摘要：少数股东损益长期过于“亮眼”（欢迎关注杠杆地产）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

“第二支箭”射中在即，最近这两周，买新城控股的股民该嗨了。

每股从11月初的13元出头，到现在的20元出头。杠杆地产观察了下，在A股，其他房企股价虽然总体也在涨，但向新城控股这样涨这么猛的还是少见。

最新消息，2022年11月17日，交易商协会已受理该司150亿元储架式注册发行，目前正按照相关自律规则开展注册评议工作。

此前，“第二支箭”已陆续射中龙湖、美的置业，发行额度分别为200亿元、150亿元。如果新城控股此次成功发行，将会是A股首家被“第二支箭”射中的房企。

新城控股有何不同，好日子来了吗？杠杆地产今天谈一谈。

1、黑马，drama？

新城控股于2015年在A股上市，为新城系旗下上市公司之一，也是其内地进行房地产开发业务的主体。此外新城控股集团还有新城发展和新城悦服务两家上市公司，分别于2012年和2018年在港交所上市。

和龙湖走稳健路线，美的置业小而美又有“靠山”不同，在杠杆地产眼里，新城控股曾经是一匹妥妥的大黑马，还一路“黑”到了百强房企的TOP10。

时间回溯到2016年，新城控股上市的第二个年头。彼时，新城控股发布“千亿”战略，计划“朝着2020年1000亿元的销售目标加速奔跑”。而前一年的2015年，新城控股全年实现合同销售金额319.29亿元（含合营项目26.43亿元）。

但谁能想到，这个计划竟然被自己超前实现。

2016年，新城控股全年销售额650亿元；2017年就破了千亿，为1264.72亿元。

2018年新城控股“传奇”继续：合同销售额达2210.98亿，同比增长74.82%，一举冲进TOP10，增速位列2018年房企TOP10第1名。

克尔瑞2018、2019年房企销售排行榜中，新城控股均高居第8位，世茂、华润置地、龙湖、招商蛇口等都被它赶超了。

因为增速实在太亮眼，新城控股的股价连续走高，一度成为“A股最贵地产股”。

但另一个“没想到”又来了。2019年，新城控股先是遭遇了上交所的问询，直指关联交易、利润构成及持续性等关键问题。紧接着其前董事长，目前似乎仍为实际控制人的王振华，因涉嫌猥亵儿童被全国舆论口诛笔伐。

尽管新城控股快速与王振华做了切割，同时卖项目回血，但冲击依然巨大。2020年，克尔瑞的房企销售排行榜中，新城控股不仅跌出前10，下滑到第17位，2021年前进了1位到16位。

2、稳吗？

前面说到，新城控股一次次书写行业传奇，但制胜法宝也并不稀奇：高周转、负债与规模齐飞、大量的联营合营。这些关键词加到一起，实际上和稳健就没有太大关系了。

比如负债。2015年新城控股负债规模还是539.31亿元，2018年达到了2793.62亿元。2019年其资产负债率为近9年来最高达86.60%。最新2022年3季报显示，新城控股资产负债率有所降低，为81.36%，不过相比2022年上半年的81.23%微增。

财报显示的总负债来看，新城控股确实在稳步下降，2022前三季度负债合计4152亿元，较2022上半年减少了30亿元左右。

其中短期借款24.82亿元较2022上半年增加了约13亿元，一年内到期的非流动负债231.7亿元，较2022上半年减少了约14亿元。截至2022年9月末，新城控股的货币资金为345.1亿元，比2022上半年的447.8亿元减少了100多亿。

从账面上，新城控股的短债压力应该是不大的。

值得注意的是，杠杆地产发现，新城控股数次被媒体报道或涉嫌表外负债的问题——少数股东损益过于“亮眼”，疑似“明股实债”。

上表为东方财富统计的，新城控股2017-2021年少数股东相关数据。可以看到，其少数股东权益占股东权益合计比例，长期大幅高于少数股东损益占当期净利润比例。按照常理来说，这两个占比的数据应该差不多才正常。

最新的2022年三季报数据也差不多，951.0亿元合计股东权益里，少数股东权益为337.4亿元，占比约35.5%。当期净利润新城控股为36.39亿元，其中少数股东损益3.2亿元，占比约8.8%。

早在2018年，交易所就曾针对新城控股多家持股比例超过50%的合（联）营企业不予并表的原因进行问询，要求说明这些公司资产、负债及盈利情况，有无调节利润考虑。

3、黑铁时代

新城控股还有稳的一面。通过对过去3年多的观察，杠杆地产注意到，虽然排名略有下滑，但王振华的儿子：王晓松领导下的新城控股，目标完成得确实不错。包括商管上的业绩，超乎市场预期，最起码稳住了局面。

不过，新城控股业绩的实现，实际牺牲了利润。

以年为单位，新城控股上市后早些年利润指标增长很快，高峰期在2018年，毛利率、净利率分别36.69%、22.55%。

2019-2021年，新城控股利润指标一路下行，到2021年末上述两项数据分别为20.45%、8.18%，最新2022年三季度的数据是21.29%、5.94%。

这其中原因很多，比如宏观大势、行业前景等等，回到新城控股本身，还是有话语权、江湖地位、影响力的变动因素在里面。

从年龄和经验上说，王晓松确实还是很年轻，因此“放权”其实是理性的，什么都大包大揽并不利于市场前景。

当然归根结底，要用业绩说话，排名重要也不重要——话语权、江湖地位、影响力毕竟是需要的。

克而瑞榜单显示，2022年前10月，新城控股全口径、权益销售额均排名第16位，分别为1032.3亿元、707.3亿元。权益排名同比略有下滑。

图表来源|克而瑞（特此感谢）

2021年同期，其全口径、权益销售额排名分别为16、13位，金额是1943.7亿元、1440.7亿元。

2022年，新城控股的全口径、权益销售额分别同比下滑了46.9%、50.9%。略高于百强房企平均降幅。

截至2022年11月18日收盘，新城控股A股价格为20.28元，当日跌幅1.55%。下一个涨停还会远吗？更重要的是，企业和行业真的迎来重大转机了吗？

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