楼市都差成这样了,怎么还不放开限购救市?

平灵排放 2024-04-20 07:56:51

有人说楼市都差成这样了,怎么还不放开限购救市?

现在市场上的悲观情绪还比较重,购房意愿低位徘徊,

从2021年到现在已经跌了几年时间,

这两年多会给很多人烙下恐惧的思想烙印。

去年3月成交突破过2.4万套,火爆之后市场就淡下来了,

很多人会担心今年会不会复刻2023年的情况?

今年和去年有一个相当大的不同,今年是会有政策配套的。

因为我们已经到了一个政策底。

你要知道,对一线的判断一定来自于一线,

不是来自于短视频,各种说房价暴跌的直播,

现在确实从数据反馈来看复苏的动能不足,

这是不是意味着房地产的黄金时代已经结束了呢?

房地产的黄金时代结束其实是对开发商而言,

2023年那么多开发商暴雷,

原先那种模式高负债、高杠杆、高周转、高收益,

这种把风险留给购房者,留给整个社会经济的模式已经结束了。

现在买房最重要的两个事情,第一个选对时机,第二个选对标的。

你要盯着去选一个自己合适入手的时机,其次选对板块选对小区。

在一个板块里面,你就会发现有的小区基本不怎么涨

但是有的小区涨得特别特别好,比如张江,

但是张江镇的老房子就涨的特别的慢。

它们之间影响房价的决定性因素是什么?

现在上海买房还有坑吗?随便买房都可以赚钱吗?

浦江镇能买吗?浦江镇推荐哪里合适?

答:浦江镇的话,你要仔细的选。

靠北面一点有个叫浦锦街道的地方,这个地方城市街面也好,有很多次新房,这些地方入手是可以的。这个地方其实是三林南前滩南的概念。前滩南慢慢发展起来,能把这个地方带发展起来。而且这个地方后面会有滨江,机场联络线,筠溪小镇。这个都可以的,而且银都路越江隧道马上就要开了,银都路隧道开了之后,对面是华泾,整个华之门的规划量也特别的大,那么华泾和浦锦形成了联动之后,浦锦这个地方以后的发展是OK的。

但是如果你再往南到鲁汇这个地方,到8号线的终点站沈杜公路,甚至你再延长一点到大治河这个地方,这些地方就不推荐了。因为这些地方相对来说太远了,你想一想,如果你在这个地方买那种远大新,你在卖房的时候谁来接盘?市区的老破小,你割点肉还能卖得出去,这个地方的远大新,就算割肉,割大肉卖都会比较慢。因为浦江镇太大了,它不是都不行,只是说有些地方不行。

浦江的大华星曜4.5万一平,怎么样?

答:不怎么样。

虽然说周边的二手房次新卖到5万左右,有很多人借此就宣传大华星曜卖4.5,它也是有倒挂的,甚至因为这个很多人去买了。但是我告诉你,你后面再置换的时候,面临的情况就是和大华星曜周边的二手房是一样的,和那些二手次新是一样的。到最后你是卖不到的,所以说不要买那么远,如果预算够,你往北略微走一走,到浦锦这个地方,如果你预算少一点,哪怕你去周康这个地方,这些地方因为周边有强势的产业,后面有很多的人口导入,这个房子后面在卖的时候还能有人去接盘,这样的话你买来才有价值。

如果不是这样,你这个房子以后谁买呢?没人买的话你怎么保值增值呢?你不能保值增值,你以后怎么置换呢?你怎么把自己的房子从浦江镇换到浦锦?从浦锦换到三林,一步一步换大,一步一步换到里面呢?所以,一步错步步错。

宝山区250万左右,杨行地铁站1号线旁边天馨花园怎么样啊?

答:250万这个预算段特别容易去买错。

如果你现在买宝山的话,那么杨行和上大这个地方都可以考虑一下。250万这个预算对你最重要的就是,这个预算就不要要求非要是三房,非要是次新,这个房子的品质一定要非常好。在这些上面你就要有所让步,这样的话你可以去买到那些未来还有一些潜力的地块去。如果市场一波利好,未来这个房子是你下一步再去置换的一个台阶。

如果你是250万的预算买这个地方是比较难选的,所有想去买远郊的房子,如果你是去这种睡城,想在这种睡城买房子,最重要的一点你要丈量一下,从地铁站到你这个房子距离有多远?是不是不能超过两公里?如果太远的话,你在卖的时候你就会发现所有到睡城来买房子的人,他们对到地铁站的这个距离都是特别敏感,如果你是离得有点远的时候,在市场行情不好的时候,你会特别的难卖。

宝山吴淞那个规划落实,北区可以买房吗?

答:我觉得这个规划落实的可能性会非常的小。

虽然说它这个地方大,吴淞是不是他把杨浦的一部分、静安的一部分、虹口的一部分,甚至浦东的一部分都包含在里面了。还有蕰藻浜重新改造,看起来非常的高大上。

但是规划这些东西就算要实现,也需要非常非常多的时间。首先需要资源的投入,先要投入人,投入钱;第二个从中改造,要去拆迁,要把原先的东西清掉,但这些都是障碍,要克服掉这些困难,才能完成这个城市事实上的更新,才能让这个地方突然间变好。那你有必要现在这么早就进去吗?你有必要这么早看到一个大吴淞的规划,现在这么着急忙慌的冲进去。

真的非常没有必要,你甚至可以等到这个地方建的差不多了,这个地方的房价如果他真的能慢慢的往上走了,你再进去都不晚。你看看临港的规划高大上吗?临港的站位还不够高吗?但是你看看临港的一手房,它到底是一个什么样的表现?临港的二手房市场怎么样?你开车去临港那个地方转一转,看看街边上的人气足不足,你就能明白。

城市的发展是很慢的,规划的落地是很慢的,要一轮一轮的卷入人、卷入资源,这些人和资源都到位了,要克服很多困难,这个地方才发展起来。你不要那么早就过去,甚至等到它慢慢开始展现出一点这个苗头来了,你再进去都可以的。

张江次新动迁房建议买吗?

答:川阳新苑、申城佳苑、玉兰香苑这些地方其实还是OK的。

这个地方有一个核心的关键位置,他们是靠着张江东区近的,双子塔马上就要投入使用了,等到2025年双子塔投入使用,这些地方能吸引不少人过来办公,那这些人会不会在周边有租房需求呢?这个需求肯定会有的。申城佳苑是比较新的,楼栋的间距也比较大大,品质看着也可以。但是他的问题就是到13号线张江站有点远,如果你就在张江上班,你自己开个车,那么你买申城佳苑还是OK的。如果你是依赖于地铁上下班的,你买到那个地方去坐地铁的时候就会远了,13号线东延伸线以后会往上走,往玉兰香苑那个地方走。

徐泾的房子能买吗?

答:徐泾的房子现在去捡个漏是OK的。

有很多人现在有一个论调,说徐泾这个地方过去几年间供应了特别多的新房,2021年到2023年供应了超过1万多套的新房,这些新房未来会使它抛盘的时候会形成压力,等到2026年的时候,2021年那一批高分牌第一次解禁的时候,会不会有一些投资的人把房子抛掉呢?会有的,但是它的影响不会是长期的。

如果说你买了之后,你现在持有个5年,站到10年的角度上来看,能越过这个周期没有什么问题的,看你自己的需求是不是匹配这个地方,如果说是匹配的,通过虹桥经常出差的,你就是在青浦这边工作的,那么你买个徐泾其实没什么问题。

桃浦怎么样?外环外是不是都是坑?

答:要看是桃浦什么地方。

如果是桃浦新村,它是一个外环外的老破小区域,这种远郊区域的老破小,如果你正在持有。建议你趁着这一波,抓紧把远郊的老破小换掉。因为远郊的老破小是即将被淘汰的产品类型,未来的郊区老破小将精准的被保障房给攻击。原先保障房的主要目标客户是那些刚需上车的人群,这类人群原先他第一步上车会去买什么地方呢?远大新买不起,只能买远郊的老破小。未来,保障房来了之后,有了托底之后,处于鄙视链最底端的远郊老破小,完全没有任何价值了。

外环外放开单身限购,冲去外环买房,这是一个好事情,但是你也要分是近郊还是远郊,如果你离外环外很近的话,还是可以的。当然,外环外也并非都是坑,你看唐镇、七宝,这些外环外,次新能卖到10万+,你说这地方不能买吗?这些地方未来的发展趋势,以及未来的接盘力度,未来的需求还是相当可以的。

但是外环外很偏远的地方也有,像白鹤重固,这些地方就请大家避坑了,同样的外环外有不同的命运。看看上海地图就知道,外环外有多大了。

大家将心比心,你自己想买房子的时候,第一个要考虑我上班要近,别人买房子的时候也是这样想的,设身处地的去想一想,那么在产业比较近的地方,这些地方以后的发展就有托底,因为有那么多人来接盘这个房子。

房龄超过20年的老破大不能买吗?

答:像静安黄浦这样的老破大,价格8-9万这样的老破小还OK。

老破大你要一个一个去分析,得看它的户型得房率朝向,包括停车是否方便,板块位置怎么样等等。

如果说你要仔细去核算,你不能一棒子打死,如果是说你的产品力这个事,就是离现在的次新脱离的特别远的话,特别远离现在人对房子的需求的话,你以后卖出来会比较难,老破小价格便宜,但是你一旦到老破大,比如说八九万的老破大,买个100平,甚至有可能是两房或者小三房,这样的房子得房率不高,你到八九百万很多人到外环附近就可以买到比较漂亮的次新了,它的竞争力会变小。

毕竟一房一价,特别是这种老破大,以后面临的这个竞争会比较多。现在大家买房子最重的是什么?最重要的其实就是比来比去,我这个预算是不是我本来想买这个板块?本来想买张江的,那就要比一比,是不是有其他的板块?买了之后,你比张江的配套好,比张江的未来的这个升值潜力好,所有的这些都是比出来的。

康城的房子卖不出去怎么办?

答:卖不出去降价呗。

当初买康城的时候没有想好,你只看到买的时候便宜,没有想到在卖的时候这么大供应链的小区和你一样。康城的供应量太大了,同质化的产品太多了,你的竞争对手太多了。这些竞争对手中,总会遇上几个着急便宜卖房的人,这时候你再和他们竞争,说实话你是竞争不过他的。

那你现在去卖了也没有办法,如果你现在想要置换,你就割肉卖掉去置换。如果你说我也不舍得割肉,割也割不下去,到最后怎么办?我给你出个主意,你可能赚的少一点,那就是你等到2024年,2025年这一波价格涨上来之后,你再卖掉它,你再等到2026年、2027年后面价格再跌回来的时候你再买,是不是有可能从这个百分比上来说,有可能你赚一点,但是从绝对值上来说,你肯定会赔的。因为接下去2024年2025年这一波涨上去之后,房价即使会跌,依然会比现在高。

就像大家觉得现在如果能降到2019年、2020年的价格就好便宜了。因为2020年、2021年有涨幅回来,在跌的时候,哪怕跌到之前的低点,你都会觉得它非常有性价比,非常便宜,都有很多人去买,然后把这个价格给你拖住。

芦潮这个能买吗?

答:芦潮港不推荐。

你买芦潮港,周边啥都没有,你真的是在那边有需求的话,哪怕你买到惠南,惠南起码还有本地人的需求,不是吗?哪怕你买到临港去,临港虽然说我也不推荐大家去买,但是你都要买到芦潮港了,矮子里面拔将军临港总比芦潮港好。当然最好的是你往里买一买,你买到周康去都比那个地方好。

在犹豫要不要把自己的房子挂出去?

答:如果是置换,不要再犹豫了。

先把你自己的房子挂出去,这个也是你了解市场行情的一种手段。当你的房子挂出去后,看一看小区的价格是多少?看一看最近来打你电话的中介多不多?来看房的客户多不多?要你去谈价格的客户多不多?如果是多的,证明市场逐步的在变火。除非你不想置换,如果你要置换,现在你手上有房总比现在手上只有钱的人略微要淡定一些。如果你现在手头只有钱,你现在是非常危险的。但是你手头现在如果有个房子,相对来说整个市场涨的话,你自己手头这个房子还能涨一些。相对来说还OK,你还有资格略微犹豫一点点。

但是,置换的窗口期一定是要在,比如下跌的市场是好置换的。为什么下跌的市场好置换?因为你可以先卖后买,你卖的时候比较贵,你买的时候比较便宜。当然,平的市场也好置换的,因为你平进平出。但是如果我们马上进入一个上涨市场了,你在上涨市场你想置换的时候,你是特别难的。想一想你在一个上涨市场,你先卖后买的话,你卖的便宜,买的贵,你先买后卖的话,没有那么多房源匹配你。时间上你有可能拿捏不准,这时候对你专业性的要求会非常的高。

写在最后,

如果你这段时间正在买房,派房王博士要提醒你,

这段时间一定要多放精力在分析市场一线的数据上,

你甚至要腾出一些精力,到处去跑一跑,到处去看一看,

了解一线市场,不要被一线市场给抛掉,

因为市场一旦反转,它就会非常的快。

如果你的专业储备不够,那么你会来不及。

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平灵排放

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