哥觉得，国内“三大工程”的提出，正当其时，而且已经成为了国内楼市有效破困换新的一个具有历史价值的关键性举措和策略。
谁能想到，会从这三个“不甚起眼”的角度，来规划出一整套告别过去、和快速对接上存量时代的解困方案呢？
这，不得不佩服国家的独特智慧和对经世急用方案的深度设计。
按上述数据，上半年房地产开发投资，单在房地产开发投资方面，“三大工程”就有效提升了0.9个百分点，这是以前绝然不存在的情况。
虽然，不足百分之一，但，已经慢慢有效托起来存量市场的基本架构。
给国内和市场，一个明显的信号了。
那就是：
以“三大工程”为核心的发力模式，找到了存量时代的要穴，虽然不足1%的价值，但是强烈反映出了这套打法的针对性和有效性，而胜过千言万语、和百策千略；
能落地，能看到切实的效果，于当今而言，比什么都重要，毕竟，每一个人每天都是要花成本去生活的，如果总是不能让人们看到合理的希望，即使讲得天花乱坠，又有谁信呢？
所以，波哥觉得这0.9个百分点的出现，足以让更多的人看到政策合力破局的希望、市场在慢慢改变的新曙光，也充分代表着存量时代下的最新和具有生命力的变化。
在悲观之中，展露出了一丝充满希望的新的亮光。
而且，这一点，在国内也是非常独特的存在，犹如风雪之中的傲然绽放的梅花，有顽强的生命力和许许多多的寓意。
所以，波哥将其比喻为“一支寒梅傲雪立，半是历史半是今”的客观写照，也非常符合“三大工程”在国内经济和市场局势中的语境。
其中，说其一枝独秀，并不为过。
同时，又紧密呼应了存量时代的雄浑趋势，未来非常有可能会变成一支穿云箭，产业或其他方面的千军万马来相见的情况，或许也不太遥远了。
写在最后：
据波哥看楼市观察，有感于上述国家统计局的数据的刺激，跟大家一样，波哥也有一些想法和情绪，就是，在真实的数据上面，能够看到更多的问题，并找到和发现能够拨云驱雾、让阳光铺泄、和风徐吹的地方，以及产业板块和市场区域不断优化的情况等。
换一句通俗的话来说，就是，在关上一扇门的时候，也会打开另一扇新的大门。
只是，你会不会发现和能找到那扇门而已。
可喜的是，国内对于破解存量时代的难题，已然打开了那扇新的发展之门。
其未来，可以看到更加精彩的世界。
最后，波哥想说的是：
在楼市趋势的迷雾中，已有慧剑斩开阴霾，国家已经用“三大工程”之利箭穿透了浓重的乌云和凛冽的寒风，在存量时代找到了新的路径和方式。
这是，在国际间和世界性复杂和艰难的大趋势下，国内房地产的又一次极具洞见性的切实有效的策略和举措。
最后，波哥总结成一句话：
一时的低迷，并不能说明什么；“三大工程”强大动能的不断显现，已基本找到了存量时代的有效解题思路，未来的再次兴盛和繁华，也不会太远了。
