房贷对预售说不，对购房人是利好还是利空

上海在对离婚炒房进行5年期限制和对法拍房进行限购之后，1月29日晚间，再次出台房贷新政，再次为上海的限购政策加压。

通知要求 “重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。”

这就是说，对贷款购房的情况，不再允许预售，结构完工才能买房，基本上就是，对预售制说不了。关于预售制，有很多的争论，主要是出现了很多的纠纷。

以前，对预售制的要求是，多层建筑结构要到檐口位置，高层建筑，要结构出地面以后，才能预售买房。也就是说，这个要在住建部门发放预售证。如果是现房，就没有预售的问题了，很多人购房，都是到售楼处，看沙盘，看看自己家在什么位置，看彩页，才知道户型什么样。这就是预售，也叫卖楼花。但是，售楼处的样板间，和实际交的楼房经常有差距，造成购房人不满。好几百万，买一个不痛快，这个问题，只有在在取消预售之后，才能解决。

北京去年在疫情期间，为了促进楼市复苏，曾经放松了预售限制，主要是说，项目分期预售，原来必须整个项目全部达到预售要求后，才能发预售证，在疫情期间，可以把一个项目分成两期预售，这样，就可以为开发商减少很大的资金压力。但是，对购房人没有具体要求，只是说，预售时间提前了，购房人就可以提前认购了。

上海的这个词预售政策，和北京去年的政策，正好是相反。预售门槛更高了，主体结构封顶，和原来的出地面预售，差距太大了，这样开发商的资金压力猛增很多。这对开发商来说，无异于雪上加霜。去年以来，关于房地产业的限贷政策，一个接着一个，去年8月份对开发商的三道红杠之后，12月份又对银行的房贷指标划出了三道红线，开发商取得贷款的难度太大了。

如果，结构施工完成之后，才能预售，那么等于又加大了开发商的资金需求，这对开发商的融资能力是一个严峻考验。银行这条路可以说是已经堵死了，社会融资，现在几乎不太可能，这点从对P2P的全面清剿，以及对几个互联网金融企业的调查就可以看的很清楚。

同时，上海市还针对夫妻离异贷款买房做出补充要求， “要按照本市住房限购政策的要求，采取有效措施加强对借款人，尤其是夫妻离异借款人限贷资格的审查，防止借款人规避限购、限贷等行为给商业银行房地产信贷风险管理带来的影响。” 离婚后再买房，你想钻空子，其实你已经成为重点监控对象了。

通知还要求“各商业银行对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查，并于2021年2月28日前向上海银保监局报送自查和整改报告。” 这就是说，过往也要追究，不是下不为例。当然，银监会的这些措施，也透露出，有关部门对楼市的担心，也是对银行的保护。这一点，购房人一定要看清楚了。

实际上，前几天，银行已经开始了对房贷的严格审查，房贷放款周期比之前也慢了，之前一个半月走完整个流程，现在可能需要两个月出头。【本文由“马跃成”账号发布于2021年1月30日】