昨天深夜，深圳突然发出重磅通知。

深圳原本定在8月9号第二批集中出让的22宗居住土地，全部停止出让！且原本已经交纳竞买的保证金，全部原路退回！

在公告中，深圳规划和资源局没有具体说明停止的原因，只是用一句非常官方的话语：“为稳妥推进居住用地集中挂牌交易组织工作”做了说明。在深圳公共资源交易中心的网站上，这22宗居住用地也已经被打上交易中止的标签。

在之前的文章里我说过（点击看原文），原本8月9号的这一次土拍，是深圳史上最大规模的一次土拍，如此大规模的土拍突然被强行中止，信号并不一般。深圳楼市已经凉了，难道土拍也要凉了？

突然中止交易，到底是什么原因？从各种消息线索来看，可能和房企报名太少、参与度不高有很大的关系。过去原本只要深圳搞土拍，房企都是扎堆来的，这一次，很多房企已经不愿意凑这个热闹了。为什么会发生这样的变化？主要有两个原因。第一，首先是三道红线这道紧箍咒，把房企完完全全限死了。

图源：地产同学会不少过去能靠高负债、高杠杆运转的房企，现在已经没钱玩不转了，都在想着怎么降负债，压根已经没有精力规划如何拿地；即便是那些运转比较健康的房企，也要掂量一下自己的实力和资金状况，不会像过去那样果敢。而且，最近又有一部分重点房企被纳入监管，被规定买地金额不得超年度销售额的40%。

也就是说，不仅是资产和负债，就连买地收入这一项都要被监管，买地变成高风险交易，很容易就犯错误，更关键的是，深圳的新房限价，最后的销售额终究是有限的，但房企买地价格本来就比较高，高买低卖，最后几乎都很难达到低于40%的标准。横竖都是障碍，房企就算想买地，也不敢买了。第二，和土拍的规则有关。这一次土拍为了顺应发展租赁住房的要求，许多住宅用地的竞配要求都是竞配只租不售的租赁住房，还有一些地块干脆就是用来建全年期自持的市场性租赁住房。公共性住房的增加，对市场是好事，但对追求收益的房企而言，就意味着利润降低。比如在被要求建设市场性租赁住房的地块中，政府的指令是：

租赁住房的竞得人不得一次性收取超过1年的租金；租金均价不得超过主管部门发布的同期同区域同品质租赁住房参考价格

只能拿来搞租赁住房的地本来利润就不高，严格要求之下，利润空间就进一步压缩了，谁来干都相当于做慈善。不得不说，政策的力量确实太大，以往房企拿地热闹，一拿到地马上就开始施工的现象比比皆是，那个时候，很难想象深圳的土拍也会凉。但现在，只需要土拍规则压缩利润，外加上三道红线的压力，房企彻底躺平。

这一次土拍强行中止，背后暴露了深圳当下一个略显尴尬的情况：想要增加土地供应，但土地却有可能卖不出去深圳的调控，本来是分为两个步骤，第一步，把楼市按下来；第二步，是把供应提上去。第一步已经做到了，但第二步，还是步履蹒跚。毕竟，增加供应这一项，不是政府这些公共部门自己就能搞定的，还得大量房地产企业参与。但现在的政策对房企太不友好，把它们压制得有些喘不过气。而且地方政府卖地价格又高还限价，利润空间被压缩。房企自己本来就没钱，还要去做不赚钱的买卖，它们当然没有动力再去冒险。一边是官方拼命吆喝要增加住房，一边是房企躺平自己给自己刮骨疗毒，两边根本不在一个频道上。参与的人不玩了，但这吆喝出去的目标还要实现，地该卖还得卖，这就形成了一个非常矛盾的局面。本次叫停土拍，把这个问题彻底暴露了出来。我认为，现在的尴尬局面，说到底还是住房的市场属性和住房公共属性如何平衡的一个问题。房企是市场主体，政府是维护公共利益的行政主体。楼市的平衡和健康，需要官方尊重市场、房企尊重住房公共性，应该是双方的共同努力来实现。过往是只有市场在发挥作用，导致住房市场不公平，这时候维护公共利益是没错的。但现在明显是官方的政策压制房企压制得太死，把市场主体压死了，只能靠行政主体去做事，相当于从一个极端走向另一个极端。这一次中止土拍，是一个调整的机会，毕竟每年定下来的供应量目标在那，不可能不把地卖出去。后续深圳大概率会在土拍规则上做出一些改变，但如何制定具体措施，值得继续关注。