3月上海二手房到底表现如何？

哪个小区最热门，哪些板块是热门地段？

哪些楼盘是刚需所选，哪些小区是置换改善的上上签？

先来看看上海3月二手房的整体数据：21088套、18491套

3月二手房成交总量统计：

3月的楼市，网签破900套有1天，破800套有5天，破700套有5天，破600套有7天。

整个3月日均成交则达到了652套，这一数字创下了过去11个月的新高！

但这一轮的成交量，更多的是以价换量。

就拿外环外的一些板块来说，部分二手房的房价甚至已经跌回了七八年前，所以买外环外，一定要擦亮眼睛选板块选小区。

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3月TOP100住宅套数小区排名

整个3月，从各小区二手房成交套数来看，楼市成交主力集中在外郊环之间。

这其中，包含了单身购房、两三百万的刚需标的。

排在前10位的，均为外郊环的板块，单价不超过3万/㎡，总价不超过200万，这其中包含了单身购房以及两三百万刚需标的为主，他们依然是市场最活跃的中坚力量。

比如，松江的洞泾、泗泾甚至车墩，奉贤的奉贤新城，宝山的共富，青浦的青浦新城等等；比如松南城欣畅苑、新松嘉园、新凯城尚樱苑、新凯城银杏苑、宜浩佳园、贝港南区等。

其中，松南城欣畅苑是松南城片区动迁安置房之一，贝港南区是20年的老公房，新凯城尚樱苑和银杏苑是泗泾板块的动迁房。

【外环外大热背后的陷阱】

上海16个区中，松江、青浦、奉贤三个区纯外环，闵行、浦东、嘉定、宝山都属于含盖外环区域。

作为外环外的板块，洞泾和泗泾在松江的存在感很弱，却吸引了一批预算不足的刚需客，特别是在漕河泾开发区和徐家汇这两块工作的人群。

九号线沿线的泗泾站，佘山站，洞泾站和九亭站，在早高峰的时候，几乎人满为患，这些站的乘客，都是坐九号线去市区上班的人。

预算不足的，选择了新凯城和塘和家园上车；预算相对宽裕，看重距离的会选择去九亭。

比如，泗泾板块的金地自在城二期，3月18日最新成交单价38449元/㎡，面积89.73，总价345万；2021年3月，该项目成交价第一次站上5万+，一直到2022年底，单价都维持在4-5万左右，最高达到5.4万/平。2023年全年，也基本维持在4万+。但春节之后房价直线下跌，近几次成交单价都只有3万+了。从时间线来看，这个单价，已经回到了2016年刚交房的时候。

在未来的楼市中，远郊房产的稀缺性一定是呈下降趋势的，当你选择这些区域时，你就要做好涨不动的准备。

外环外买房，建议大家还是谨慎选择标的，在家庭预算内去做最优解，比如选择北上海，就看看离市区更近的嘉定和宝山。

如果你预算真的不足，你没有办法，想要买个远郊房作为过渡，记住一点，选一个靠近地铁站附近的楼盘。

【3月学区“显眼包”】

高兴花园

3月成交15套，对口：闵实验畹町校区（一梯队）/曹行小学+莘松中学春申校区（二梯队）

闵实验作为公办一梯队，搭配莘松中学这样的组合，成为闵行近几年最热门的双学区路线。

闵行的一梯队公办小学，目前只有两所闵实验和明强，直接撑起了七宝和春申两大板块。

闵行实验小学有四个分校，畹町属于后起之秀，师资力量会和景城互相调用，畹町还会起用一些退休返聘教师，教学质量也是有口皆碑。据懂行的家长透露，畹町校区基本是招不满的。

对口的老牌的莘松中学，到校名额拿了112个，头部学生机会更多，2023年的到校均分排名依然稳站前十。

高兴花园曾经创造成年成交300套，单价突破11万的奇迹。后面曹行小学加入了统筹，稳上闵实验的概率打了折扣，高兴花园一下子就不香了。

3月成交15套，2023年高兴花园成交单价就跌穿5万，3月成交均价43641万/㎡，目前最便宜的一套挂牌价在4.2万/㎡。

大跌之后的高兴花园对比高峰的9万单价，已经腰斩，200万出头就能上车，反而变得更有吸引力。

万科城市花园

3月成交15套，对口：明强二小+七宝二中（三梯队）

万科城市花园作为七宝板块内最大体量的小区，也是最主要的二手房源供应小区，它见证了七宝从郊区小农村逐渐变成了上海郊区扛把子之一的变迁。

万科城市花园一共有303栋楼，12000+常住人口，大体量居住社区，所幸，万科城市花园的物业服务团队是万科物业。

另外，万科在小区内部建设了一个复旦万科实验学校（现已改名德英乐），十二年一贯制，算是七宝板块教育质量还不错的学校之一，但是名气没有七宝外国语响亮，也有部分家长奔着这个学校来买的万科城市花园。

七宝明强是一所有百年历史的老校，东校和西校资源共享，明强二小属于比较新的校区，在明强家族里排名第三。

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3月TOP100成交总额小区排名

3月，上海二手房成交金额前100小区中，靠前的仍是内环内以及内中环改善型项目为主。

排在前10位的楼盘，其中仅2个楼盘均价超过10万/㎡。

其中3月成交了一套檀宫，位于虹桥路西郊宾馆西侧的豪华别墅，每栋楼价值上亿，号称“沪上第一豪宅”。

近一步看，陆家嘴板块、联洋板块依然是中产改善的热门之地。

比如，陆家嘴的仁恒滨江园，世茂滨江花园；联洋的仁恒河滨城、御翠园，都是改善置换的天花板系列。

世茂滨江花园的豪宅赢在哪？

对比融创外滩壹号院、绿城黄浦湾，世茂滨江花园体量非常大，3000多户。

房龄上看，相对要老一点，属于板塔结合。主体建筑以弧型排列，前后错落有致，前观江景，后拥园景。小区绿化率高，环境优雅，自带会所，恒温泳池，车位充足。

（苏州园林主题）

毗邻黄浦江，作为吉尼斯中国最高江景华宅，距离地铁9号线商城路站步行约需15分钟，到陆家嘴商业中心车程不到10分钟。

小区周边高档住宅密集，仁恒滨江园、财富海景花园都集中在这里。不仅如此，该小区同时也是对口浦明师范学校附属小学的学区房。

仁恒系列为何能俘获中产的心？

长宁仁恒河滨花园背靠苏州河，陆家嘴仁恒滨江园背靠黄浦江，联洋的仁恒河滨城背靠洋泾港。

从去年下半年以来的成交套数和成交总额看，仁恒系列深得中产的欢喜，特别是仁恒河滨城、仁恒河滨花园、仁恒滨江园。

之前派房在分析联洋板块和天山板块的时候就曾说过，仁恒对生活的理解比国内绝大多数的开发商都要深刻，坚持优质景观>朝向>普通景观，会选址+绿化好+体量大。其次，仁恒的圈层相对纯粹，而且仁恒以“微度假”模式，小区除了会所之外，会设置很多的邻里互动空间，比如社区会客厅、室外泳池、烧烤区等。

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上海各区二手房情况

从成交套数上看：成交套数最多的是松江区454套，成交均价29712元/㎡，其次是宝山区257套，成交均价29046元/㎡。

成交均价最贵的是普陀区，均价63406元/㎡；其次是徐汇区，均价为55682元/㎡。

长宁区、黄浦区未入榜。

从成交总额上看：浦东一直遥遥领先，成交195套，涉及12个板块，成交总额20亿+，以内环内和内中环的豪宅为主力，比如世茂滨江花园、仁恒河滨城等；其次是松江和静安，分别成交372套和67套，外环外单身放开限购之后，吸引了单身以及低预算的刚需上车人群。

虹口区、崇明区、金山区未入榜。

写在最后，

房价从2021年跌到现在，90%都跌怕了。

但是，没有任何只涨不跌的市场。

房地产和任何商品市场也是一样的，它是一个涨跌起伏的市场。

今年相对于小阳春这样的说法，3月这样的成绩略逊一筹。

能不能持续，持续多久时间，还得靠政策推一把。

而操盘手也在逐步摸底，洗掉看空的人，这个市场才有继续上涨的空间。

现在的楼市选择，决定着你在下一轮周期中能否跑赢大多数人。