广钢第一个新规楼盘，亮底盘了。
今天，保利雅郡户型曝光，迅速在网上刷屏。
超110%使用率、全南向、主卧270°飘窗的亮点设计，在市场上引发了不小震动。
随着庐山真面目的揭开，关于保利雅郡价格猜想的声音，也越来越多。
事实上，作为广钢首个新规项目，在户型曝光以前，市场对它就抱有很高的期待。
从曝光的信息来看，保利雅郡甩出的牌面确实很大。
甚至，一来就连破了广钢两个纪录。
｜广钢航拍
｜广州楼市发布 摄
一方面，它的到来，填补了广钢全南向设计的空白。
从规划上看，项目主打刚需客群，总共有2栋住宅。
不过，在进行方案设计时，它没有像大部分刚需社区那样，做成梯户比很高的楼栋。
相反，它选择的是更为舒展的设计方式。
既有80米退距，中间还留有绿地过渡，同时通过合理的户型排布，将楼栋做成了2梯5户。
｜楼栋规划示意图
|广州楼市发布 制图
而且，为了避免楼栋对望，在设计时，还通过多次迭代，调整了两栋楼的角度，向南侧进行了一定程度的偏转。
既错开了楼栋视野，又实现了户型全南向。
另一方面，它的使用率也全面达到110%以上，不仅是广钢，也是整个荔湾最高水准。
保利雅郡曝光的户型显示，项目总共有69-87-109平3个面积段。
这些户型全都有一个共通点，即使用率都在110%以上。
这意味着，它们的空间拓展性，会比市面上大部分旧规产品做的更为出色。
以69平户型为例，上一代这个面积段的产品，基本只能做2房。
而它的69平，不仅实现了3房设计，还没有压缩挤占公区空间，客厅开间最大有5.5米，与普通80-90平户型相比，空间感没有太大差异。
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还有雅郡在87平的主卧，都植入了一个周长超11.95米的大U型飘窗，如果事先不看面积，你真的很难想象这是刚需户型。
它就像一个环幕的采光与景观面，使房间看起来既是阳光主卧，也是一处观景台。
除了空间感，这两个户型，还全都实现了3个卧室朝南。
这种设计，在小户型里面是相当少见的。
同时它也意味着，虽然是小户型，但雅郡却有高端改善的舒适度。
｜广州楼市发布 制
另外，保利雅郡还有另外一个改善版本——109平户型。
它在保留南向设计、110%使用率基础上，还进一步延伸了户型功能，比如大面积阳台、南北对流、LDKG一体化空间……
住到里面，它们给你的体验感，丝毫不输于一些大户型。
｜广州楼市发布 制图
这种居住舒适性的放大，其实正好说明新规楼盘的根本优势在于：可以实现居住质感的越级。
那么，保利雅郡作为与广钢以往任何一个项目都不同的新盘，接下来会有怎样定价？
这其实也是项目曝出户型图之后，买家广泛讨论的一个重点。
其实，不止新房买家在关注项目的定价，包括广钢业主也在紧盯着雅郡。
理由很简单，雅郡的到来，很大程度会重塑整个板块的价格体系。
如果项目高开，那么广钢二手将有新的价格支撑，有望止住房价下滑趋势。
站在市场层面来看，雅郡单价突破5万+/平，实现高开，其实是大概率事件。
首先，3.16万/平的面粉价，决定了项目的新房价格起点不会太低。
在此前，市场上对雅郡的地价一直存在误读，认为它的拿地成本为2.85万/平。
事实上，如果扣去项目配建商业、绿地、公交站和城市道路，它的可售楼面价将去到31600元/平。
而去年广钢周边出让的地块中，一些成交楼面价在2.41万/平的项目，开盘时已能冲上5.3万/平。
｜广州楼市发布 制图
也就是说，地价更高的保利雅郡，价格门槛估计会摸到更高。
而且，雅郡还是今年迄今为止，参拍房企最多、竞争最激烈、溢价最高的宅地。
这里其实也说明，保利雅郡市场含金量，是被市场“看多”的。
｜广州楼市发布 制图
其次，在5-10分钟价值圈内，6万+的新盘占据了大多数，保利雅郡有符合市场定价的锚点。
从地图上我们可以看到，保利雅郡周边新盘在售均价基本在5万+以上，乃至更高。
比如相隔两站的海珠西新盘，大部分都站上了6万+/平，因此雅郡与它们的价格落差不会太大。
｜广州楼市发布 制图
也就是说，保利雅郡破5万+/平，也是基于实际行情在定价。
再次，成交价中位数稳定在4.5万+/㎡的广钢二手，也是保利雅郡开盘价高开的支撑。
楼市君翻查了近期广钢的二手成交房源，它们大部分都是楼龄5年以上的小区，使用率普遍在75-85%。
如果按实际的使用率来计算，它们近两个月的成交单价，其实已经快接近5字头。
｜广州楼市发布 制图
保利雅郡作为类似面积的户型，却能多出20-30平。
在超110%使用率情况下，假如定在5万+/平的保利雅郡，其实并没有和广钢二手拉开太大的价格鸿沟。
相反，保利雅郡作为最新一代的产品，还有楼龄新、户型前卫、舒适性更好的特点。
相比之下，优势反而更为明显。
在楼市君看来，除了底层市场逻辑之外，保利雅郡开盘价能站上5万+/平，还有一个重要因素：
即拥有“六边形战士”底盘。
你追求配套，它地铁、教育、商业都配齐；
你追求空间，它给你最新一代110%使用率南向产品；
你要品质，它给你整个广钢，甚至市区都少有的低密社区。
｜“六边形战士”示意图
| 广州楼市发布制图
即便项目还没正式开放，这个盘已经“摊牌”，甩出各个维度的明牌。
目前，广钢的楼盘最缺的两样东西，它都有。
一个是近地铁。
如果有留意广钢的朋友，会知道广钢虽然有不少楼盘，但它们距离地铁都不算近，有相当一部分小区到地铁得走1公里以上。
在领导留言板上，有不少市民建议官方给广钢多安排共享单车，方便去地铁口。
｜来源：领导留言板
而保利雅郡距离鹤洞地铁站A出口，仅仅约100米，是广钢第一个地铁上盖楼盘。
而其带来的期待，则是从保利雅郡出发，2站就能直达海珠西、7站到陈家祠。通过广佛线转3号线，也能实现10站到珠江新城。
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｜保利雅郡交通示意图
｜广州楼市发布 制
另一个是低容积率，它只有2.41。
在广钢15个二手小区中，有10个小区的容积率都在4.0以上，最高的超过7.0。
这就导致坊间有人认为，广钢的建筑密度太大，多多少少不够舒适。
｜广钢新城项目户数一览
｜广州楼市发布 制
而保利雅郡的容积率，就只有2.41，可以说是广钢最低密的住宅，没有之一。
这是什么概念？
近5年来，广州成功出让227宗宅地，容积率小于2.5的，只有31宗。
如果放在广州中心区来看，近10年来，广州中心四区容积率低于2.5的地块，只有区区9宗。
｜2014-2024年容积率低于2.5项目一览
｜广州楼市发布 制
在广州，想要买入市区低密项目，只有3%。（近5年全市共出让278宗宅地，来源：中指院）
而且，不知道大家有没注意到一个细节，上述容积率低于2.5的，有些是以大平层为主的改善/豪宅项目。
毕竟容积率低，从居住实感出发，会带来很多改变。
比如，容积率每降低0.1，楼间距会增加2米，绿地率增加1%，更为园林预留更多施展空间...这些细节，都关乎居住舒适度。
｜容积率示意图
|广州楼市发布制图
但在这个维度上，保利雅郡比不少主城区盘，都要住得舒服。
除了填补了广钢的空缺，保利雅郡还站在巨人的肩膀上。
有不少荔湾的买家都知道，近十年来，广钢包揽了荔湾40%以上的成交量。（2014至今荔湾成交56770套，广钢成交22734套，占比40%，来源：中指院）
这份共同青睐的背后，是资源的沉淀。
｜广钢新城航拍
｜广州楼市发布 摄
今年，广州各区中小学招生地段出炉，很多社区拉响预警，但广钢依旧稳得很。
关键是，这些学校含金量十足。目前，广钢省实一小、二小、三小、省实初中及华附等8所学校已经开学。（注：学校具体招生地段及招生政策等均以当年教育局官方发布为准。）
交通方面，则有地铁1号线、广佛线、10号线、11号线、22号线五线云集，密度在各大热门置业板块中首屈一指。
此外，中海花湾天地5万㎡商业已开业，吃喝玩乐不在话下，还有医院等配套，一应俱全。
｜广钢新城商业配套
｜广州楼市发布 摄
大家可以对比同期发展的牛奶厂，广钢新城的配套兑现，效率、广度都远超期待。
聚焦到保利雅郡，在它半径800米内，就拥有15所学校。
项目南侧紧邻省实二小，省实初中部也只有一路之隔。对于家长来说，安全性和便利性拉满。
｜保利雅郡配套
｜广州楼市发布 摄
关键是，广钢新城还在成长！
像前段时间争议颇大的广钢1号地块综合体，据说已经听取了居民的意见，重新将商业部分体量调整为10万平，将会补足片区的商业短板。
另外，约35万方的广钢中央公园建设进度也在逐步推进，二期已于今年5月开放。
佛山11号线也将在广钢新城内部设站，解决了广钢多年来“多条地铁绕着跑，没有一个在跟前”的困境。
其所在的大白鹅潭商圈，太古商业、万象城等顶级商业奔涌而来，一个比肩天河路的商圈蓄势待发。
｜白鹅潭航拍图
｜广州楼市发布 摄
我们可以发现，广钢新城正大步迈入集中兑现的红利期。
而现在，就是入手广钢的黄金时期。
广州不缺高性价比项目，保利雅郡的护城河是“学铁商齐备+最新一代户型”，在主城区难寻对手。
楼市君了解到，保利雅郡整个项目只有282套。眼下你要做的，是抓住窗口期机会。
项目展示区预计将于中秋节，也就是9月15日正式对外开放。目前，前来咨询的人气已经相当火爆，不排除项目将于本月开盘。
