在上海，买错房的代价，很多家庭都承受不起。

谈不上一套定生死，但足以一套定终生。

特别是这一类，跌的很惨的老破小学区。

如果说闵行学区谁最红，高兴花园一定有一票。

如今，高兴花园遭遇暴跌，从香饽饽到天坑。

从暴涨到暴跌，因政策变动，归于普通，

现在的挂牌价4万+或许才是真实的高兴花园。

我们来算一笔账，

2021年高兴花园如果以440万入手（47㎡，均价9.3万/㎡），

2024年高兴花园挂牌价235万（47㎡，均价4.9万/㎡），

实际下跌约205万，

如果家庭年收入税后40万，

那就是一个家庭不吃不喝约5年的总收入！

从成交价最高点11万/㎡，跌到现在挂牌价低点4.3万/㎡，

3年时间，让曾经的顶流学区塌房了。

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高兴花园的巅峰时刻

当年，因为对口“闵实验+莘松中心”的双学区组合优势，成功在闵行“出道”。

因为有了闵实验作为一梯队公办小学，直接撑起了春申板块。

而高兴花园成为春申板块关注度最高、成交最活跃的小区。

从2017年末开始，高兴花园的成交周期渐渐缩短，以前成交一套高兴花园需要3-5年时间，

2018年开始，慢则1-2个月，甚至有些刚挂牌1-2天之内就成交了。

2020年，高兴花园还很热的那一年，有中介一天就成交一套。

小区以37-47m²的一室户成交最为火爆，2021年最高曾卖到过11万元/m²的“天价”。

31.8m²，2020年6月成交单价9.1万/m²

31.58m²，2020年9月成交单价9.3万/m²

37.23m²，2020年10月成交单价9万/m²

37.03m²，2020年12月成交单价9.6万/m²

在上海楼市大涨时期，高兴花园常常冲到惊人的9万+/m²的高价，

看起来多么不理性的价格，也隐藏了很多家长当时着急的学区需求。

但是今年1-2月高兴花园的成交价，跌到了4万左右。

就目前挂牌而言，70m²左右的挂牌价最低4.3万元/m²。

对比高峰期9万+/m²的成交价跌了近5万元/m²，跌幅高达55%。

暴力升值之后的暴跌，让前期高位买进的业主哭晕在山顶。

学区房把涨幅跌没，恐怕也是不多见的。

就算是鞍山板块的密云最高峰时的跌幅也才37%，但高兴花园做到了。

闵行春申的高兴花园为何跌得这么狠？还能不能买了？

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塌房之后一地鸡毛

闵行实验小学分莘松/春城/畹町/景城四个校区，高兴花园对口其中的闵实验畹町校区。

2021年以前，买到闵实验的学区房，就是稳赢，哪怕统筹，来回都是闵实验三选一。

即使落户年限不够，民办失利了，家长也不用担心被统筹到菜小去。

所以每年春秋开学季，高兴花园的带看量就会上升。

追高买入，多重因素造成了夸张的11万成交价格，暴力升值。

最热的时候，高兴花园一年卖出过300套，甚至一天一个价格。

高兴花园有一梯两户、一梯三户、一梯四户，均为6层的老房子。

2021年曹行小学的加入，戳破了高兴花园价格虚高的泡沫。

以前被统筹，稳妥一梯队，

现在被统筹，万一进菜小。

就这样，高兴花园从神坛跌落。

曹行小学在教育质量上来说，是家长口中的“菜小”。

2021年下旬，叠加赶上上海二手房核验价政策的出台，

核验价虽没有直接控制房价，却让二手房入手门槛抬高到五成，

低总价+一梯队双学区的优势被打破，此后高兴花园成交价降至六七万。

高兴花园还有一个常见的现象，很多家长是为了孩子上学挂户口，

经历了30年周期的老房子，本身也没有什么好物业。

等孩子户口一挂好，房子租出去，然后在附近更好一点的小区租房。

小区以老年人和租客居多，大部分家长不会考虑长期持有。

孩子一读完书后会立马抛售，所以高兴花园房子的流动性也更频繁。

纵使高兴花园有众多不确定性，只要它总价够低，还是有家长前赴后继。

也是买在这里的家长，不愁找不到买家的原因。

这么大流动性的背后，有多少以投资为目的的炒房客推动而成。

学区房流动大、收益高、见效快，成了炒房客眼中的香饽饽，

不难想象，如果高兴花园依旧在神坛之上，那上海房子的泡沫该有多大！

写在最后，

派房王博士多次说过，不要以投资为目的去买学区。

学区房的价值是由学位和房子两部分组成，

学位的价值是随着学校升学率变化，也受学区划片影响。

投资不是赌博，投资是买一个未来的确定性。