刚刚，上海七批次土拍落下帷幕，因为地块品质太好，引来众多房企“疯抢”。

其中今天竞拍的3块地都被保利发展收入囊中，斥资约63亿元——32.93亿元拿下浦东唐镇地块，15.23亿元独立拿下杨浦1宗地，28.72亿元联合上海建工拿下杨浦另一宗地块。

就在昨天，保利置业还斥资25.95亿元拿下了闵行梅陇地块。

上海这一批次土拍共收金307.08亿元，光是保利家就贡献了近百亿，不得不说一句：

保利凶猛啊！

不过，虽然都是一家，但地块具体是保利发展拿还是保利置业拿，也是有说头的，不然中建旗下那么多局，内部都还要争个你一我二呢。

地产大央企内部的竞争激烈程度，一点不亚于跟友商的竞争。

就像这次上海土拍，保利发展拿的3块地里面，有2块都在杨浦，但众所知周，保利置业可是杨浦“地头蛇”，为什么自己地盘上的地块不拿，改去闵行梅陇？

有业内人士说，其实保利置业对梅陇并不怎么熟悉，这一次是抱着探究的心理和试试的态度。

但是梅陇这块地耗资近26亿元，而兄弟保利发展拿下的2宗杨浦地块加起来才30亿元（联合体按照一半权益计算），也就比梅陇地块多了4个小目标，你猜保利置业为何不拿？

这其中的弯弯绕绕，炸天团没身在其中，确实不太明白。到底是儿子亲还是孙子亲，暂且不论。

仅从企业自身发展而言，保利置业这几年看似逆势向上，行业排名一路升高，但其实同业竞争带来的规模瓶颈、高层更迭带来的人事变动以及产品质量问题带来的维权频发，正让其陷入被动中。

01

亏了1.5个小目标

前不久，不少上市房企都发了三季报。

可能是业界已经接受了房地产目前疲弱的现状，面对上市房企满屏的营收和利润下降，似乎都宽容了很多。

从去年到今年，上市房企亏损确实已经不是新鲜事，但保利置业出现亏损，着实让人意外。

从10月底发布的三季度经营数据来看，保利置业前三季度营业利润只有不到7千万元，而去年同期公司营业利润接近13亿元。同时，期内，公司净亏损1.5亿元，归母净利润也只有2千万元。

其实在炸天团心目中，保利置业一直是近年来逆势发展的标杆。

首先是背靠保利集团，有这么强大的爸爸，怎么说都不会差；其次是这家企业的行业排名确实一直在进步，比如2023年保利置业按照全口径销售额还排在行业第27位，到今年前10月，保利置业已经排在第17位了。

细究之下，保利置业虽然行业排名在提升，但销售规模却陷入扩张瓶颈。

早在2020年时，保利置业管理层就喊出了“十四五”期间再造一个保利置业、实现千亿目标。当时，保利置业还把每年的增长率定在15%，年复合增长率要达到40%～50%。

不过，这一目标到目前仍未实现。

梳理保利置业近年来的销售业绩显示，2021年，保利置业销售额为566亿元，2022年销售额为502亿元，2023年为536亿元，2024年前10月销售额为489亿元，估计今年全年销售也就与此前持平或小幅增长。

排名在进步，但自身销售没怎么变化。这可能就是业内大佬说的“不是我们进步了，而是同行退的快”的真实写照。

实际上，在今年中期业绩发布时，保利置业的营收和归母净利润就有不同程度的下滑，尤其是股东应占溢利比去年同期减少超40%，但至少这个阶段，保利置业还有3.73亿元利润。

没想到到了三季度，保利置业连利润都保不住了。

究其原因，在2020年，保利置业拿了不少高价地，而这些土地后续入市时市场已经开始疲弱，尤其是保利置业的布局中，除了长三角和珠三角占比35%，还有另外65%都布局在西南区域及其他区域，城市布局更下沉，而在市场下行期，这些城市受到的冲击更大。

02

招人、招人、招人

不怕大家差，就怕你比别人差。

虽然地产行情最近几年都不太好，保利置业受此影响规模发展不温不火，但兄弟公司保利发展就不同了。

2023年，保利发展已经排名行业第一，年度销售额早就突破了3000亿元，2024年这一格局预计仍不会变。

两相对比，保利置业也在寻求出路。

2021年，适逢公司董事会主席及执行董事张炳南辞任，新上任的董事会主席及执行董事万宇清也想大干一场，所以虽然人换了，但冲击千亿的目标没变。

万宇清的千亿目标第一步就是招兵买马，任用市场化人才。

所以从2021年至2023年，保利置业新加入了很多以前民营房企的人才。

比如，前阳光城集团营销副总经理吴志侃加入保利置业，任总部品牌营销总经理；

前阳光城广州区域营销总吴淑琦加入保利置业，任广州公司营销总；

前荣盛长沙公司营销副总刘涛加入保利置业，任湖北公司营销总；

前旭辉集团投拓中心拓展管理部总经理窦义粟加入保利置业，担任战略投资中心副总经理；

前融创上海区域集团产品中心总经理顾菲加入保利置业，任产品管理中心副总经理；

前融创集团法务主管、法务经理、高级经理、杭州公司法务总监武志国加入保利置业，任法务合规中心副总经理；

前阳光城总部营销中心总监、川渝区域项目高级总监、广州区域营销总黄幸加入保利置业，任上海公司营销负责人。

这还没完，今年3月14日，保利置业委任了新的执行董事及董事总经理：胡在新。

公开资料显示，胡在新1998年毕业于中山大学，获市场营销专业经济学硕士学位，历任保利发展控股集团股份有限公司销售部经理、营销中心总经理、助理总经理兼品牌管理中心总经理、副总经理等。

在今年3月的业绩会上，胡在新首次亮相就明确表示，保利置业今年的销售规模将至少保持在近年来的水平。

看来相比董事会主席，胡在新的目标没有千亿那么宏大。

不过，招人的事儿还在继续。

就在不久前，原万科北京区域工程客服中心合伙人张贵祥，加入保利置业总部任工程管理中心副总经理；

原中骏集团总部运营中心总经理洪旻，加入保利置业总部任运营管理中心副总经理；

原碧桂园沪苏区域区域营销总郇磊，加入保利置业总部任品牌营销中心总监，兼任海南公司营销负责人。

不难发现，保利置业引入的人才中，营销条线的居多，大概还是想靠这些营销熟手助推一把业绩吧。

03

重仓总部 前途未卜

不过，项目卖得好不好，营销端固然重要，但前端的投资策略才是决定性的。

“销售流的泪，都是拿地时脑子里进的水！”地拿对了，相当于项目就成功了一半。

最近一两年，随着房地产行业深度调整，房企们也都达成了共识，即布局高能级城市核心区域，保利置业也如此。

去年，保利置业权益拿地金额104亿元，其中相当一部分投在了总部上海。

比如与建发联合竞得青浦地块，触顶竞得杨浦平凉社区地块，还与老牌房企华丽家族联合以底价获取了同样位于杨浦平凉社区的一宗地。这3宗地块的土地价款就接近百亿元。

目前，这3宗地块中有两个项目都已经入市。

其中保利置业单独竞得的杨浦平凉社区地块被打造成保利琅誉。该项目位于杨浦内环内江浦板块，从周边配套来看，地铁站就在家门口，妥妥的地铁房，但是项目周边城市界面比较老旧，是典型杨浦区老工业区的略显老态的街景，一句话：接地气！

不管硬件条件如何，市场检验才最重要。

据此前公开报道显示，保利琅誉首开成交29亿元，业绩不俗。根据克而瑞上海发布的上海楼盘销售排行榜显示，保利琅誉7月还荣登上海销冠，月度成交金额21.33亿元。

不过据炸天团查询了解，保利琅誉除了7月开盘实现了179套签约，此后至今的几个月均保持了月销售十几套的流速。截至目前，该项目仍未清盘。据网上房地产信息显示，保利琅誉还有32套房可售，在售的多为90多平方米的户型。

相比之下，琅誉已经是保利置业在上海销售不错的项目了。

去年保利置业与建发联合获取的青浦项目——印象青城在去年11月底就首次开盘，如今一年过去了，该项目共推出1529套房源，如今还有一半没卖出去。

不过这也在意料之中，首先这个项目体量较大，其次项目位于郊区，虽说上海相比其他二三四线城市，地块安全性更高，但上海的项目分化也比较严重，别看市中心的豪宅富人们当白菜抢，但郊区的盘，难卖！

去年拿的3块地已经入市了2块，另一块地是保利置业与华丽家族联合竞得，也位于杨浦平凉社区，地块入市时间还未定。

有业内人士预计，该地块可能明年入市。

不过，从目前的市场情况看，明年杨浦会有十几个项目入市，加上今天兄弟企业保利发展还拿下了杨浦的2宗地块，看来，保利置业内外夹击，能否脱颖而出，一切尚未可知。

用业内人士的话说：

免不了一场恶战。