上周五央行来了一波四连发，迅速点燃房地产市场，先是地产股应声而动，先涨为敬；接着周末的时候，各地新盘售楼处人潮涌动，喜报频传。深圳某楼盘甚至传出连夜暴涨100w成交的案例，中介忙到飞起，不是在成交就是在成交的路上。房地产似乎一夜变天，一扫过去三年来的阴霾，大家又重拾信心，再度开启买买买的节奏。
01深圳楼市当下面貌
那么真实的市场到底如何呢？本周一，也就是5月20号，深中协发布了上周的二手房的周成交量，共1226套，属于最近两个月的平均水平，并没有异常的量能波动。很多朋友可能会觉得上周末的成交没有这么快呈现，1226套并不能真正反映市场行情，实际上深中协的数据属于网签统计，并不是过户统计，只要买卖双方签署了二手房交易合同，就需要上传深圳房地产信息平台进行网签备案，因此深中协公布的这个数据整体上还是能够反映市场面貌。
如何去理解这种市场情绪和真实成交冰火两重天的反差呢？
1.二手房的市场热度确实是有较大起色，但大都还停留在观望、犹豫之中，更多的体现是看房的意愿和积极性高了许多，因此上周末二手房市场主要是带看量有明显的增加。2.受新政刺激迫不及待的购房客更多选择了新房，一方面新房的佣金高，中介更有动力去促成交；另一方面开发商力图卖房求生，更愿意趁着新政热度尽量去化。因此上周新房市场成交量是有一个不小的反弹。
02楼市后续走向
对于楼市后续的走向，我们必须要深刻理解央行"四箭齐发"背后的真实意图是什么？本次四条新政都属于市场化手段，核心是降利率、加杠杆，理论上这种刺激在房地产处于正常轨道的时候，一定会引爆市场，但目前是房地产深度调整的时候，是有形的手全力把控的时候，市场化方式的效果就会大打折扣。在之前的文章我们分析过，当下是房地产新旧模式转换的阵痛期，先有ZZ市(政治)，才有自由市，ZZ要的是房地产稳定，不出系统性风险，那么楼市所能呈现的面貌就只能是向下有支撑、向上有阻力。
因此我们会看到，央行本次的"四支箭"中关于降首付和降商贷利率的政策很难在北上广深四个一线中去落地，或者说就算落地、力度有限。四大一线是全国房地产的风向标和晴雨表，一线的楼市不动如山、四平八稳，那么全国楼市就翻不起大的风浪。整体上这次央行推出的政策更多是为二三线城市准备的，四大一线由于产业丰富、经济发达、需求旺盛，在追求稳定的同时，向下的支撑相对有力；而二三线城市就不具备这种能力，为了防止一泻千里，就只能不断刺激需求，各地因城施策，确保托底，以求不出系统性风险。
房地产新旧模式转换的阵痛期还要熬多久？房地产新模式哪一天能确立？个人预判不会太久了，快则今年年底前、慢则明年年底前，以保障房兜底基础民生需求、以商品房满足多层次需求的房地产新模式就会正式实施。房地产深度市场化、商品房逐步资本化，是解决一切问题的根源，也是我们判断楼市是否彻底转向最好的依据。变盘的信号之前的文章分析过，这里再陈述下：
一、全面取消"限购、限贷、限售、限价"，把调控政策彻底扫进垃圾堆。这里的关键是限售和限价，限售关乎流通性、限价关乎投资性，取消这两项是商品房市场化的根本。好巧不巧，重庆本周一也就是5月20号正式取消了限售，成为第一个吃螃蟹的城市，这是一个非常积极的信号。
二、“住房不C”不在高层次会议以及G方媒体中被反复提及，或者注入新的灵魂与解读。这一点从4月份的ZZ局(政治)会议就已经开始凸显，上周五更是以前所未有的力度贯彻关于房地产的新思路。这一切都为商品房市场化之路打开了契机。
三、针对房地产有健康积极的舆论导向，肯定房地产的价值和贡献。在5月17的会议上，罕见的针对房地产有了正面且高层次的论述，同时也委婉的表达了房产之于普通家庭的意义和价值。这是商品房资本化的理论基础。
四、尊重私产，尊重市场，尊重资本获利；鼓励并支持房产投资，正面认可房产所具备的金融属性。这两点目前还没有明显的信号出现，需要先观察股市的走向，最好能迎来一波牛市，让股市率先迎来投资盛宴。这样才能彻底明确资本获利再次走上前台，才能为房产投资重获新生铺垫一条康庄大道。
03房地产未来预判
基于以上的分析，有以下的预判：
一、个别重点二线城市和部分省会城市的楼市，比如杭州、成都、南京、苏州、合肥等，在未来一两年大概率会比四大一线更具操作性和投资性。
二、房地产的底部已经明确，未来不具备继续下探的空间，楼市正处于黎明前的黑暗，房产能不卖则坚定持有，购房客还未上车则切莫犹豫。
三、房地产轮动普涨的年代一去不复返，即使本轮复苏来临，分化将会是未来的主旋律。买房将从过去比拼勇气和魄力，转变为考量眼光和认知。
四、买房的门槛会降低，但房产投资的门槛会不断拔高。房产投资将会复杂化、专业化、精细化，全民C房成为过去式，房市有风险、购房需谨慎。
五、租售同权和商品房资本化同步开启，仅仅满足居住需求会有多种方式可供选择，购房不再成为唯一途径。力有不逮者租之，尚有余力者买之。
六、房产租赁在房地产的商业版图中逐渐加重，甚至未来某一天会超越商品房买卖占据主导地位。租售比会慢慢回归大众视野，成为房产价值的主要衡量标准之一。
04关于深圳楼市的几点想法
一、本轮回调的价格体系已经明确，大部分楼盘会稳定在16到17年价格，这是深圳楼市的基本盘，不仅市场有强劲的支撑力，政策上也会随时支援，力保底线不破。因此对于准备购房的朋友而言，有价格回到15到16年的笋盘，可以放心大胆的拿下，已经跌无可跌；价格还高高挂在18年之后的房源，可以直接无视，把精力放在16到17年的价格锚点上去筛选、去对比、去衡量。
二、深圳楼市虽然向下支撑强劲，但是要转头向上也千难万难，阻力重重。最大阻力不在市场、不在基本面，而在庙堂之高，上文已经有分析，不再赘述。因此虽然深圳曾敢为天下先，且始终走在房地产市场化的前沿，但这一次要不得不摆正位置、放低姿态，成为最后一批、甚至最后一个实现楼市终极反转的城市。
三、深圳的保障房建设将会成为全国典范，无论是数量还是质量都会是翘楚。因此持有的房产必须考量未来可能来自保障房的冲击，对于小面积的单房、一房甚至两房能不碰则尽量不碰；对于片区内有大量保障房规划的商品房能不买则尽量不买。
四、优质学区甚至顶级学区的附加价值会逐渐丧失，同时租售同权的不断推进会进一步稀释学区价值。因此还把"学区房是永远的神"作为买房信条，在未来大概率会头破血流，对于仅仅依靠学位支撑的高价格老破小更要谨慎远离。
五、并不是维持限购的核心区的房产才有价值，而是这块G方认定的区域的房产更具备确定性。确定性高意味着容错率高、风险较低，但不代表投资价值高，这就好比股市中蓝筹股和成长股的区别，孰优孰劣，因人而异。
六、在限购不断放松乃至最终取消的大背景下，公寓其不限购不限贷的特殊价值将彻底崩塌，未来大部分普通公寓的价值会一地鸡毛，这些公寓最终会和保障房一样，逐渐沦落为居住属性为主。其中有两类需要格外小心，一类是原关外片区的商务公寓，另一类是全市的"商办loft公寓”。"商办loft公寓”的本质是把写字楼违规操作成公寓楼去售卖，不通燃气、商水商电，不仅没有持有价值甚至其居住价值的竞争力都会大打折扣。
05总结
从乐观的角度来看，楼市的底部空间已经夯实，下方的支撑既有调整三年多以来积压的庞大需求，也有政策托底的决绝态度和丰富的工具储备；从消极的角度来看，楼市彻底转向还需要静待时机，未来一两年煎熬依然是主旋律，不确定性因素依然存在且随时会袭来。然而房地产作为顶梁柱、压舱石的作用已经体现的淋漓尽致，不管你认不认可、承不承认，需要打破僵局时，只有房地产具备冲锋陷阵的能力；且房地产深度市场化、商品房逐步资本化，是解决一切问题的根源。这是始终坚守在这条摇摇欲坠的巨轮之上最大的依仗，以及坚信风雨之后必有彩虹的核心动力源泉。
