房价和地价不是鸡和蛋的关系，故意混淆别有用心

关于是房价带动了地价上涨，还是地价推动了房价上涨，争论了很多年。好像没有一个结论，楼面地价好几万一平米，房价能降下来吗？这是一个普遍的看法，特别是在开发商们看来，这就是甩锅政府最有力的证据，所以，有开发商就说，房地产业是微利行业，不挣钱，还有的说70%的房价都是被土地拿走了。

但是，在人们看来，房价确实是太高了，地价是多少？实际上没有多少人知道，开发商个个都是千亿的身价，这些钱哪里来的？不都是购房人交的房款吗？没有暴利，怎么可能各行各业的人们都去搞房子，不是搞开发，就是去炒房。

说不清，道不明，就有人说，地价和房价的关系，就是鸡蛋和母鸡的关系，先有鸡呢？还是先有蛋呢？

提出这种观点的人就是故意搅混水，房价和地价的关系，其实很清楚的。虽然相辅相成，但是，谁是推动房价上涨的真正原因，还是清楚的。

有教授做过研究，他说，在房价高企时代，房价决定土地的价值，低地价只会让中间商赚差价。就是说，房价很高，地价就不能低了，地价低了，岂不是把高额利润都让开发商拿走了？

其实，看地价上涨，特别是招拍挂以后，开发商争夺上百轮，地价溢出好几成，甚至一倍以上，这种情况并不少见。制造的地王，也比比皆是。

但是，地价上涨的结果是什么？是房价更大幅度的上涨。房价永远是比地价上涨的幅度更大。没有听说过，地价上涨，房价不涨的情况。但是地价没涨，房价蹭蹭上涨的情况，太多了。典型的例子，就是同样的一块地，一期比一期卖的贵，还有的项目，一个星期一个价，这个很清楚，地价和房价上涨，没有关系。

过度消费人们的购买力，其实，就有点像是杀鸡取卵，不计后果。

以前，楼市里有句话，是总经理说了算，还是ZL说了算？其实就已经把这个问题说清楚了。土地是政府所有，但是，地价的决定权在总经理手里。

调控这么多年，政府最主要的调控目标就是控制房价上涨，如果没有房价上涨，就没有炒房行为。有人把房价上涨，作为财富积累的方式，这就像是庞氏骗局，泡沫总有破裂的时候。

房价上涨对购房人来说，最直接的损害，就是买不起房了，改善的压力也大了。对购房人整体上来说都没有好处。只有对炒房的人有好处，房子买了，再卖了，就发财了，就可以移民国外了。

有人说，政府依赖于土地财政，从高地价中获得了巨额资金，没有土地收入，很多地方的财政就要停摆，这个也是实际情况。地方政府，短期内是有利益冲动，不但是土地收入，就是房地产的税收也是地方一个大的财政来源。

但是，就因果关系来说，房价上涨是因，地价上涨是果。一个是上涨，一个是被上涨。就是这么一个关系。

有些人故意搞混这个关系，目的，其实就是干扰楼市调控的大方向。我们也看到，政府在控制地价方面，确实也采取了很多措施，比如，限地价竞房价、限地价竞保障房面积等等，以及后来的双限房、共有产权房等等，但是，这些措施都没有能抑制住房价的上涨。

现在楼市调控效果，主要是限购政策的作用，认清楚出房价上涨的主要原因，对今后楼市调控应该是有很大的作用，该在哪里发力？该在哪个方面下功夫，就很清楚了。保证楼市的稳定发展、健康运行，是包括房地产企业在内的所有产业主体的共同利益所在。【本文由“马跃成”账号发布于2021年1月24日】