前些时候，有12家券商投资机构对某知名房企进行了集中调研走访。其中一份调研报告于近期流出，值得阅读。
据我们了解，这家知名房企应该是金地集团（600383.SH）。
这份调研报告反映企业所面临的问题，在当前房企具有相当大的普遍性。中央号召要大兴调查研究之风；如果各行业各地方的主管领导都能深入一线调研，了解到真实情况，决策就会更及时更准确。所以，无论是哪种形式的调研，都多多益善。
以下我们将以点评的形式，对该调研报告部分内容发表自己的看法。灰色字为调研报告原文。
一二线（城市）销售仍在衰减，公司认为三季度仍然悲观；公司的销售目标开始下调并开始采取促销等手段加大回款；融资端银行表现尚稳但债券抛售和换手已在进程中；财务端中报预计货币资金将进一步减少，叠加销售不振和友商负面爆发，近期情绪还将走弱；公司三季度21亿到期可以应对，但后续压力将大幅提高，对于明年一季度83.5亿到期的能力与意愿仍存在极大不确定性。
——总体判断偏悲观。短期销售看政策。三季度已过去一半多时间，如果8月份还没有具体措施出台，则三季度销售只会比二季度更差；反之，如果8月底一二线城市房地产政策有大的调整，则9月份有望出现V型反转。
我们之前说过，没有谁可以独善其身。销售持续走弱，必然带来财务的恶化。这就是为什么连稳健的金地也对明年一季度的83.5亿到期偿付，存在极大不确定性的原因。
观感：出席机构12家，均为较大规模机构；发行人态度中性偏消极使得参访机构表示不安，但根据与公司长期以来交流经验来看，仅是公司一贯风格，并没有更加恶化。
——金地是诚实的，即使很想发债，也没有刻意装出乐观。事实上，如果这种市场形势持续下去，所有房企拟议中的增发配股都存在不确定性。
销售现状：公司反馈6月销售数据回落较大，根据公司内部系统统计的52个城市项目来访情况，楼盘周均来访量从140组降至4-5月80组，6月再降至70组，当前客户很多是观望6个月以上的刚需客户，犹豫的原因主要是收入焦虑和房价下跌预期。所以现在没有新客户。展望三季度，7月为传统淡季，公司判断后市不乐观，且已经放弃对政策的期待。
——不清楚该调研是在7月24日之前还是之后进行的。“已经放弃对政策的期待”这一点，甚至透露出了些许绝望。据我们所知，持这种态度的房企，不止金地一家。从底线思维来说，这是对的；如果能够有新的优化政策，固然是好的，是意外惊喜。
公司销售铺排：1-6月完成销售860亿同比下降5%，主因新推货值仅450亿总量较少，下半年新推货会提升至750亿，其中包括深圳红树湾旧改项目将于8月开售，杭州、北京、上海等也将有销售表现，预计下半年销售表现会好于上半年，全年销售预计1700-1800亿，低于去年2700亿成绩（也低于5月反馈的2000亿目标）。基于现状，公司将不再坚持保利润，开始加大各区域销售回款促进力度，包括车位、底商和尾盘在内的700亿滞重资产。
——该调研报告说金地去年销售额2700亿，这个数字不知道怎么来的，可能是包括了并表的合作项目。根据财报，2022年金地签约销售额为2218亿元。
根据公告，今年上半年金地完成销售额858.2亿元，同比下降14.7%。这个降幅要好于很多主流房企的表现。如果2023年销售能达到1700-1800亿元，则全年只比2218亿元下跌两成左右，也应优于主流房企。这里也未考虑政策可能优化带来的销售好转。
加大促销力度，不再保利润，对上市公司来说是一个痛苦的选择，但也是一个现实的选择。保现金流，保生存，仍然是第一位的。
拿地：公司今年新增土地9块，投入100亿，在去年300亿低基数基础上进一步下降，公司目前策略为保债务之外余量随缘拿地，考虑当前缩表现实，公司未来两年销售还将持续压缩。公司认为唯有恢复发债才有可能逆转缩表，但现实无法实现。
——减少投资，缩减或暂停拿地，是短期的应激反应，也是房企缩表的必然选择。但不拿地就谈不上发展。前段时间爆出来，三四线城市的城投债务和地方政府债务正趋于紧绷，这并不令人奇怪。如果连金地这样的企业都不拿地了，这些城市的土地如何卖得出来？
项目合作：目前50多个项目与民企合作，多在尾盘，没有新增风险敞口；国央企合作项目并未遭到类似旭辉的合作方预防性收紧，销售回款各方正常分配。
新增的经营贷融资：为应对刚兑，公司转向经营性物业贷，较担保发债更加划算。公司共有400亿表内外持有型物业，其中表内250亿，按6折抵押率落地150亿新增物业贷授信，实际到位100亿出头，随着最后一块高价值资产北京金地中心抵押完毕，公司目前仅剩零散物业的数十亿空间，表外项目涉及合作方意愿，做融资有难度。公司不计划发行公募REITs。
——以上可视为地毯式“排雷”，并挖掘贷款抵押物的潜力。金地与其他民营房企合作项目，没有风险，心里就放下了一块石头；经营性（持有型）物业抵押贷款，按理是各家早就在做的，金地现在才大力推，想必之前确实没这么紧迫的现金流压力。
据我们所知，金地集团有几个产业园区项目，运营得还不错。但“公司不计划发行公募REITs”，这一点有些出乎意料。看来，发行REITs也不像外界传的那么香。
现金流情况排布：公司货币资金中报将进一步压缩至500亿以下，其中扣除80-90亿监管资金和分散各子公司资金，母公司货币资金存量150-200亿水平，公司保证未来一年公开债兑付没有问题；公司估计每月需应对50亿工程款、10-20亿销售税费、20亿偿债和其他，公司估计销售130亿为压力红线。
——月销售额130亿为压力红线，是调研机构推导出来的。从年销售额1700-1800亿来看，月均130亿没有问题。但这是基于目前情况的预测，市场不能再继续恶化下去了。
“未来一年公开债兑付没有问题”，这句话让人长舒了一口气。但敢这么说的股份制房企和民营房企，没剩几家了。即便如此，仍然也只是基于目前情况的预测。
还是那句话，市场销售没有好转，房企要保现金流，就只有压缩投资。而房地产投资不回归正常，地方债务平台的压力就只增不减。这个逻辑不难理解吧。
存量融资情况：综合成本4%-5%之间，开发贷LPR；总有息负债1100亿，其中700多亿银行、300多亿债券，无非标；债券持有人结构，之前银行保险公募各三分之一，6月开始公募大量撤出，私募和资管接盘，银行自营和保险很稳定，目前私募占到了20%比重，然后是银行30%，保险20%多。公司承认了社保基金要求包括易方达在内机构抛售公司债券的情况。公司表示银行端目前比较稳定，主因多年来公司总对总授信合作中，银行会深入介入公司财务并考核指标，倒逼公司长期债务压力指标较低（如要求公司净负债率不得高于80%）。
——这段话透露的情况，只有两个字可以形容：残酷。房地产真的是爹不疼娘不爱，连社保基金都要求抛售房地产债券；虽然银行贷款对金地这种优等生还算客气，保持了投放稳定，但条件是“深入介入公司财务并考核指标”。
看了这段介绍，还是为金地松口气。日子虽然有点紧巴巴，但至少还没到揭不开锅的地步。不过，即使是在过去楼市黄金时期，金地也从来没有大把大把乱花钱。
股东支持或政府救助：公司不抱期待，也否认了向深圳市和广东省求助的传闻。公司大股东为富德生命保险和福田国资，但大股东意愿低二股东股比少，公司职业经理人特征持续数十年，没有救助基础。由于目前PB仅0.4倍也没有增发可能性。公司透露金地商置和金地物业尚未进行抵押或出售，仍有余力，没有到山穷水尽地步。
——前面说了，金地还没到揭不开锅的地步，当然就谈不上向政府求助。换句话说，如果金地都要求助了，那民营和股份制房企就真的全完蛋了。
第三支箭，房企可以进行股权融资，但金地也不具备这个可能性，殊为可惜。
“金地商置和金地物业尚未进行抵押或出售”这个信息，表明极端情况下金地还有牌可打。值得注意的是，金地商置的价值含量与一般房企所持有的其他股权大为不同，2022年其销售额达618亿元，是颗金蛋。
对行业观点：公司认为目前行业已十分不正常，很多运营能力差的国央企反而存活，公司作为优秀运行30年的职业经理人企业非常挫败。
——这段话要理性看待，它不是抱怨，是陈述现实。一些公认的运营能力差的国资房企，在充分市场竞争环境下，根本不是民营房企的对手；但民营融资难、市场下行的环境下，它们活得好好的。这当然谈不上公平。但世上不公平的事，又何止这一桩呢。
