写在最前：这是一个实地踩盘，客观测评的文章，优缺点都很明显，或许该楼盘有别于其楼盘的营销模式，卖了四年多居然还没清盘，也许这终究是地王的宿命吧！

若不是近年来的楼市，帝封江的寂寞或许很难被读懂，还是一片荒滩泽地。

2020年5月20日的土拍，两幅地块共千亩，引起了福州人的关注，帝封江才逐渐走进大家的视野。

即使是福州人，能知道帝封江的也少之甚少，追溯帝封江的历史，更多的是靠民间传说，当然，听起来甚是悲壮。

南宋恭宗德祐二年（1276年），元军南下，攻破临安城（今杭州），陆秀夫、张世杰、文天祥等一班文武忠臣，连同国舅杨亮节率三十万大军保护杨皇后和益王赵昰、广王赵昺，一路航海南下。

1276年5月，7岁的赵昰在福州即皇帝位，定行都于（濂浦）林浦平山行宫设在平山阁。

七个月后，元军水陆并进南下攻宋，文武忠臣为保护幼主南下广州，在乌龙江螺洲段，率三十万军民封江而战，尸横遍野，甚是悲壮。

因此，就有了帝封江这个名词，当然民间版本众多，虽无正史直接记载，个人认为，这应该是最接近事实的。

前言

图片为实地拍摄

在你风光无限的时候，周边的人都想讨好你，甚至会拿出族谱说三百年前你们本是一家。

当你穷困潦倒时，身边的人都想疏远你，尽量撇清关系，就怕日后带来麻烦。

作为一个商家，必然也是如此，这是人性的本质，所以《增广贤文》中有了“富在深山有远亲，贫居闹市无人问”之说。

当帝封江作为三条地铁交汇的板块，又被两家大型房企拿下千亩地块时，还规划了医疗，教育，商业，休闲娱乐等配套时，周边的楼盘都来和帝封江攀亲。

如今帝封江命途多舛，地铁站口一片荒芜，难以看到人的踪影，曾经和帝封江攀亲的楼盘如今唯恐避之不及，从不主动提帝封江三个字。

聊一个曾经打着帝封江旗号做宣传，后又改回攀亲帝师之乡的楼盘。

高峰期曾经想卖到2.9万的单价，如今单价只卖到两万，还要中介到处宣传。

PART 1

图片为实地拍摄

这个广告横幅已经非常破旧了，上面赫然醒目的印有帝封江三个字，楼盘的推广名叫国仕府，备案名为首开紫樾花园。

说起它的历史，更是有一种悲情色彩，在2016年的土拍上，首开经过多伦竞争之后，以超过1.9万的楼面价拿下螺洲的一个地块，是当年的城南地王。

在2019年开盘的时候，曾经想卖到2.6＋0.3（温泉入户费）左右的单价，当然，那个时候的楼市还有一些余温。

当然，后来由于种种原因，并没能卖到这个价格，也没有了温泉入户费之说，毕竟那个板块的市场行情也没有实力支撑。

但是那个时候，好楼层卖到两万五六还是比较正常的，一位认识的阿姐在2020年的时候入手三楼的95户型，单价约为2.3万左右。

三年多过去了，这几天刷到这个楼盘一个12楼的广告：

捡漏地铁口好房源广/『国仕府』国企品质现房双地铁口国温泉入户95平高层，一梯一户零公摊，一口价205万乡送车位。

减去车位价值的话，等于这个高楼层房源的单价只要2万了，当然，如果只说板块的话，南三环卖2万确实还是偏贵了。

只不过早期买入的业主来说，或许已经不敢再问楼上新搬进来的邻居是多少钱买的。

PART 2

图片为实地拍摄

只是简单看地图定位和地段的话，以现在的行情，南三环卖到两万单价很多人接受不了。

其实这个楼盘的很多优势并不是能从板块的定义上能看出来，人家也是有优势的，主要可分为三点：

其一，楼盘距离2号线螺洲温泉站一步之遥，出了地铁口是螺洲新城三期，而隔着一条小桥就是国仕府了，属于4号线正地铁房。

其二，因为该地块附近勘探出温泉，这个楼盘也是做到了温泉入户，未来在主城区楼盘中可能很难再有温泉入户的新房了。

其三，独体独户，公摊很低，看过其117的户型，得房率大概相当于早几年楼盘中130平左右的户型。

当然，该楼盘还有其他方面的优点，比如说小区园林景观偏中式风格，对比传统小区千篇一律的绿化有较多的亮点。

小区已经是现房了，且是国企开发，至少在品质上对比周边的竞品还是很有优势的。

楼盘推广名为国仕府，应该和所处的螺洲是帝师（陈宝琛）之乡有关系，离螺洲古镇很近，这是一个没有商业开发，还保留原始气息的古镇。

PART 3

图片为实地拍摄

国仕府的缺点也蛮多的，比如周边的城市界面还比较差，附近有较多的安置房。

因为地段原因，整体看配套还是相对比较缺乏的，除了地铁4号线外，其他的公共交通线路比较少，附近没有高端的商业配套。

至于教育配套，在南三环板块，这个就别抱有太多幻想了，陈宝琛在回乡之后对于教育有巨大贡献，但这个楼盘并没有太多受益。

该楼盘紧邻高架桥，对于整个小区的高楼层业主来说，也是有较大影响的，看到一个抖音网红在装修自己在国仕府的小区，为了更好隔音，也付出了不少人力物力。

在南三环地段的大户型设计，也是有诸多争议的，或许开发商的初衷是想在这个地段开发高端产品，再以温泉，地铁吸引改善群体。

国仕府的起步户型为95平米，常规户型还有110平米，117平米，129平米和145平米。

对于这个刚需地段来说，基本都是做改善的，关键是单价卖得也不便宜啊，普遍高于城南的新盘，所以会导致受众群体较小。

对于价格比较敏感的刚需来说，你和他说得房率，楼盘的价值，他们大概率并不感兴趣，他们只在乎总价。

对于改善来说，有温泉固然好，但没必要为了温泉而买一套房吧。

一句话来总结，刚需够不着，改善看不上！

所以，同样是南三环的楼盘，去化时间都会相对短一些，而国仕府从取证到现在，已经四年多了。

PART 4

图片为实地拍摄

国仕府还有一些很奇葩的房源！

在城南稍微有档次的一个小区电梯口，看到关于国仕府的广告，上面写着110-155温泉大平层。

其实常规户型（除了155平以上）已经卖得差不多了，怎么又看到155户型了？在网络上可以查到，国仕府还有155和185两种大平层。

表面上看，这些155和185户型都已经网签了，但现实中这种户型早期并没有大量推广，所以正常卖掉的可能性并不大。

据一个扎根城南多年的老中介说，这里的大平层大多数还没有卖掉，开发商有委托他们代销，目前主要向客户推荐155户型。

13,15,17和18号楼东西端头为155户型，每栋楼约有28套，16号楼整栋都是185户型，共28套。

如果在市中心地段，做这些大平层的话还可以理解，但是在南三环板块做大平层，不知道有多少人能接受。

你说客户是富贵人家，但这个地段已经在三环之外了，说客户不是富贵人家，人家能花四百万买房，这到底矛不矛盾？

小结

图片为实地拍摄

帝封江的高光时刻在什么时候？2021年帝封江的235平米的大平层曾经卖到三万多甚至更高的单价，居然还有人买单。

那个时候的世茂还是三千亿的房企，恒大更是房产巨头，人们总以为下一个成熟的板块要呼之欲出了。

这一切都是过去式了，帝封江的风还是向往常一样吹着，可如今杂草丛生，物是人非了。

国仕府得亏是国企啊，要不然就这个盘能不能按时交付都是未知数。

现在的国仕府，需要去寻找一个合适自己特色的营销模式。

因为国仕府这个楼盘的第一销售逻辑并不像其他楼盘那样，过于强调地段，毕竟这也是一个颇有匠心风貌的社区。

如果只看小区，不向四处张望的话，这应该是一个偏向于改善的楼盘。

如果看小区内部的话，严格说不是新中式园林景观，甚至从某种程度上说，这种偏向于传统中式园林的社区，未来会更耐看。

奈何首开并不是一家能懂得营销的开发商，且拿地到出预售证间隔时间为三年。

2016年拿地，次年要是能取得预售证的话，就当时那个市场环境，卖2.6万的单价也不是不可能。

只可惜，这一切都都发生在错位时空，吹过2017年的风，但你并未和那年的楼市相拥。

后来，把希望寄托在帝封江板块上，只可惜造化弄人，帝封江的神奇光环也是转瞬即逝。

未来这些155和185的户型该何去何从呢？是不是要把希望寄托在76度的偏硅酸温泉吗？

每一套房子，都有它合适的主人，不知道在中式园林景观中的大平层，何时才会被它的主人领走。

有些人，有些事，终将需要缘分，错位时空下的房子亦是如此吧！