前言：

稍不注意，就已经到了2023年底。不知道大家发现没有，一到每年的这个时候，关于楼市/房价的表态就层出不穷，主旋律如出一辙，全是诸如“稳定”、“看好”“信心十足”等等字眼。

可问题是开发商的情况却始终没有好转，这可不是空穴来风。我们直接看这两份数据：

根据《中国经营报》披露，1-10月全国百强房企销售金额为52997亿元，同比下跌13.1%，也就是少了近8000亿元。更重要的是销售额破千亿的房企也少了2家。

我们从统计部门的数据中也能看出这点，特别是10月，销售面积再度下滑。这也就不难理解，为什么利好政策频出，很多人还是下不了决心买房。

到底该如何破局？央行提出的新方案，能否成功刺激呢？

其实我们都搞错了，现在频频出台政策的根本目的，并不是刺激我们买房，而是改变我们对楼市的预期。

过去常常提到“买涨不买跌”，最大意义不就在于此吗？而在当下新房、二手房都不好卖的大环境下，想要扭转局势，好办法就是两条腿同时走路。

其实就是近期我们讨论过的上海楼盘推出的“以旧换新”活动。

原本我以为这只是个例，可是没想到。11月20日，央媒‘经济日报’竟然直接发文，把这点当成新方案：《打通购房堵点顺畅“以旧换新”》。

对此，有两点必须探讨一下。

第一、以旧换新确实能刺激到很多人，更重要的是还能同时去化新房和二手房，防止楼市硬着陆。

二手房方面，天津、重庆、深圳、武汉等地成交量持续上浮，特别是武汉，环比涨幅更是超过了58%；新房方面，截止到10月底，全国待售面积达6.4亿平，同比涨幅18.1%，情况更加严峻。

虽然相比较新房，二手房情况稍好一些，但是这些城市的挂牌量基本都是10W+，也就是说即便成交量上涨，也不过万套左右，依然还是杯水车薪。

因此，就不难理解为什么央媒会提出新方案，理论上来说，“以旧换新”确实有一步到位的作用，既能卖掉二手房，又能卖掉新房，可谓一举两得。

第二、“以旧换新”确实有可能拉动房价上涨。

很显然，这方案的核心就是开发商介入二手房交易流程，先和中介合作“帮助”业主出售旧房，然后再让业主拿着钱，买他们的新房。

也就是说只要成功，就等于交易了两套房子，速度可是比之前快了足足一倍。在这种情况下，确实更容易拉动房价上涨。

表面来看，这个方案确实很新颖，但其实完全不是这样，顶多就只能算优化升级。

我们仔细分析就不难发现，“以旧换新”依然没有改革现行的交易流程，并不是开发商直接收购旧房，还是和中介合作，最大的作用无非就是更加精准找到客户。

可问题是这仅仅是理论上，落到实际的作用可能非常小。

说白了，就是卖旧房的过程中，开发商插了一杠子，仅此而已，除此之外，和以前没有任何区别。

因此，我们就得做好两个准备。

一是除非你着急换房，否则最好别让开发商掺和进来，每个人首先都只会维护自己的利益，不排除有可能开发商为了让你尽快买新房，连哄带骗让你卖旧房的可能性。

二是短期来看，这也很难改变整体房子难卖的困境，因为当下是买方时代，再加上二手房挂牌量确实很高，因此不降价还是很难卖掉，所以这就要求我们自己时刻关注楼市走势，不要盲目跟风。

综上所述：

只能说这个新方案算是权宜之计，想要从根上解决问题，我认为保交楼，也就是彻底根治烂尾才是更好的方向。

毕竟想恢复民众信心，关键就是不让他们担心。

对此，你怎么看呢？

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