五个月前，大华是谁？这个问题充斥在北京的房地产市场。

五个月后，大华·启宸府正式亮相第一天，产品力即获得了诸多好评，在早已成为红海的北部市场，似乎用实际行动给出了回答，来回应当时铺天盖地的疑问。

这也正常，今年3月的北京土拍，正好赶上年后第一波“小阳春”，土地市场的温度骤然升高，蜂拥而至的各路选手，信息量极大，让人一时难以消化。其中昌平朱辛庄地块，就有42家房企参与“火拼”。

这样的阵仗放在近几年的土拍市场，都是相当“炸裂”的程度，所以当大华，击败了包括中建、中海、龙湖、华润、保利、金茂等一众国央企后，这个对北京楼市来说，太过于陌生的名字，一下称为热议的焦点：这到底是谁？究竟是什么来头？能不能做出好产品？一连串的问号聚焦在这家初来乍到的房企面前，说没有压力，应该是假的。

连攸克君当天的微信都被问爆了，好多业内的朋友都在打听，毕竟拿下一宗热门地块，是最迅速走红的方式了。但是反作用力也在于，一旦出现偏差，恐怕对品牌的负面影响也是绝对重量级的。

既然是打定了主意要来北京，那么第一个要呈现的作品，就不能差。这对于大华来说，是唯一标准答案。

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但现在可以肯定的是，这匹“黑马”并非贸然闯入，反之，在拿到这块地之前的很长一段时间里，大华对北京的市场、客户的需求以及区域价值做了相当细致的研判，有了这些这些实打实的调研结果，才一鼓作气，磕到最后拿下了这块地。

所以这也让我们对大华“究竟是谁”充满了好奇。

当然，在拍地当天，已经获取的有效信息是这是一家来自上海的民企，但也仅此而已。做过哪些标杆项目，布局了哪些城市了解的其实很有限。但伴随着我们对大华的了解越来越深入，倒是很期待，它在北京呈现的“首作”会有哪些惊喜。

其实论资历，大华算得上我国较早一批获得国家一级开发资质的房企，1988年，大华集团总部在上海成立，也是我国最早起步、最大规模的城市更新运营商之一，业务覆盖地产开发、物业服务、商业运营、酒店运营、产业投资以及优质教育等多元战略板块，布局的城市，也聚焦在长三角、环渤海、中西部以及西南、华南等一二线城市，以及在澳洲的悉尼、墨尔本与布里斯班均有落子。

大华集团战略发布区域分布图

而另一个“隐藏技能”则是，大华在全国已开发运营了八大平方公里新城、18个百万方超大社区、拥有约70万业主，可以说是名副其实的“大盘引领者”。这一点，其实极具说服力，相比于体量有限的社区，要运营一个“大盘”考验的是从前期规划定位到产品兑现、配套服务以及长期运维。

换句话说，如果一个房企也可以打造一个成功的“大盘”，那这家房企的能力，基本就差不了。

这也是当下的市场，更看重品牌的缘由。当大家都处于“信心缺失”的时代，在产品还需要时间才能兑现的当下，一个有“说服力”的品牌，才是最重要的。不夸张地说，最近身边陆续有朋友来咨询置业问题，几乎一上来所有人都会问的个问题就是：会不会烂尾。

看明白了吧，甭管你的项目做的好与坏，售楼处是否眼花缭乱，购房人心里最重要的一道防线就是：我的钱花出去到底安全不安全。

这对于一个在北京市场作品“空白”的新面孔来说，考验自然也更大。但这一点，大华还是很有底气，也很有前瞻性的眼光。

从土储来看，大华90%的土地储备位于以上海为核心的一线、强二线以及二线城市，这基本确保了企业中长期的健康发展；截止2022年底，大华共交付15000户，实现了100%准时或提前交付。也是到目前为止，民营房地产企业当中，为数不多没有停工项目、缓建项目、延期交付的开发商。

就凭这几条，可以说是妥妥的“民企之光”了。

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看到这，我相信绝大多数朋友对大华的认知一定会更清晰起来，但要让自己的品牌更有辨识度，具有更亮眼的“标签”，这时候就考验真正的产品力了。

在开头我们说到，大华拿下的这块地，本身就是一片红海，也是北京近两年热度很高的板块，毕竟，这里是承载海淀科创产业外溢的重要板块，也是国家自贸区重点打造的科技创新组团，不但具有双地铁的稀缺资源，还拥有成熟的产业与配套，以及北部科创精英青睐。

换句话说，这可能是为数不多不需要去花时间等待价值兑现的板块，因为地块所在的区域属性，已经锚定了整个板块发展的潜力。

从这个层面来看，大华虽说初入北京，但的确对市场进行了缜密的分析与研究，在这片土地上打响第一枪，恐怕是最容易成功的一次尝试。攸克君也花时间研究了一下大华·启宸府这个项目，简单来说，从项目的“硬件”和“软件”都能看到实打实的投入。

大华·启宸府建筑示意图

先从“硬件”说起。

对于楼盘来说，无外乎是社区规划、建筑园林、户型设计以及精装标准这几个维度。这几点，论整体市场供应格局，特别是在北京，大家做的都不会太差。但如果放在同一个价位或者同一个板块去对标，往往能够高下立判。

这一点，大华·启宸府亮出了诚意：整个社区做到了全南北向的板楼设计，通过前后错落有序的排布保证了每栋楼都有最充沛的光照，以及同时形成了一个多进礼序的空间。此外，整个社区最小的户型为80㎡的两居，保证了整个社区的居住纯粹性，而其他三种户型分别为：89㎡的三居以及108㎡和116㎡的三居。

从户型与面积段的设计，可以读出的信息：用心与务实。

没有追求小户型的快速走量，而是将整个社区定义在刚改与改善的氛围，但也没有“急功近利”，最大的116㎡的户型，也没有追求紧凑的四居，而是从真正的居住体验出发，设计了舒适的三居。这一点，其实很难得。

攸克君也对比了同区域在售的一些项目，也发现了大华·启宸府在户型设计上的亮点所在：

其一：室内外的内外兼修。怎么理解？一般我们说得房率比较高的项目，短板其实是它的公共区域，因为要想尽可能扩大室内的利用率，就很难兼顾到室外。但对一个楼盘的品质考量来说，公共区域其实是很大的加分项。

一个历久弥新的项目，无论是在居住大环境还是未来二手房市场的流通中，都会更有优势。这一点，其实大华·启宸府做的比较细致。一梯两户和两梯两户的配置满足了便捷与舒适性，但在整个园区的建筑立面、归家大堂、车库大堂以及园林打造上都花了心思。整个项目的入户大堂采用了干挂石材搭配铝材，同时标配了酒店式归家大堂、精装单元入户大堂以及精装地下车库大堂。在园林设计中，则打造了以鲲鹏为主题的一环两轴，四园五景，2000㎡超大尺度核心花园和城市会客厅休息区，呈现了开放，交融，共享，自由和好用的景观社区。

大华·启宸府景观示意图

其二：户型设计的“零短板”。如果说南向三面宽现在已经是常规操作，但既能保证南向三面宽还能保证每个南向房间的面宽尺度，这一点其实能做到的项目并不多。不夸张的说，有不少项目为了实现所谓的“三面宽”，大大压缩了卧室的面宽，也很难保证未来实际居住的舒适度。但这一点，大华·启宸府恰恰突破了。

以116㎡的三居为例，整个南向面宽达到了11.4米，其中，客厅面宽为5米，主卧与次卧面宽分别为3.4米与3米。但其实一对比我们会发现，很多市面上同面积段的三居产品，次卧的面宽往往不到3米。不仅如此，在保证面宽的同时，大华·启宸府还做到了短进深的全明格局，整个户型非常“轻薄”，也更好的保证了室内的采光。

大华·启宸府建面约116㎡户型图

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再来说说大华·启宸府产品力“软件”的加持。

这一次，大华在北京落地了“五感社区”，何为五感：品质感、健康感、安全感、幸福感、归属感，力求通过这五个维度的“感受”，来实现全周期美好社区生活。

大华五感生活系统

这听起来也许是相对感性的总结，但其实每一“感”，大华都在其价值内核中注入了非常充实的内容。品质感不用赘述，和产品呈现有关，而这一项目打造了以绿建三星为标准的绿色建筑，同时引入了多项低耗能的新技术，在细节用材方面更是把握了这条原则：要突出品质感。

基于此带来的健康感与安全感，一方面是建筑用材的环保，确保了室内与公共区域的自然健康，第二方面，是通过新风、中央空调、地暖三大健康系统，从环境、空气、温度等多维度呵护生活。这里指的多说一句，大华·启宸府标配了大金空调，从这一交付细节就能看出，这是给足了诚意；同样，在安全方面，通过产品设计、从销售、交付到入住的全周期专业服务，营造安心愉悦的安全感。

而所谓的幸福感与归属感，恰恰是最有难度的，这必须要求一个社区具有足够的产品打动力以及周围配套的丰沛与邻里关系的融洽，所以这是一个“牵一发而动全身”的问题，但恰恰基于大华多年大盘运营的经营，在社区文化建设以及物业服务商有足够充足的经验，加之项目本身就处于一个“强配套”的成熟区域，未来的居家幸福感，也可以说是“水到渠成”。

目前来看，“叫好”已经有了，“叫座”也稳了。大华在北京的第一战，预判不仅仅是赢了，还会赢得很漂亮。