北京楼市已经泄气，上海的调控方式可能全国推广

最近几个热点城市，出现了一些异状，打破了原来人们的一些判断。仅仅热了三两个月，就纷纷出台强硬措施，针对性非常强，坚决遏制房价上涨的决心可见一斑。以上海为例，连续一周的时间，出台了离婚限购、法拍房限购、信贷资金限购等多先措施，其他的城市包括深圳、杭州、合肥、成都等城市，也都在最近几天出台了强硬措施，即使是北京，在楼市相对平稳的状态，刚刚有几个小区二手房挂牌价出现异常，住建部门就约谈了相关中介机构。

现在看的很清楚，其实，关于楼市的判断、预言和猜测都是假的，因为中国的楼市本来就是政策市，但是，这个政策市里的主体动向，根本上是住房的属性说了算，这就不能说是政策说了算。

以前是开发企业决定房价，他们想定多少，就定多少。但这只限于房价上涨的时候。当房价下跌的时候，房企说了也就不算了，因为，他们从来都不会说房价要下跌。中国楼市好像就有这么点怪事，说怪其实也不怪，这20多年来，调控房价，结果房价也是越调越高。政府的调控也失灵了，原因是多方面的，但是肯定不是某些人自己说的那样，绝对不是他们预测的结果。

房价出现松动，是从交易量惨遭腰斩开始的，喊房价上涨的时候，都说供不应求。但是，房价不涨了，人们突然发现，原来楼市的库存量还多的很呢，前几年北京楼市库存量最低的时候，库存都5万套左右，这几年库存量连续增加，去年底都曾到十几万套。然而，这个数值还不算最大的，最近这几天，又有消息说，目前杭州商户型房产数量库存高达44万套，成为可能引爆商住房降价潮的最大因素。

2020年1～10月，北京商品房住宅成交销售金额总量为2513.2亿元，同比下降4.8%，总成交面积为522.2万m，同比降幅为7.3%。而截止到12月8日，北京全市可售住宅面积累计高达1235.2万m。按照前北京市楼市10个月累计的平均销售面积推算，北京楼市去化周期为长达22个月。而北京楼市房源卖不动，直接导致的就是楼市库存量的上涨。

按照北京全市可售住宅面积1235.2万m，套均面积哪怕以100m来算，那就是库存量至少有12.35万套。库存之高，也反映市场房源销售难。因为2019年年末，北京住宅库存量也才8万套左右。今年相当于库存量增加了4.35万套。

一位北京房产销售经纪人介绍，其负责销售的一项目开盘时间已满50天，房源总数400套不到，却零头都还未卖完，公司还要求年底清盘，否则销售团队拿不到一分钱奖金。这样的硬性要求，无奈只能辞职另寻他路，因为北京楼市房源真心卖不动了。不仅成交量下降，即使降价促销也无济于事。

楼市还有一个似是铁律的传说，就是三四线城市存在崩盘的危险，一二线城市相对安全，特别是像北京、上海这样的大都市，房价还存在很大的涨价空间。很多人以为，楼市还是一个投资的市场，但是，投资需求只对房价上涨敏感，现在房价下降了，投资需求就有大幅度下降的可能，何况国家政策已经开始对楼市投资进行围剿。北京楼市是最大的投资市场，所以很多投资人都担心，北京房价下跌，一旦出现下跌，大量的投资需求肯定会立即撤出。

此外，北京等一线城市的租售比、房价收入比已经严重到极限状态，人们买房出租实际上是无利可图，有些人还说，放开投资是为了保证出租房源，其实这是个骗人的鬼话。投资房产都是本着涨价来的。房价高到工作一百年才能付得起房款，首付要拼命凑，很多人现在买房还要付出一半以上的收入当月供。住房给人们带来的压迫已经快撑不住了。因此，可以说，楼市继续深探没有城市可以幸免，最近这段时间出现的楼盘从涨转跌也是从热点城市开始的。【本文由“马跃成”账号发布于2021年2月2日】